摘要：这款项目的缺点几乎和它的优点同样明显，在融资方是上市公司、有土地抵押的光鲜外表下面，投资者纠结的是融资方负债率居高不下，抵押率严重不足！

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　　一 、产品简介

　　二 、综合评述

　　【保持谨慎】综合评价★★，产品类别是房地产开发类。该项目预期收益率中等(10.5%～11%)，期限适中(2年)。融资人珠海控股是上市公司，但整体实力一般；增信措施有土地抵押和实际控制人连带责任担保，土地是第二顺位抵押，抵押条件较差；担保人是地方国企，实力一般。

　　三、要素分析

　　1、融资方/交易对手分析

　　基本情况：海南珠江控股股份有限公司(000505)目前二级市场总市值约20亿元。公司前身为海南珠江实业股份有限公司，创始于1987年10月。1992年A股、1995年B股股票分别在深圳证券交易所[微博]上市，是海南省首家A、B股上市公司，以房地产综合开发、建筑工程总承包为主营业务的大型股份制企业。

　　公司于1999年6月完成股权重组，北京市万发房地产开发股份有限公司(下称“北京万发”)取代广州珠江实业集团有限公司成为第一股东。

　　北京万发作为北京市新兴房地产开发总公司子公司持有海南珠江26.36%股份，北京新兴作为实际控制人对海南珠江有实际控制及影响力。

　　经营状况：目前公司拥有上海房地产公司、物业酒店管理公司、湖北珠江房地产开发公司、三亚万嘉酒店管理有限公司等子公司，并参股了西南证券有限责任公司、北京龙脉房地产开发有限责任公司、深圳迪瑞视讯股份有限公司等。

　　财务/信用状况：截至2013年9月，公司总资产超过14亿元，净资产约2.2亿元，公司资产负债率较高，偿债能力一般。通过资产负债表不难发现，公司主要通过银行借款和信托借款完成项目的开发，自有资金占比很低。

　　2、增信措施分析

　　1)股权质押：项目公司湖北珠江全部股权质押；

　　2)土地抵押：美林青城三期项目土地为该笔融资做第二顺位抵押担保，土地面积18095.4平方米，土地价值约2.6亿；

　　3)实际控制人担保：珠江控股的实际控制人北京新兴提供无限连带责任担保；

　　4)资金监管：管理人指定监管银行，设置监管账户进行资金用途监管，保证专款专用；资金沉淀：当标的项目销售去化率达到30%时始，将销售回款的30%进行沉淀；资金归集专户：设置资金归集专户，于计划到期前3个月、2个月、1个月及10天，按照未偿还资管计划本金及利息余额的20%、20%、20%及40% 的比例归集至资金归集专户；降价销售权：当销售进度受阻或其他不可预测的因素，为保障资金回笼，行使降价销售权。

　　3、担保人实力介绍

　　5、资管公司介绍

　　国泰元鑫资产管理经中国证监会[微博]批准，于2013年5月份正式成立，注册地上海，注册资本金5000万元整，是公募基金公司国泰基金[微博]的子公司。公司的股东包括国泰基金(持股50%)、中建投信托(30%)、上海津赞投资管理有限公司(20%)。国泰元鑫资产管理公司的实际控制人为国泰基金，是我国第1家成立的基金管理公司，成立15年保持“零违规、零处罚”的纪录。风格稳健，风险控制能力强。

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