二手公寓投资风声渐起 宜精挑细选避免风险

　　本报记者陈静 郭鸿宾

　　由于消费者的置业需求和消费能力差距逐渐分化，市场走向细分已成必然，北京以往以公房为主的二手房买卖市场现在有了本质性改变，二手商品房交易量迅速增长，而以二手公寓、二手别墅为主的二手高端住宅市场也开始崛起。来自市场的统计显示，2003年北京市二手房成交量约21000套，其中二手公寓买卖成交1000套左右，约占全年成交总量的5%，而 前一年二手公寓成交的数字仅为300多套。

　　政策松动房源增多

　　二手公寓交易量的大幅增长，有赖于二手公寓房源的陡然放量。金诚信经纪公司总经理邱宏表示，新一轮置业升级周期到来以及性价比良好是二手公寓交易攀升的主要原因。早年的供外籍人士购买的居所十分有限(只能购买为数不多的外销项目)，以现在的眼光来看部分公寓的户型、物业费以及车位设置等都暴露出了很多问题，舒适程度也相应降低了。目前，外籍人士购房政策放松，上述人士无论是置业还是投资，可选择范围都大幅增加，因此他们打算进行居住升级；另外政策风向的改变也使竞争加剧，早期的一些投资成为败笔，也导致部分业主不得不割肉抛售。

　　记者从“我爱我家”了解到，今年1月该公司二手公寓成交量就已超过二手房成交总量的10%，其副总胡景晖预计今年该公司二手公寓成交比重可上升至20%左右。对公寓业主卖房的原因，胡景晖进行了详细分析，他认为原因有四：

　　★置业升级

　　追求生活品质的成功人士，在约5-8年的居住期后，将会考虑置业升级，大多将现有公寓卖掉购置别墅及TOWNHOUSE。

　　★投资转向

　　一部分公寓投资业主在九十年代初期的公寓投资高回报时期已有所收获，如今，公寓的租金回报率已趋于平稳，已收到投资回报的投资业主便逐渐退出公寓投资市场。

　　★还贷困难

　　九十年代中期投资北京高端公寓的港澳台人士，购置五六套公寓的不在少数，但在其当地出现泡沫经济后，光靠租金收入，很多投资人已经没有能力还贷，只能将手中房产出手套现。

　　★工作地变更

　　很多港台、外籍人士原先在北京购置了公寓，但因工作调迁去其他城市或是回原籍等原因，只能将公寓转手。

　　-性价比好投资增温

　　业内人士表示，经过多年的挤水，二手公寓目前拥有四大优势：

　　★地段好

　　对于房地产项目，尤其是高端物业而言，地段因素永远位居首位。因为物业所处位置是否为商业核心区域，其道路是否四通八达，商圈是否成熟，商业氛围是否浓厚等因素在很大程度上决定了物业的价值和价格。因此，早期建设的公寓项目多集中于亚运村、中关村和CBD地区，随着商圈的逐渐成熟，当年的知名公寓因其地段优势在租赁以及买卖方面风光依旧。

　　★品质高

　　九十年代初期，公寓市场开始崛起，外商、港澳台富商、高级外企金领构成了高端公寓的主要购买群体，高端公寓也是基于这些高薪人士对于高品质、高档次居住需求的定位设计建造的。因此，虽然经过若干年的居住期，公寓整体品质与其他物业相比仍然占优，房间内部保养、维护也较略胜一筹。另外，高端公寓物业设施齐全，二十四小时热水供应，二十四小时保安巡查，卫星电视、宽带网接入，配备会所、健身中心、休闲场所等特点，其他类型物业根本无法与其相提并论。

　　★配套全

　　二手公寓的周边环境包括人文环境、商业环境、景观环境等，目前这些公寓的环境配套比较齐全。

　　以中关村商圈为例，高等院校和国家级科研院所云集以及多年累积形成的浓郁的文化氛围，让中关村拥有了京城独一无二的人文环境，公寓业主以高薪水、高学历、高素质人士为主，整体居住氛围良好。经过近5年的建设改造，大型外资超市进驻，高尔夫球场投入使用，海淀影剧院重张，高档餐厅、咖啡厅逐一开业，此时购置二手公寓，其社区成熟度更高，商业配套设施较以前更加优越。

　　★价格低

　　九十年代初、中期，高档公寓的市场需求大增，曾经掀起过一阵公寓投资热潮，高端公寓的价格也因此被炒得很高。几年过后，当高端公寓被投入到二级市场后，其价格中的水分被充分挤压，二手公寓物超所值的特点也由此体现。金诚信的邱宏表示，目前一些公寓的价格已经缩水了三到五成，已经接近了谷底。

　　记者从我爱我家拿到了一份市场调查信息，通过某些高端公寓的原价、二手价以及目前周边同等物业的一手价的比较，即可看出二手公寓的价格优势。

　　转按变易交易增温

　　以往，二手公寓因宣传力度小以及转按揭等问题限制了成交量。如今，二手公寓因其突出优势和转按揭操作的落地而被更多购房者所接受。据了解，二手公寓的主要购买群体由以下几种类型人群构成：

　　★海归派

　　国内经济实力与日俱增，再加上京城对留学回国创业人员的优惠政策，大批回国的海归派选择在京城置业安家。海归派对居住品质高、社区成熟、物业配套设施完善而且可以马上入住的现房二手公寓最为青睐。

　　★成功人士

　　精明的成功人士并非人们想象中的“冤大头”，尤其对于购房这种大额消费，更加考虑周到。二手公寓因其房屋品质佳、物业配套完善、无期房风险、物超所值等优点成为他们的重要选择之一。

　　★名盘追随者

　　对于注重生活品位的购房者来说，购买一处知名地产项目是对高品质生活的追求，当时由于项目热销价格较贵等原因未能购得，如今其进入二级市场，给购房者提供了再次选择的机会。

　　★投资客

　　公寓的开发商在最初选择建造地点时会格外注重地段优势，一般都选在环境优雅，经济快速增长的核心区域，随着此地经济的愈加繁荣，公寓的价值也随之上升。此时购买的二手公寓，其价格水分已被充分挤压，其投资价值显而易见。

　　精挑细选避免风险

　　专业人士提醒消费者，虽然二手公寓相对于一手公寓来说物美价廉，购房者往往可以物超所值，以很低的资金投入淘得真金，但购买二手公寓仍是大额消费，购房者在购买过程中也不可马虎大意。其交通是否便利，户型的设计是否合理，装修是否符合自己喜好，配套设施是否适合生活所需，物业收费是否有理有据以及车位是否够用等等验收细节都不可放过。

　　购房者特别要注意的是，一定要问清楚房屋产权情况，以免以后发生纠纷。