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　　一 、产品简介

　　二 、综合评述

　　【积极推荐】综合评价★★★★，产品类别是房地产开发类。该项目融资规模(1~1.2亿元)较小，预期收益率较高(10.5%~11.3%)，期限较短(1年)。项目融资人是百强房地产企业，资产规模较大(市值126亿元)；土地抵押、控股股东担保、实际控制人个人连带责任担保等，安全性较高。

　　三、要素分析

　　1、交易对手分析

　　基本情况：天朗控股集团注册资金3亿元，拥有房地产一级开发资质，房产百强企业。在2013年由中国房地产研究会、中国房地产业协会和中国房地产测评中心发布的“2013中国房地产综合实力百强榜单”中，获得综合排名74及3项10强(责任地产企业、创新能力、稳健经营)；旗下拥有天朗地产集团、天朗投资管理公司、天朗文化商业投资发展公司、天朗产业投资发展公司、天朗文化产业投资公司、天朗旅游投资发展公司等十余家全资子公司。

　　经营状况：天朗控股集团业务拓展已经进西安、昆山、成都、厦门、无锡、北京、昆明、济南、南京、上海、长春、深圳及等主要经济区域，项目开发超过60个。2012年，全年销售额突破39亿元人民币，己形成具有核心竞争力的业务体系与地产品牌。

　　财务状况：截至2013年天朗控股集团总资产规模126.5亿元，股东权益38.3亿元，资产负债率维持在70%左右，和房地产上市公司持平。2013年截至11月，销售收入35亿元，销售净利率平均维持在15%，收益良好。2010年~2013年10月从总资产和净资产增长率来看，分别为19%和22%，资产规模增长较强；平均营业收入增长率为79%，增长率很强，未来增长潜力前景良好。

　　昆山台湾映像文化发展有限公司于2011年9月在江苏省苏州昆山市注册成立，注册资金1.93亿元。昆山台湾映像文化发展有限公司股东为天朗控股集团和台湾商品交易中心(昆山)有限公司持股比例分别为60%和40%。公司的许可经营项目包括住宅、办公楼、商业营业用房开发、销售，法人代表为孙茵。

　　2013年6月-7月，昆山台湾映像文化发展有限公司通过出让的方式获得昆山市人民政府批准的花桥东城大道东侧四块地块土地证，土地证编号为DWB272，DWB273，DWB274，DWB275，昆山台湾映像以此向上海锐懿资产就开发昆山项目提供融资申请。

　　2013年昆山台湾映像运营资本为17447.37万元，资产负债率仅为4.38%，偿债能力强。

　　2、风险控制手段/增信措施分析

　　1)土地和在建工程抵押：国有转让商业用地及其在建工程抵押，融资金额为抵押物评估价值的50%左右，昆山台湾映像提供昆山花桥项目第一、第四块土地及地上建筑物作为抵押，价值2.5亿元，抵押率低于50%；

　　2)连带责任担保：控股股东天朗控股集团及集团实际控制人孙茵为本次融资提供无限连带责任。控股股东情况同上(交易对手分析)。孙茵，女，汉族，出生于1961年10月02日，经济学硕士研究生。历任西安国际旅行社，西安中联置业有限公司总经理，西安天朗房地产有限公司董事长，天朗集团董事长，昆山台湾映像文化发展有限公司董事长等。

　　3)账户监管：将还款来源进行账户监管，账户大额支出应符合预算或预先获得批准；董事委派：将委派一名董事，公司重大事项需要全体董事同意；财务控制：融资方每季度定期向锐懿资产告知相关财务信息。

　　3、还款分析

　　(1) 第一还款来源：昆山花桥项目第二、第三地块建筑销售收入。昆山台湾映像计划将昆山花桥项目第一、第四地块抵押给我司，并用第二、第三地块上的建筑销售回款进行还款。根据测算，二、三地块上建筑销售2014年销售回款为15165万元，2015年销售回款为18184万元，足够覆盖本次资管计划本息。在2014年销售价格下浮34.09%时，此还款来源亦足够保证资管计划顺利退出。

    项目名称为海峡两岸(昆山)商贸合作区项目，是国务院批准的国际级海峡两岸重点合作项目。项目总占地面积22.2万平方米(约合333亩)，整个地块被纵一路、纵二路和纵三路分为4幅地块，预计总投资10.36亿人民币。该项目地理位置优越，位于昆山市花桥镇，紧邻上海市，上海地铁11号线直达，项目地距离地铁站2.4公里。项目地址毗邻万科、越秀等诸多知名楼盘，销售非常紧俏。

　　(2)第二还款来源：昆山台湾映像实际控股股东天朗控股集团资金周转。

　　天朗控股集团2013年总资产规模突破120亿元，销售额达39.41亿元。集团信誉良好，经营稳定。在第一还款来源无法实现贷款本息覆盖的情况下，天朗控股集团保证资管计划顺利退出，为还款提供了有力保障。

　　4、资管公司介绍

　　上海锐懿资产管理有限公司成立于2013年2月，是中国证监会批准的27家基金特定资产管理业务的平台公司，接受中国证监会的监管，主要为企业和政府提供投融资服务、专户理财、投资咨询业务、金融产品设计和销售业务。锐懿资产是泰信基金管理有限公司设立全资子公司，泰信的三家股东分别为山东省国际信托投资有限公司、江苏省投资管理有限责任公司、青岛国信实业有限公司，因此锐懿资产的主要管理层主要来自于山东信托及公募基金。

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