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　　一 、产品简介

　　二 、综合评述

　　【一般推荐】综合评价★★★☆，产品类别是房地产开发类。该项目融资规模中等(2.5亿元)，预期收益率中等(10.5%~11%)，期限较长(2年)。项目融资人是实力房地产企业，资产规模中等(净资产20亿元左右)；土地和在建工程抵押、母公司担保、实际控制人个人连带责任担保等，安全性较好。

　　三、要素分析

　　1、交易对手分析

　　基本情况：鼎基集团总部位于上海市徐汇区，公司成立于2002年初，12年开发经验，二家具有国家二级资质的房地产开发企业，在职员工近200多人，其中中高级职称和本科以上学历占公司员工的80%以上，房地产公司总计开发的建筑面积约150万平方米，年开发量在30万平方米左右，销售额达到20亿元人民币以上。

　　经营状况：鼎基集团主要进行上海、苏州项目的开发，自持上海物业6.7万方，估值15亿，其他存续项目地理位置好，楼面价低，资管存续期间内有16亿元的销售收入，现金保障倍率突出。无不良信用记录。

　　财务状况：公司总资产39.4亿，负债率52%。从财务数据看，企业稳定性强，盈利能力稳健，经营风险较小；近3年以来，企业总资产、总负债、净资产、以及销售收入和利润总额等均平稳，抗风险能力较强，长、短期偿债能力、盈利能力、营运能力等指标均处于良好状态。

　　2、风险控制手段/增信措施分析

　　1)土地和在建工程抵押：苏州鼎基公司将其开发的丽湾国际项目的一栋酒店式公寓、7栋房产及对应土地抵押给我司，按照市场价值评估，抵押物评估总价值51034.68万元，抵押物充足；

　　2)连带责任担保：苏州鼎基股东上海鼎基房地产开发有限公司和实际控制人凌燕东、法人凌燕艳为苏州鼎基的还款义务提供连带责任保证；

　　3)账户监管：与招商银行签署三方监管协议，委托招商银行对销售回款进行监管。融资方每周向天地方中报送销控表，当剩余房屋货值达到4亿元的时候，启动销售回款监管，每笔销售回款100%进入天地方中监管户。在销售回款监管的同时，融资方需保证在项目到期前三个月，分别向天地方中归集不低于未偿还贷款本息的20%、50%、70%。

　　3、还款分析

　　项目销售收入是资管计划主要还款来源。项目所在地位于即将开通的地铁站100米，和苏州市中心隔桥相望，位于太湖边向西紧邻太湖经济区，属于吴江的核心地段，周边楼盘多出售完毕，存量不多，价格太湖边绿地中心酒店式公寓12000元--20000元/平方米，紧邻新湖明珠城酒店式公寓早已售尽，2012年开盘价格8500元/平方米，公司经过调研发现项目楼盘位置好，前期营销蓄客准备充分；项目楼面价400余元，成本优势极其明显。

　　项目周边无正在开发的楼盘，离项目较近的二手楼盘有吴越尚院小区，2000年建成，目前均价为9858元/平；吴越领秀小区，2008年建成，目前均价为9575元/平，华盛家园，2002年建成，目前均价为7778元/平。

　　苏州是中国经济高度发达的地区，GDP常年居全国第六、江苏省第一，是全国第一大工业城市；项目地处吴江区核心，毗邻太湖滨水风情商业街，地处轻轨4号线江陵西路站(2016年通车)出口处，15分钟直达苏州观前街；目前上海苏州高铁30分钟，上海昆山的地铁已经开通，规划上海、昆山和苏州的地铁将形成地铁网络，未来的城市发展潜力巨大；周边商业繁华，配套成熟，与吴江区域新湖中宝的新湖明珠相邻，目前新湖住宅和商业销售完毕，去化率良好。

　　4、资管公司介绍

　　北京天地方中资产管理有限公司是中国注册资本最大的公募基金公司天弘基金的全资子公司，天弘基金公司增资后注册资本金将增至51430万元。 公司的经营范围是通过设立专项资产管理计划从事特定资产管理业务；运用专项资产管理计划投资于未通过证券交易所转让的股权、债权及其他财产权利；运用专项资产管理计划，投资于证券监督管理委员会认可的其他资产。公司的经营理念是综合金融解决方案的提供商、专业创造稳健收益的管理人、市场导向效率优先的服务者。

　　天弘基金的股权结构将变更为阿里巴巴电子商务有限公司持51%(拟2014年中完成增资)，天津信托投资有限责任公司持16.8%，内蒙古君正能源化工股份有限公司持15.6%。

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