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　　一、产品简介

　　二 、综合评述

　　【强烈推荐】★★★★☆，产品类别是房地产类。该项目预期收益率中等偏高(10.2%～11.3%)，期限较短(12～18个月)，优先劣后设计。项目融资方实际控制人总资产数百亿元，主营商业零售、地产开发等。所开发物业地理位置较佳，体量较大，为保证还款，项目增信措施包括优先劣后设计、土地抵押、股权质押、关联方连带责任担保、个人连带责任担保等。

　　三、要素分析

　　1、交易对手分析

　　银泰集团由沈国军先生创始于1997年，是一家以商业零售、地产开发与经营、矿产资源、智能物流、投资与金融六大业务为主的多元化国际性产业投资集团，总部设于中国北京。截至2013年末，银泰集团总资产已逾数百亿元，融资合作方资产实力极为雄厚，履约能力极强。

　　持有多家境内外上市公司和100多家全资或控(参)股子公司旗下全资及参股企业包括：银泰商业(集团)有限公司(01833.HK)、银泰置地(集团)有限公司、银泰资源股份有限公司(000975.SZ)、北京银泰置业有限公司、菜鸟网络科技有限公司、京投银泰股份有限公司(600683.SH)、武汉商业集团股份有限公司(000501.SZ)、北京燕莎友谊商城有限公司等。

　　银泰集团拥有北京银泰中心、极致尊贵的精品酒店北京柏悦酒店、悦。生活Park Life、世界500强中国总部的5A甲级写字楼、现代豪华的柏悦居、北京吉祥大厦等多处自持高档物业。“银泰中心”和“银泰城”是银泰置地倾力打造的两个地产品牌，“银泰中心”定位一线城市或省会城市地标性的高端、奢华的城市综合体；“银泰城”是高端多功能复合型城市综合体，是都市时尚生活重心。目前，银泰置地已覆盖北京、杭州、成都、武汉、哈尔滨、合肥等20多个城市，项目总建筑面积达1000多万平方米。

　　公司拟斥资32亿，携手阿里巴巴[微博]集团打造中国智能物流骨干网----菜鸟网络2013年5月30日，银泰集团、阿里巴巴集团联合复星集团、富春控股、中国邮政集团、顺丰[微博]等国内知名快递公司共同成立菜鸟网络科技有限公司。银泰集团通过北京国俊投资有限公司已经完成首轮投资16亿元，成为第二大股东，沈国军先生出任菜鸟网络CEO。

　　公司实际控制人沈国军先生，出生于1962年，汉族，浙江宁波人，中南财经大学硕士研究生毕业，高级经济师。现任北京国俊投资有限公司董事长、中国银泰投资有限公司董事长、银泰百货(集团)有限公司董事局主席、菜鸟网络科技有限公司CEO。

　　2、增信措施分析

　　(1)项目土地抵押：平阳银泰置业有限公司将项目土地提供抵押(抵押率约为50%)，为其还本付息提供抵押担保，并办理强制执行公证；

　　(2)项目公司100%股权控制：宁波银泰投资有限公司将其持有的剩余51%项目公司股权质押于财通资产，为项目公司还本付息提供质押担保，并办理强制执行公证；

　　(3)集团公司连带责任担保：中国银泰投资有限公司为本资管计划项下的项目公司还本付息义务提供不可撤销的连带责任保证担保，并办理强制执行公证；

　　(4)个人连带责任担保：沈君升先生(系银泰集团实际控制人沈国军先生之亲弟)为本资管计划项下的项目公司还本付息义务提供不可撤销的连带责任保证担保，并办理强制执行公证；

　　(5)管理监督和股东债权主张优先权：财通资产向项目公司委托董事和监事，对项目公司对外融资、担保等重大事项具有一票否决权；宁波银泰投资有限公司出具承诺函，承诺本资管计划之外的股东在投入(包括但不限于股东借款和代付工程款等)需在本资管计划退出后方能偿付，资管计划存续期间，宁波银泰投资有限公司不得主张债权的本息。

　　3、项目简介

　　2013年9月13日，银泰集团通过平阳银泰置业有限公司竞拍获得浙江省平阳县鳌江镇滨江G-01-01、G-01-02、G-01-03和G-01-04地块，地块成交用地的价格分别10783.9760万元、10791.2600万元、3731.2780万元和6412.6400万元，合计31719.1540万元。地面地价约为3245.9元/平方米，楼面地价约为1057.3元/平方米。以上四个相邻地块被银泰集团统一规划为“平阳银泰城”项目。

　　平阳银泰城项目位于平阳县城鳌江镇滨江商务区，西邻火车站大道，地处城市发展核心地段，项目总占地面积为97721平方米，总建筑面积为365900平方米，总投资为186531万元，拟开发成集大型购物中心、高档写字楼、精品住宅为一体的综合性物业，其中最为主要的部分是一家面积为7万平方米SHOPINGMALL，银泰(集团)致力于将该项目打造成平阳县标志性购物场所，并通过多远化的业态组合及丰富的品牌种类为平阳县零售市场注入新的活力。

　　鳌江镇未来将以东面为战略发展方向，重点完善和强化鳌江流域中心功能，未来将成为平阳县域中央商务区。按照“两轴两心三区”规划设计，滨江片区以横向沿江景观绿轴和纵向城市发展轴铺开，适度融入了文化、娱乐、居住、行政办公等功能。其中，“两心”由商业商务服务中心和文体娱乐中心构成。滨江西区居住小区、滨江东片居住小区和中心区北片居住小区等“三区”穿插其间，可容纳5万人。

　　项目整体规模较大(计容面积28.84万方)，为综合性用地，集住宅(12万方)、商业(11万方)、办公(3.5万方)三类物业，是鳌江乃至周边最大的综合体项目。本项目规划性利好明显，所在的鳌江滨江片区即为平阳发展重点，也为鳌江城市主要发展轴，同时更为龙鳌一体化概念的首要对接区域，未来区域价值较好，易于发展住宅、商业及商务物业。项目内部相对平整，拥有水系资源。毗邻两大城市主干，人流大，可达性及认知度高。周边拥有居住、教育、商业及商务资源，区位处于成熟及新兴过渡段，地块整体具备打造较高价值物业的基础条件。

　　距离本项目1.5公里的万达广场于2013年8月开盘销售，其客户主要来自鳌江、水头和龙港。一期、二期分别推出652套底层商铺和450套住宅均在开盘当天售罄，13年10月份三期再次推出450套住宅，已基本售罄。已销售部分住宅平均售价为13000元/平方米，底层商铺平均约为32000元/平方米，万达广场的销售火爆足以说明该区域市场需求量较大。

　　4、还款来源分析

　　本项目主要还款来源是平阳银泰城项目销售回款。(1)在按保守定价正常完成销售的情况下，该项目总销售收入296093万元，可实现利润总额(税收清算前)124465万元，现金盈余71910万元，销售部分投资回报率为88.97%。销售价格盈亏平衡点为53%，此时投入产出基本平衡，即使销售价格下降53%，销售额只达到157640万元，仍足以覆盖资管计划的本息，项目销售部分仍可保本，所产生5.2亿元的现金缺口，项目公司可用75000平方米的自持商业物业的经营性物业贷款来弥补。 而假定加大销售力度，实现销售价格上涨10%，该项目可实现利润总额(税收清算前)150901万元，现金盈余97754万元，销售部分投资回报率为107.87%。 目前项目周围的较高品质的房价均达到1.3万元以上，而本项目的销售价还是保守地按1万元估算，依托地块的绝佳位置，开发出高品质、多样化的产品。该楼盘房价不仅具有一定的抗跌能力，而且还有很大上升空间。

　　(2)在按保守定价正常完成销售量的情况下，该项目可实现利润总额(税收清算前)124465万元，现金盈余71910万元，销售部分投资回报率为88.97%。销售量完成率盈亏平衡点为53%，销售量达53%时，投入产出基本平衡，即使只完成销售量的53%，销售额157640万元，仍足以覆盖资管计划的本息，项目销售部分仍可保本，所产生5.2亿元的现金缺口，项目公司可用75000平方米的自持商业物业的经营性物业贷款来弥补。销售量完成率现金收支平衡点为76%，即使只完成销售量的76%，销售额为225830万元，项目现金收支平衡。销售周期敏感性，由于宏观调控及政策环境对市场的深入影响，该项目销售周期可能延长。而销售周期的延长导致期间费用如销售费用、管理费用及财务费用的增加。从前述项目现金流量分析可知，本项目资金回旋有一定余地，项目销售周期为一年，而费用的增加在前述投资成本敏感性分析中可以看出，项目对成本增加有一定的承受能力。

　　5、资产管理公司介绍

　　上海财通资产管理有限公司为财通基金[微博]控股的资产管理子公司，成立于2013年6月3日。公司控股股东财通基金管理有限公司注册资本2亿元，总部位于上海，秉承“持有人利益至上”的核心价值观，力争为客户实现长期持续的累积收益。截止2013年3月末，财通基金的公募资产规模在2010年以来成立的10多家可比的基金公司中位列第2。财通基金以专户业务在市场上的卓越表现，已形成以专户为特色业务的战略布局。

　　财通基金第一大股东为浙江省直属国有企业财通证券有限责任公司，财通证券前身为浙江省财政证券公司，注册资本为人民币14亿元，控股股东为浙江省金融控股有限公司，持股比例为60.96%。2007年6月29日， 浙江省委、省政府明确公司为省直属国有企业，由省政府授权省国资委[微博]监管。2011年1月，公司由浙江省政府授权浙江省财政厅监管。财通证券同时控股国内知名机构永安期货股份有限公司。

　　浙江省金融控股有限公司由浙江省政府投资设立，注册资本120亿元。公司全资及控股和参股企业共10家，主要开展金融类股权投资、政府性股权投资基金管理及资产管理等业务。省金融控股有限公司成立后，按照“地方财政+金融资本”的模式，通过对一系列子公司的战略管理，为浙江打造区域金融中心、建设金融强省服务。

　　6、风险提示

　　资产管理计划合同约定“若资产管理计划预计存续期限到期时，由于项目公司未按期足额偿付本息、保证人未及时履行保证责任等原因，抵押物未予以及时处置，委托财产未全部变现的，资产管理计划将自动延期至委托财产全部变现之日止。”此条款对投资人不利，有一定延期风险。

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