摘要：收益率较高，土地在建工程足值抵押的房地产开发项目。

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　　一 、产品简介

　　二 、综合评述

　　【一般推荐】综合评价★★★，产品类别是房地产开发类。该项目预期收益率中等偏高(10.5%～12%)，期限2年，付息频繁(按季付息)。融资人志强房地产实力较弱，但项目亮点是足额土地抵押，定向开发还款足值，较有保证。

　　三、要素分析

　　1、融资方/交易对手分析

　　基本情况：湖北志强房地产开发(集团)有限公司，成立于1995年，注册资本为5000万元，经营范围为包括房地产开发经营，拥有房地产开发二级资质，股东为姜付军、樊娟。

　　经营状况：公司现有襄阳智谷文化开发有限公司及湖北九丰房地产开发有限公司2个控股子公司，市商业银行、志强装饰公司等7个参股公司。公司业务发展主要以文化(旅游)地产项目开发、商住房地产项目开发为主，以建筑、装饰等业务为辅。近二十年来公司完成开发面积约100多万平方米，累计实现利润约2.5亿元。近几年开发完成及主要正开发项目的情况有襄阳市第一人民医院住院大楼、枣阳新时代商业广场、清和园商住小区、九丰-长虹[微博]首府、襄阳新城等。

　　财务状况：截止到2013年底，融资人总资产规模(母公司单体非合并)为7.3亿元，其中存货4.8亿，所有者权益总额2.85亿元，负债规模为4.45亿元，公司资产负债率为60.93%。主营业务收入为5374万元，投资收益为4539万元，净利润3852万元。

　　2、增信措施分析

　　1) 土地及在建工程抵押：襄阳君临山项目一期土地使用权及在建工程(47400平方米部分)合计预评估价值为46021.1万元，对应本次信托融资金额2.25亿元的抵押率约为48.9%；当抵押在建工程达到9万平方米时，土地及在建工程合计评估价值约为56466.6万元，对应信托融资金额2.7亿元的抵押率约为47.8%，抵押率充足。

　　2)连带责任保证担保：由湖北志强实际控制人姜付军、樊娟夫妇与渤海信托签署《保证合同》，姜付军、樊娟夫妇为本笔融资提供连带责任保证担保。

　　3)设置监管账户：由湖北志强、渤海信托与建设银行襄阳襄城支行签署《监管协议》，由建设银行襄阳襄城支行负责对融资的资金使用、襄阳君临山项目经营销售回款进行监管。

　　3、还款来源分析

　　襄阳君临山项目为旧城改造项目，项目位于襄城区中南部，南依岘山，北望汉江。地块属城市内的稀缺地块，靠山临水，拥有绝佳的景观资源；临近汉江三桥入口，交通便利；本项目距襄阳市政府、襄城区政府直线距离在1公里左右，处在襄城区檀溪商圈辐射区。总建筑面积为2169974万平方米，其中住宅为187807平方米，剩余为商业以及相关配套建设。总规划为19幢楼，均为小高层，目前有7幢处于施工建设状态，其中2幢已经封顶，约完成规划总工程量的30%。计划于2015年竣工交付。

　　项目计划总投资8亿元，目前企业已投入约4.8亿元，项目目前四证齐全。

　　本项目属定向开发项目，已与部分机构团体签署团购协议，目前已签约协议690套，签约面积80458.6平方米，签约金额38152万元，已收到定金10439万元。项目已锁定部分销售，还款来源较有保证。

　　5、信托公司介绍

　　渤海国际信托有限公司注册地石家庄市，前身为河北省国际信托投资有限责任公司，是河北省内唯一一家经营信托业务的非银行金融机构。渤海信托成立于1982年10月。经中国银监会批准，2004年1月获准重新登记，注册资本金32565万元(含1500万美元)。 2006年12月完成重组，2007年2月增资扩股后，注册资本金增加到72565万元。2007年11月，公司名称变更为渤海国际信托有限公司，2009年3月注册资本金增加到79565万元。 2011年6月，由海航资本控股有限公司增资120435万元，注册资本金增加至200000万元。

　　渤海信托按照《中华人民共和国信托法》、《信托公司管理办法》等有关法律法规要求，坚持依法经营，稳健经营，致力于为广大客户提供优质高效的金融信托服务。截至2012年底，公司管理的信托资产规模为1003.56亿元。公司多项指标多年来位居行业前列，曾荣获“中国最具成长性信托公司”等荣誉。

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