摘要：虽然9%的收益率低了，乃至融资规模几乎是融资人净资产的2倍，但有平安信托、恒大地产两大巨头的强强联合，本项目对信托市场低风险偏好投资者还是极具吸引力。

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　　一 、产品简介

　　二 、综合评述

　　【强烈推荐】综合评价★★★★★，产品类别是房地产类。该项目预期收益率偏低(9%)，期限2年，按季付息。项目融资人实力并不强，且融资规模较大，但担保人恒大地产实力较强；并有土地抵押增信，因此项目安全性极高。

　　三、要素分析

　　1、融资人实力分析

　　公司概况：海南鼎圣投资有限公司成立于2010年，注册资本1亿元，股东为国升投资和广黎投资，各占50%的股权。截止到2013年12月31日，其资产总计4.76亿元，主要为是长期股权投资，包括鼎圣置业和华瑞投资两家子公司。法定代表人为黄小平；营业范围为农业、旅游项目开发、房地产信息咨询服务；

　　主营业务：目标公司为投资公司，包括鼎圣置业和华瑞投资，注册资本分别为3.00亿元和1.00亿元，其中鼎圣置业资产中包含土地；目标公司其他应收款主要为应收鼎圣置业1.74亿元往来款，占全部其他应收款的93.54%。

　　财务情况：截止到2013年12月31日，目标公司资产总计4.76亿元，负债0.49亿元，所有者权益4.27亿元，2014年净利润为15690.73元。

　　2、风险控制手段/增信措施分析

　　1)连带责任担保：上市公司恒大集团为信托贷款本息提供连带责任保证担保；

　　恒大地产集团有限公司(3333.HK)在香港联交所主板上市(简称恒大集团)，以民生住宅产业为主，集商业、酒店、体育及文化产业为一体的特大型企业集团。截至2012年年底，集团总资产约2,390亿元，净资产417亿元，员工4万多人。截至2013年12月，恒大集团总销售额已超过1000亿。

　　恒大地产集团有限公司截至2013年6月底拥有土地储备1.45亿平米，分布于全国近30个省，140个城市，共计项目262个；土地成本低廉，截至2013年6月底土地成本平均价格为800元/平米；持续优化产品布局，将开发重心从三四线城市转到二线及三线较优城市，逐步提升其在一二线城市的比例。恒大主要专注于住宅的开发，辅以开发商业销售型。公司2012年全年合约销售额为923亿元人民币，销售面积1,548万平方米；2013年1-9月销售额747亿元人民币，销售面积为1,102万平方米。另外，公司拥有投资型物业93万平方米。恒大于2009年11月在香港主板上市，目前总市值551亿元港币(435亿元人民币)；恒大的控股股东为创始人许家印家族，其目前持有公司67.79%的股份。

　　2010年~2012年公司年销售面积以40.1%的速度高速增长，合约销售金额增长速度也达到了25.6%。截至2013上半年底，公司在建3,767万平米，201个项目(其中1H13新开工项目18个，2012年新开工58个)，1H13完工971万平米，149个项目；2012年完工1,374万平米，125个项目1H13交付691万平米，166个项目；2012年交付1,064万平米，134个项目。

　　目前恒大房地产公司或标普BB评级，穆迪B1评级，惠誉(Fitch)BB评级，恒大杠杆比率比较健康，净债务权益率在2013年6月30日为58.4%；超过63%债务到期期限高于1年。恒大具有多融资渠道，包括境内外银行贷款、境外债券和其他；2013年1月以4.35港元每股配售新股，约占扩大后股本的6.2%，融资43.5亿元港币；2013年上半年总计发行了60.1亿元人民币的永续债。

　　2)土地抵押：海南东方明珠房地产有限公司(恒大海南公司)以其持有的位于海口市琼山区的商服用地作为抵押提供抵押担保。

　　海南东方明珠房地产有限公司(恒大海南公司)以其持有的位于海口市琼山区的商服用地作为抵押提供抵押担保。 02-10-03-3号商服用地位于海口市琼山区府城镇薛村龙昆南路以东，距离海口中心7.2KM；占地446亩，规划计容建筑面积为50万平方米，业态包括综合商业、写字楼以及产权酒店等。

　　宗地实际开发程度已达到“六通一平”(即宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气，宗地内场地平整)，地上有部分待拆迁建筑物及林木覆盖，为待开发建设用地；平安信托委托第三方世联评估对该地块采用市场比较法和剩余法进行评估，评估结果为地面价格2647元/平方米，楼面价格1604元/平方米，市场价格7.88亿元。

　　3、还款来源分析

　　未披露。

　　4、投资项目介绍

　　未披露。

　　5、信托公司介绍

　　平安信托有限责任公司成立于1996年4月9日，是中国平安[微博]保险(集团)股份有限公司的控股子公司，是中国平安在香港联交所(2318.HK)和上海证券交易所[微博](601318)整体上市的重要组成部分。2002年2月，平安信托经中国人民银行[微博]批准重新注册登记。注册资本经过了四次增资扩股，增加到目前的人民币69.88亿元，是国内注册资本最大的信托公司。2010年5月24日，平安信托完成了公司名称变更的工商变更登记，公司名称由“平安信托投资有限责任公司”变更为“平安信托有限责任公司”。

　　平安信托致力于为个人高端客户和机构客户提供综合而多样化的信托理财产品、高品质的投融资服务，并提供度身定制的全方位财富管理服务。公司各项业务发展良好，资产质量优良，并拥有良好的公司治理架构、健全的风险管控体系、强大的信息支持系统和优秀的专业投资管理团队。平安信托的信用风险资产不良率为0.21%，是全国资产质量最好的信托公司之一；也是首批取得推行外汇信托产品、资产证券化业务资格、境外理财业务资格的信托公司之一。

　　2012年，公司全年实现净利润15.30亿，同比增幅高达43.87%，位居信托行业前列。信托资产管理规模持续攀升至2120.25亿元，其中，体现信托公司主动管理能力的集合信托资产规模居行业前列；至2012年末，平安信托累计高净值客户突破2万人。

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