摘要：上市公司担保地标性商业房地产融资项目，项目前景较好，增信措施全面。

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　　一 、产品简介

　　二 、综合评述

　　【积极推荐】综合评价★★★☆，产品类别是房地产类。该项目预期收益率中等偏高(10.5%～11.5%)，期限2年。项目融资人及实际控制人实力中等；项目市场前景较好。土地抵押、股权质押、母公司连责任担保、实际控制人个人连带责任担保等增信措施全面，安全性较佳。

　　三、要素分析

　　1、交易对手分析

　　基本情况：长春荣丰房地产开发有限公司成立于2008年，注册资本人民币5000万元，是北京荣丰房地产开发有限公司全资子公司。

　　经营情况：主营业务有房地产开发、建筑劳务(需凭有效资质证书经营)、场地租赁、房屋租赁、停车服务。

　　财务情况：长春荣丰房地产开发有限公司截止2013年11月30日，资产总计792,353,192.61元，净资产244,398,471.70元，负债总计为547,954,720.91元，资产负债率为69.16%。

　　母公司北京荣丰房地产开发有限公司合并资产负债表显示，截止2013年9月30日，资产总计23.58亿元，净资产11.44亿元，负债合计12.13亿元，资产负债率为51.44%。

交易对手股权结构

　　2、风险控制手段/增信措施分析

　　1)土地抵押：重庆荣丰吉联房地产旗下重庆的别墅净用地作抵押。抵押物：重庆市“慈母山”项目土地，坐落于重庆市南岸区弹子石组团F分区地块，房地籍号为NA0090030005000，土地使用权面积为127383 m2，约合191.07亩，土地使用权类型为出让；登记用途为城镇住宅(商用)用地。 评估公司为深圳市世联土地房地产评估有限公司，评估基准日是2014年2月，评估价值是6.035亿元。抵押率：不高于50%。

　　2)股权质押：长春荣丰房地产开发有限公司为本次融资提供100%股权质押给德邦资本；

　　长春荣丰房地产开发有限公司成立于2008年，注册资本人民币5000万元，是北京荣丰房地产开发有限公司全资子公司。主营业务有房地产开发、建筑劳务(需凭有效资质证书经营)、场地租赁、房屋租赁、停车服务。长春荣丰房地产开发有限公司截止2013年11月30日，资产总计792,353,192.61元，净资产244,398,471.70元， 负债总计为547,954,720.91元，资产负债率为69.16%。

　　3)上市公司担保：荣丰控股(股票代码：000668)为本次融资做连带责任担保，并公告；

　　荣丰控股集团股份有限公司(上市公司代码：000668)，原名中国石化[微博]武汉石油(集团)股份有限公司是1988年8月24日经武汉市经济体制改革委员会(1988)39号文批准，由武汉市石油公司、江汉石油管理局、武汉石油化工厂、交通银行武汉分行等4家单位作为主要发起人，以定向募集方式设立的股份有限公司。2008年9月16日经武汉市工商局变更公司名称、经营范围，公司名称由“中国石化武汉石油(集团)股份有限公司”变更为“荣丰控股集团股份有限公司”。

　　截止2013年9月30日，荣丰控股集团股份有限公司合并资产负债表显示，资产总计16.76亿元，净资产7.47亿元，负债合计9.29亿元，资产负债率为55.42%。

　　4)上市公司荣丰控股的控股股东提供担保：盛世达投资有限公司为本次融资提供连带责任担保；盛世达投资有限公司成立于2005年1月21日，注册资本150,000万元。是由上海宫保投资管理有限公司和北京市蓝天星广告有限公司共同设立的以股权投资为主营业务的投资管理公司。截止2013年9月30日，根据盛世达投资有限公司母公司合并资产负债表显示，资产总计43.23亿元，净资产20.94亿元，负债合计22.29亿元，资产负债率为51.56%。

　　5)北京荣丰提供担保：北京荣丰房地产开发有限公司为本次融资做连带责任担保；

　　北京荣丰房地产开发有限公司成立于1999年4月，注册资金1120万美元。主要从事房地产开发、建设、出租、出售及其物业管理。 “荣丰2008”项目总建筑面积为34.56万平方米，总投资额22亿元人民币。是北京市首家奥林匹克主题的高级外销公寓。2001年10月，荣丰2008荣获中国30大名盘、北京十大明星楼盘。 荣丰2008的二期部分和三期是北京首家小户型复式户型称为“非常空间”，荣获北京市2003年房展会销售之冠。截止2013年9月30日，根据北京荣丰房地产开发有限公司合并资产负债表显示，资产总计23.58亿元，净资产11.44亿元，负债合计12.13亿元，资产负债率为51.44%。

　　6)上市公司实际控制人担保：上市公司实际控制人，亚洲卫视董事长王征提供连带责任担保。王征(自然人)上市公司荣丰控股实际控制人，现任香港懋辉发展有限公司董事长、北京荣丰房地产开发有限公司董事长、重庆吉联房地产开发有限公司董事长、长春荣丰房地产开发有限公司总经理。全国政协委员、北京市政府特约规划监督员、最高人民法院特约监督员、上海金融仲裁院仲裁员。

　　3、还款来源分析

　　1)第一还款来源：长春国际金融中心项目销售收入 ,续存期内可实现销售收入超过30亿，本息覆盖率900% ，项目到期前累计产生净利润为11亿元。长春国际金融中心项目于2014年8月开始销售，按销售计划，在2016年1季度，项目销售收入为29.4亿。项目到期前累计产生净利润为11亿元。经过压力测试，当销售价格下降10%情况下，2016年1季度产生净利润为10亿元；当销售价格下降20%情况下，2016年1季度产生净利润为9亿元；当销售价格以及销售量同时下降10%情况下，产生净利润8.6亿元。

　　2)第二还款来源：北京荣丰的经营性收入(荣丰2008项目尾盘13000平，均价最低4万元/平)，预计销售回款5.2亿。

　　4、资金投向/项目介绍

　　“长春国际金融中心”项目主体办公楼建筑高度213.4米，为长春地标性建筑物。位于长春市中心城核心位置，位于人民大街与解放大路交汇处，有“地眼”之称，项目由长春荣丰房地产开发有限公司负责开发建设，聘请世界著名的澳大利亚COX设计公司和中冶京诚工程技术有限公司为本项目全程设计服务，拟聘请顶级物业管理公司提供物业服务。项目计划总投资约20亿元人民币。

　　长春国际金融中心定位为集5A级写字楼、酒店式公寓、大型商业、住宅为一体的高端城市综合体，它具备了现代城市的全部功能，具有以下六大优势：(1)地理位置优势项目位于长春市城市中心位置——人民大街与解放大路交汇处和建设中的地铁1、2号线交点之上，是长春市唯一的“双地铁上的城市综合体”。(2)金融环境优势项目所处解放大路是长春市政府重点打造的金融街。这里汇集省财政厅、银监会、浦发银行、工商银行、农业银行、交通银行、光大银行[微博]、中国人寿、新华保险等金融保险机构。(3)设计理念优势本项目规划方案由世界著名的澳大利亚COX设计公司设计。在建筑形态上，汲取了中国传统书法的精粹，体现了中国文化与现代建筑有机结合的建筑理念。(4)建筑品质优势项目主体高度213.4米，主体建筑采用纯钢结构，呼吸式LOW-E玻璃幕墙，项目整体设计重视节能环保，通过太阳能、雨水收集等节能降耗技术，构造环保低耗的城市综合体。(5)产品品质优势5A级写字楼首层建筑面积1600㎡，拥有11米挑高大堂。22部高速电梯直达写字楼高、中、低各区。标准层层高4.4米，钢结构大跨度区间内可实现办公空间的自由分隔。写字楼内除配有智能化5A系统外(办公自动化系统；通讯自动化系统；消防自动化系统；安保自动化系统；楼宇自动化系统)，还将配备网络视频会议、卫星会议、会展等功能空间。(6)综合配套优势项目北侧比邻规模45万平方米的“华润万象城”，区域内极具商业、商务氛围。

　　项目总规划用地面积35989㎡，容积率5.69。新建总建筑面积约292848㎡，其中：地上总建筑面积205000㎡，地下总建筑面积约87848㎡。规划建造：5A级写字楼一座(地上44层，77821.79㎡)、标准写字楼一座(地上22层，24666.5㎡)、酒店式公寓一座(地上25层，28806.1㎡)、商业(地上4层，30377.63；地下2层，14512.60㎡)、住宅(地上29-5层，43207.98㎡)。

　　预计该项目2014年经营收入74124.86万元，累计净利润为6.1亿元；2015年经营收入149176.14万元，累计净利润为7.5亿元；2016年经营收入167313.12万元，累计净利润为16亿元；2017年经营收入39548.38万元，项目总体累计净利润超过18亿元；

　　长春国际金融中心项目满足房地产开发贷款的“四三二”要求。长春荣丰房地产开发有限公司的唯一股东北京荣丰房地产开发有限公司于2013年3月1日就已取得房地产开发二级资质，现资质证书编号为“FS-B-1406”。长春国际金融中心项目用地《国有土地使用证》编号为 “长国用(2013)第020015005号”(使用权面积1339平方米)及“长国用(2013)第020015006号”的《国有土地使用证》(使用权面积24330平方米)。

　　5、资管公司介绍

德邦创新资本有限责任公司(简称德邦资本)成立于2013年2月，注册资金5000万元人民币。德邦资本的第一大股东是德邦证券有限责任公司(简称德邦证券)，德邦证券的主要股东是上海复星集团。 2011年，复星名列《财富》中国企业500强第81位；中国企业效益200佳第88位。公司员工均来自于银行、证券、信托等机构，具有丰富的从业经验和专业能力。

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