摘要：用于土地收储的资产管理计划较少有行政事业单位比如像土地储备中心直接出面作为融资主体，而通常仍然是从事土地一级开发的城投企业。虽然该产品较为罕见的直接由土地储备中心作为融资主体，但其并无独立的财权和事权（收支不是一条线），另外当地财政实力亦属一般。

　　一 、产品简介

　　二 、综合评述

　　【一般推荐】★★★，该资管属于政府基础设施类，收益率中等10%~10.5%，期限较短(18个月)，规模不大(2亿元)，付息频率较好(半年一次)。融资方是地方土地储备中心，资金主要用于土地收储，盈利前景看好；为保证还款融资方提供土地抵押、债权质押担保等增信措施。只是来宾虽属地级市，其财政实力却是不强。

　　三、要素分析

　　1、交易对手分析

　　基本情况：来宾市土地储备中心成立于2003年4月24日，注册资本金1000万元，为来宾市人民政府举办的事业单位，资金来源由财政全额拨款。其主要职能是对来宾市经营性土地进行收购、征用储备及出让工作。业务具有垄断性，具备较强的政府背景和实力；未来发展前景较好。

　　经营情况：来宾土地出让收支全额纳入地方政府基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方政府基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”管理。在地方国库中设立专账(即登记簿)，专门核算土地出让收入和支出情况。

　　来宾市2003年开始实行土地储备制度，此后与之相关的土地处置均按来宾土地收购储备政策的有关规定进行办理。目前，来宾市人民政府的储备土地包括国有存量土地及新增建设用地，新增建设用地包括实物储备土地、蓝线储备土地和红线储备土地。来宾土储主要为政府提供土地储备保障。贯彻执行国家土地管理法律、法规和有关政策规定，为政府控制来宾城区土地一级市场，受政府委托负责土地一级市场的经营及建立土地储备库，为政府积累城市建设资金，增强政府对土地供应的调控能力。

　　财务情况：目前该中心存量储备土地20384亩，今年应征未征土地4590亩，合计24974亩，已经办理土地使用权证或土地储备证的有6901.8亩，已计划挂牌出让的土地约6900亩。目前来宾市本级商住用平均出让价格已超过80万元/亩，即使按60万元/亩的出让单价计算，则未来土地出让收入可达414,000万元。

　　统计数据显示，2009年~2012年来宾市土地出让总收入75亿元，土地出让支出14亿元，出让总收益61亿元。来宾市近三年的土地出让收入平均增幅为36.9%，平均收益率为86.17%。考虑到当前土储已有的储备项目有3200亩，加之过后三年的新增收储项目及出让项目，则审慎预测2013—2015间出让商住土地面积的增长率为10%，平均单价的增长率为8%；工业土地面积增长率为6%，平均单价增长率4%；公益土地面积的增长率为10%，平均单价增长率为3%；其他土地面积波动太大，则审慎考虑出让面积为1公顷，平均单价增长率为10%；平均收益率为80%。

　　预测土储2013-2015年的土地出让收入约为125.86亿元，平均每年出让收入41.95亿元，收益33.56亿元。按照土储近三年出让面积年均增长率测算土地出让收益对本资管计划债务保障程度分析，2015年底土储在偿还债务后还有133亿元的收入余额。

　　2、增信措施分析

　　(1)足值土地抵押，抵押物价值7.08亿元，抵押率42.3%；来宾市土储中心将位于来宾市华侨投资区内，来宾市华侨大道与华侨横六路交叉口西北角266755.610 平方米的土地抵押给本资管计划。预评估价值共计7.08亿元，土地抵押率为42.3%。

　　(2)来宾市土储中心将对来宾市财政局不低于2亿元的应收账款提供质押。

　　3、还款来源分析

　　1)来宾市土储中心自有营业收入。由于本项目第一还款来源为本项目出让土地返还收入，来宾土储实行收支两条线，出让储备项目取得的收入全额缴入国库，由国土或财政部门核算确认收储成本后，由财政返还其用于归还贷款本息，来宾土储本身只支不收，不直接产生收入用于偿债，偿债能力取决于地方财政能力和土地出让收入情况，根据对来宾市本级财力分析及未来土地出让情况的预测，来宾市政府有能力归还贷款本息；

　　2)来宾市政财政收入；

　　3)抵押物处置收入。

　　4、地方政府财政实力分析

　　来宾市是2002年12月28日撤销原柳州地区后设立的地级市，辖四县一市一区。位于广西中部，故有“桂中”之称，北与柳州市、桂林市、河池市交界，东与梧州市、贵港市相邻，西与南宁市相交，南与贵港、南宁市毗邻。柳州和来宾是广西的地级市，以前两者是附属关系，2002年来宾独立成为地级市。市统计局公告显示，2012年来宾市全年实现地区生产总值522亿元，同比增长11.5%；2013年来宾市地区生产总值完成540亿元，增长3%左右；全社会固定资产投资450亿元，增长10%左右。

　　2012年全市财政收入完成525549万元，比上年增收48974万元，增长10.3%；其中一般预算收入322052万元，比上年增收71064万元，增长28.3%。2012年全市本级公共财政预算总支出55.15亿元，总收入和总支出相抵，年终滚存结余3.01亿元。2013年财政收入56亿元，增长6.6%左右，其中公共财政预算收入36.5亿元，增长13.4%。

　　来宾市近年来不断加大基础设施建设，改善投资环境，扩大招商引资，大力发展电力、制糖、铁合金三大支柱产业，辖区内的工业产值、社会消费不断提高，未来经济发展前景良好，财政收入会不断增加，最近的五年，是来宾建市以来综合实力提升最快、城乡面貌变化最大、人民群众获得实惠最多、经济社会发展最好的时期。

　　5、管理人介绍

　　金元惠理基金管理有限公司成立于2006年11月，是国内首家港资入股的合资基金管理公司。公司注册地为上海，注册资本2.45亿元人民币，其中金元证券股份有限公司持有51%的股份，惠理基金管理香港有限公司持有49%的股份。

　　上海金元惠理资产管理有限公司是金元惠理基金管理有限公司设立的全资子公司，注册地为上海市，注册资本为2000万元，业务范围为特定客户资产管理业务以及中国证监会[微博]许可的其他业务。该子公司接受中国证监会[微博]监管，产品相关资料报中国证监会备案。本次发行的资产管理计划即为此全资子公司发行的类信托产品，与信托资产一样受破产隔离保护。

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