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　　一 、产品简介

　　二 、综合评述

　　【强烈推荐】★★★★☆，产品类别是房地产类。该项目预期收益率中等(10%)，期限较短(12个月)，总规模适中(3亿元)。项目融资人/交易对手实力强大，属房地产百强企业，还款能力强；风险控制方面包括优先劣后设计，土地抵押、股权质押，关联方连带责任担保，实际控制人个人连带责任担保等；项目安全性极高。

　　三、要素分析

　　1、融资方交易对手分析

　　融资合作方实力雄厚，担保方担保能力强。台州银泰置业有限公司、台州银泰商业有限公司(以下合称“项目公司”)，项目公司注册资本各为1亿元，均系北京银泰置地商业有限公司全资控股子公司，为银泰集团开发“台州银泰城”项目而设。

　　银泰集团由沈国军先生创始于1997年，是一家以商业零售、地产开发与经营、矿产资源、智能物流、投资与金融六大业务为主的多元化国际性产业投资集团，总部设于中国北京。截至2012年末，银泰集团总资产已逾百亿元，融资合作方资产实力极为雄厚，履约能力极强。

　　持有多家境内外上市公司和100多家全资或控股子公司旗下全资及参股企业包括： 银泰商业(集团)有限公司(01833.HK)、银泰置地(集团)有限公司、银泰资源股份有限公司(000975.SZ)、北京银泰置业有限公司、菜鸟网络科技有限公司、京投银泰股份有限公司(600683.SH) 、武汉商业集团股份有限公司(000501.SZ)、北京燕莎友谊商城有限公司等。

　　2、增信措施分析

　　(1)土地阶段性抵押：项目公司取得项目土地证后将土地抵押于资产管理人指定银行，经评估，优先级份额对应的土地抵押率不超过50%。项目公司后期可依据银行开发贷款批复向资产管理人申请土地解押。

　　(2)全方位控制项目公司股权：本资产管理计划成立后，资产管理人持有项目公司49%的股权，同时，北京银泰置地商业有限公司将项目公司剩余51%股权为项目公司按约还本付息义务提供质押担保。

　　(3)北京国俊投资有限公司提供连带责任保证：北京国俊投资有限公司为项目公司按约还本付息义务提供不可撤销的连带责任保证担保。北京国俊投资有限公司由沈国军先生100%控股，系银泰集团最重要的控股平台企业；

　　(4)沈国军先生提供无限连带责任保证：沈国军先生为本资产管理计划项下的项目公司按约还本付息义务提供不可撤销的无限连带责任保证担保。沈国军先生现任北京国俊投资有限公司董事长、中国银泰投资有限公司董事长、银泰百货(集团)有限公司董事局主席、菜鸟网络科技有限公司CEO；

　　(5)项目公司监管：资产管理人向项目公司委派董事、监事，对项目公司重大事项具有一票否决权。项目的财务预算、项目投资预算、工程进度全程监管；

　　(6)次级份额保障优先级本金收益：本资管计划结构化设计，项目公司股东北京银泰置地商业有限公司认购本资管计划次级份额，优先级：次级不超过1：1。北京银泰置地商业有限公司以持有的次级份额保障优先级份额本金及预期收益的优先兑付。

　　3、项目前景分析

　　项目所在区域市场形势乐观，销售回笼预期良好。项目所在地位于浙江省台州市椒江区，椒江区是台州市中心城区，也是台州市政府所在地。2013年，椒江区的住宅平均售价在10000元/平方米以上，成交的土地楼面价在3300元/平方米左右。

　　本项目属于台州市政府招商引资项目，楼面价仅为873.17元/平方米，具有绝对的成本优势，项目利润空间较大。预计本项目可实现销售收入33.56亿元，实现利润5亿余元，另将自持17万平方的物业，该物业由银泰集团旗下的银泰百货负责经营，未来将成为台州市标志性的购物中心。

　　4、资产管理公司介绍

　　上海财通资产管理有限公司为财通基金[微博]控股的资产管理子公司，成立于2013年6月3日。公司控股股东财通基金管理有限公司注册资本2亿元，总部位于上海，秉承“持有人利益至上”的核心价值观，力争为客户实现长期持续的累积收益。截止2013年3月末，财通基金的公募资产规模在2010年以来成立的10多家可比的基金公司中位列第2。财通基金以专户业务在市场上的卓越表现，已形成以专户为特色业务的战略布局。

　　财通基金第一大股东为浙江省直属国有企业财通证券有限责任公司，财通证券前身为浙江省财政证券公司，注册资本为人民币14亿元，控股股东为浙江省金融控股有限公司，持股比例为60.96%。2007年6月29日， 浙江省委、省政府明确公司为省直属国有企业，由省政府授权省国资委监管。2011年1月，公司由浙江省政府授权浙江省财政厅监管。财通证券同时控股国内知名机构永安期货股份有限公司。

　　浙江省金融控股有限公司由浙江省政府投资设立，注册资本120亿元。公司全资及控股和参股企业共10家，主要开展金融类股权投资、政府性股权投资基金管理及资产管理等业务。省金融控股有限公司成立后，按照“地方财政+金融资本”的模式，通过对一系列子公司的战略管理，为浙江打造区域金融中心、建设金融强省服务。

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