摘要：目前开放商实力最强的信托计划！

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　　一 、产品简介

　　二 、综合评述

　　【积极推荐】综合评价★★★★，信托类别是房地产开发类。该项目预期收益率中等(9.2%～10%)，期限较短(1.5年)。融资人是大房地产开发集团恒大地产全资子公司，现金流状况良好；增信措施有集团公司担保和股权质押；项目还款来源充分，安全性较高。

　　三、要素分析

　　1、融资方/交易对手分析

　　基本情况：六安粤通置业有限公司目前注册资本人民币2.9亿元，系恒大地产集团合肥有限公司的全资子公司。企业性质为有限责任公司(法人独资)内资公司，主营业务为房地产开发经营。

　　经营状况：公司主要负责开发六安恒大御景湾项目，该项目是地方政府重点支持项目，位于城市核心区域，地方政府在拿地、配套建设上给予全力支持，拿地成本极低，销售前景良好。同时，也是恒大集团在安徽省投资建设的最大项目，本信托资金投向的二期目前四证齐全，预期销售收入8.7亿元，近六倍覆盖本信托本息。

　　财务/信用状况：截至2014年3月31日，项目公司总资产22.48亿元，所有者权益为5.94亿元，2012年至今，公司已经实现销售收入12.8亿元，未分配利润2.7亿元。公司现金流状况良好，具有较强的偿债意愿和实力，违约风险较低。

　　2、增信措施分析

　　1)连带责任保证：恒大地产集团有限公司提供连带责任保证； 

　　2)股权质押担保：项目公司六安粤通置业40%股权质押。

　　3、担保方介绍

　　恒大地产集团是广州市凯龙置业有限公司的全资子公司，凯龙置业的母公司Evergrande RealEstate Group Limited(“恒大集团(3333.HK))是香港联交所主板的上市公司，实际控制人为自然人许家印，是一家集房地产规划设计、开发建设、物业管理于一体的现代化国际企业集团，股东遍布亚洲、欧洲和美洲，包括郑裕彤、美林、高盛、GIC、淡马锡、中国银行、英国保诚、德意志银行等39家全球战略股东。目前恒大在中国拥有员工22000余名，92%以上工程技术及管理人员为大学本科以上学历，拥有中国一级资质的房地产开发公司、中国甲级资质的建筑设计院、中国一级资质的建筑工程公司、中国甲级资质的工程监理公司、中国一级资质的物业管理公司。 恒大地产集团目前在北京、广州、天津、上海、沈阳、武汉、昆明、成都、重庆、南京等主要城市拥有金碧花园、金碧华府、恒大华府、恒大金碧天下等“恒大•金碧”系列项目50多个，开发建筑面积达1000多万平方米，土地储备建筑面积超过4000多万平方米，先后获得“中国名盘”、“中国房地产成功开发典范”等30多项国家级殊荣。

　　集团财务强健，2013年半年报所示，仅现金就达到330亿，总资产为2754亿，半年营业收入达到419亿。近三年，公司盈利能力逐渐增强，营业利润率分别为0.30、0.32、0.28，呈现出逐步上升的良好态势。公司净资产收益率(年化)分别为37.56%、33.81%、13.48%，净资产的盈利能力比较稳定。从长期偿债能力看，从2010年至2012年来的近三年公司资产负债率分别为79.54%、80.53%、82.56%，2013年6月末的资产负债率为78.77%；长期偿债能力保持在合理范围；从短期偿债能力看，近三年公司流动比率分别为1.59、1.54、1.33，由于没有存货余额，速动比率和流动比率一致，短期偿债压力较小。总体而言，公司长期负债压力较小，短期变现能力较强，公司财务结构合理，盈利能力较强，净利润率、营业收入和利润增速均保持较高水平。 因此，公司具有较强的担保实力。

　　4、资金用途介绍

　　信托计划资金用于恒大六安御景湾项目的二期开发建设。六安恒大御景湾项目是恒大地产入皖的第十个项目，也是恒大集团在安徽投资建设的最大项目，该地块东临六安市政府斥资1.5个亿打造的淠河滨水景观带，南靠新加宽的新安大桥，地块区域内有六安市第四人民医院，未来将建设六安一中新校区。2013年六安房地产市场经历了史上最辉煌的一年，目前刚需群体仍然是六安房地产市场的购房主力军。标的项目六安恒大御景湾由于是六安政府全力支持的，其打造的河新区是未来六安市高端商住的聚集区，因此当初拿地政府也给予了较大的支持，且该地段紧邻河，周边配套完善，优势明显，其可开发净地的大小约为878亩，而其合计土地款仅为13.4亿元，平均153万元/亩。六安恒大御景湾2013年总成交金额保持第一：项目全年销售套数1053套，全年完成金额6.68亿。六安御景湾项目二期目前四证齐全，可售部分预计实现销售收入86921万元，扣除成本、税金，预计税前利润9837万元，可以实现净利润7378万元。

　　总体而言，项目开发商背景强大，开发经验丰富。恒大地产集团有限公司具有一级地产开发资质，在全国100多个主要城市拥有大型住宅项目200多个。御景湾二期项目均位于城市核心优势区域，交通便捷，六安市房地产需求旺盛，未来销售前景较好。

　　5、信托公司介绍

　　1987年6月30日中融国际信托有限公司的前身——哈尔滨信托投资公司成立。20余年时间，中融信托始终致力于提升综合资产管理能力，在货币市场、资本市场、金融衍生产品、房地产投资、风险投资等领域积累了丰富经验。近年在银信合作、私募股权投资、证券投资、房地产投资等业务取得迅猛发展。自2002年起，中融通过不断加强与合作伙伴的项目合作，实现了业务的高速增长。合作内容涵盖了新股申购、股权受益权转让、基金宝、投连险、信贷资产转让、水务信托等。随着业务范围的扩大，产品越来越丰富，中融受托管理的资产规模呈高速发展态势，保持着较高的增长率。

　　2002年起至今公司共发行2000余支信托计划，连续8年未发生兑付风险，存续的信托项目运行正常；截至2010年末，涉及信用风险的资产总额为95790万元，其中正常类资产是95790万元，不良为零。截至2012年底，中融管理资产规模突破3000亿元，其中信托资产近2995亿元，公司净资产58.43亿元，位居同行业前列。在“2012年21世纪资产管理年会暨第五届中国资产管理金贝奖评选颁奖典礼”活动中，公司荣获“2011-2012年度最受信赖信托奖”和“2011-2012年度最佳风险控制信托公司奖”两项大奖。

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