摘要：该信托产品是房地产开发类产品，预期收益率中等(10%～10.5%)，期限较短(18个月)。项目融资方资产负债率较高，短期偿债能力较弱，虽有当地政府的大力支持，但增信力度有限，建议投资者保持谨慎。

　　一、产品简介

二 、综合评述

　　【保持谨慎】★★，产品是房地产开发类项目。该项目预期收益率中等(10%～10.5%)，期限较短(18个月)。项目融资方资产负债率较高，短期偿债能力较弱，虽有股权回购等风险控制措施，但增信力度有限。

　　资金投向圣地河谷项目，该项目得到来自政府较多的支持。由于项目开发比较前期，资金将主要用来做土地一级开发整理，而还款来源主要来自土地出让收入。目前延安房价绝对水平较低，土地市场流动性较差；部分建设具有一定公益性质，出让收入政府和企业分成比例未确定，这些均是本项目的不确定因素。

　　三、要素分析

　　1、交易对手分析

　　陕西旅游集团公司成立于1998年12月28日，注册资本3亿元，是陕西省国资委[微博]监管的国有独资公司。目前集团公司拥有全资子公司，控股公司，参股公司共24家，形成了融“食、住、行、游、购、娱”六要素为一体的旅游产业体系。

　　该企业主营业务收入来源为景区、酒店、旅行社、其他收入，并且营业收入逐年增加。由于该企业属旅游服务业，行业整体利润率较低，随着国内旅游行业的快速发展，以及企业自身经营结构的调整，预计未来一段时间该企业的盈利能力将持续好转。

　　截止2012年末公司总资产30.1亿元，净资产6.5亿元，公司资产负债率高达78.4%。陕旅集团2010年-2012年主营业务收入分别为8.06亿元、10.61亿元和12.42亿元，2013年5月公司已实现3.61亿元的主营业务收入；2010-2012年期间，陕旅集团的净利润分别为-643万元，1013万元和1643万元，整体上处于增长态势。2013年上半年陕旅集团亏损的原因是由于陕旅集团从事的旅游行业在每年不同时期盈利情况不同，具有较强的周期性特点，上半年通常为旅游淡季，下半年普遍为旅游旺季，企业年终都会扭亏为盈。

　　陕西旅游集团延安文化旅游产业投资有限公司是圣地河谷项目的实施方，该公司成立于2012年6月，截至2013年3月总资产4141万元。该公司全面负责“圣地河谷”项目基础设施、重大项目建设，圣地河谷项目采取“政府主导、企业经营、市场化运作”开发模式。目前延安圣地河谷文化旅游产业园区管理委员会主任由陕旅延安公司总经理担任。

　　2、增信措施分析

　　1)股权质押及股权受让：陕旅集团承诺按期足额受让华澳信托所持股权并与华澳信托签署《股权收购协议》。陕旅集团将其所持股权质押给华澳信托，使华澳信托最终实际控制100%股权，股权质押率始终不高于50%。

　　2)用款监管：签订《资金监管协议》，资金使用监管账户、归集监管账户将由华澳信托进行监管。华澳信托对延安公司的资金使用和资金收入进行审查，延安公司应按季及时向华澳信托提供公司整体资金使用和资金收入情况报告及所有资金账户的资金进出流水备案。

　　3)在各类信托单位到期前30天时，陕旅集团需在资金监管行开立的保证金账户存入还款保证金，该还款保证金的金额不低于各类信托单位募集规模的10%。

　　4)公司监管和业绩考核：华澳信托将全面监管延安公司的经营活动，包括派遣董事、监事；华澳信托对延安公司的经营业绩考核，每半年考核一次。

　　3、还款来源分析

　　1)主要还款来源：陕旅集团回购股权资金；

　　2)第二还款来源：延安公司股权分红收入；

　　3)第三还款来源：华澳信托作为陕旅集团股东，处置所持有延安公司股权的资金。

　　4、投资项目介绍

　　根据陕旅集团延安公司规划，当前公司即将开展的重点项目是“延安圣地河谷文化旅游产业园区一期项目” 项目的定位为延安未来融合民生工程、生态工程、文保工程、革命传统教育工程、城市提升工程的大型综合旅游项目。本次延安圣地河谷文化旅游产业园区一期项目研究范围总占地面积约8.84平方公里，位于整个圣地河谷产业园区南部。

　　延安圣地河谷一期项目主要内容包括红色文化旅游设施建设、征地拆迁及安置、市政基础设施(道路桥梁工程、市政管网工程)三个方面的工程内容。其中圣地河谷文化旅游设施建设内容包含金延安板块中钟楼、博物馆及游客服务中心的建设；保育院遗址的保护及《延安保育院》大型歌舞节目；儿童长征体验基地的修建；陕北风情园的修建四大部分。其中征地拆迁及安置工程，包括延安圣地河谷文化旅游产业园区一期项目将涉及3828.67亩农用地及集体建设用地的征地、拆迁2个村，57户，拆迁人口193人，总拆迁居住面积约16019m2，并于河庄坪镇李家湾村范围内，建设占地面积13.12亩安置小区，小区地上总建筑面积约22588 平方米。其中市政基础设施工程，包含改造或新建各等级市政道路48.41km，6座总长1390m大、中、小桥梁，建设随道路敷设的给水、污水、雨水、电力、电信、燃气、热力等各市政管网等。

　　延安圣地河谷文化旅游产业园区项目总投资预计为512673.93万元；建设投资为475011.43万元；第一部分工程费用305271.34万元，第二部分其他费用143911.29万元，等。主要通过筹措银行贷款资金350000万元占68.27%，地方自筹资金162673.93万元占31.73%。延安圣地河谷文化旅游产业园区一期项目收益分为三个部分，土地出让收入约55.59亿元；经营期门票收入约8.7亿元；门市租赁收入约15.1亿元，总计收入约79.39亿元。

　　5、信托公司介绍

　　根据交通大学金融学院对全部60家信托公司偿付能力评估，华澳国际信托有限公司以资产管理能力排44位，风险管理能力排59位，隐性担保能力排60位的分项成绩，在全部60家信托公司总体兑付风险排第60位。

　　该信托公司注册资本为6亿元人民币，注册地上海，是由北京三吉利能源股份有限公司，北京融达投资有限公司与麦格理集团所属的麦格理资本证券股份有限公司共同组建的金融机构。股东三吉利和融达是国家开发投资公司下属的两家投资公司，在国内电力投资和房地产领域业绩卓越，掌控着约250亿元人民币以上的资产。麦格理集团公司作为澳大利亚领先的金融服务机构，在资产管理和公司治理方面拥有众多成功经验，在全球管理着1,300亿美元以上的资金运作。

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