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　　一 、产品简介

　　二 、综合评述

　　【一般推荐】★★★，产品类别是房地产类。该项目预期收益率中等(10%)，期限较短(12个月)，总规模较小(7000万元)。项目融资人的实力尚可，风险控制方面主要通过项目抵押，以及实际控制人个人连带责任担保等增信手段；实际控制人除房地产外还有其它产业，乃至持有上市公司股权，比较容易变现，项目安全性尚可。

　　三、要素分析

　　1、交易对手分析

　　融资公司三峰置业是浙江三峰阀门有限公司独资组建企业，成立于2011年，注册资金2000万元，是浙江三峰集团开发开元悦都项目的项目公司。截至2013年6月，该公司总资产2.13亿元，所有者权益8763万元，负债1.26亿元(主要为预收帐款)。

　　实际控制人陈伟峰为浙江三峰集团有限公司董事长，诸暨市政协委员。浙江三峰集团下属浙江三峰阀门有限公司、三峰实业有限公司，浙江三峰进出口有限公司、浙江三峰置业有限公司、四川万安三峰置业有限公司等5家重点骨干企业和2家合资公司。与林内、能率、松下、阿里斯顿、菲斯曼、西门子、美的、格兰仕、奥克斯等国内外顶尖企业建立了稳定的长期合作关系。

　　陈伟峰个人名下资产流动性充足，为盾安环境等上市公司主要股东之一(市值12000万元)。

　　2、增信措施分析

　　1)土地抵押：项目公司提供本项目部分在建工程及其对应土地为本项目还本付息提供抵押担保，根据具有房地产估价机构一级资质的深圳市世联土地评估有限公司出具的评估报告显示，评估项目地块总价值为1.41亿元，抵押率约为49.65%。

　　2)股东担保：浙江三峰阀门有限公司及其实际控制人陈伟峰先生为本资管计划的还本付息提供不可撤销的连带责任保证担保。截至2012年年底浙江三峰阀门有限公司净资产2.4亿元，净利润3044万元。

　　3)现金流监管：在委贷银行开立资金监管账户，对委贷资金和预售资金的现金流收支全程监管，资金只能用于本资管计划约定的用途。资金沉淀：项目剩余住宅售出的前40%套实现的销售收入，将于每套售出后沉淀20%于监管账户；项目剩余住宅售出的后40%套实现的销售收入，将于每套售出后沉淀80%于监管账户，作为还款准备金。中期考核：资管计划成立届满6个月之日资金监管账户内资金余额需达到2800万元，届满9个月之日资金监管账户内资金余额需达到6400万元。资金归集：资管计划到期前3个月依次归集资管计划本金的10%、10%、20%、20%、20%和20%，及剩余利息。

　　3、还款来源分析

　　三峰置业销售回款是本计划主要还款来源，截至2013年7月该公司总资产2.1亿元，所抵押物业在建工程和土地价值1.41亿元，陈伟峰先生为本资管计划的还本付息提供不可撤销的连带责任保证，陈伟峰可变现上市公司股权1.2亿元，以此判断该公司具有一定还款能力。

　　目前该项目销售情况良好，总的住宅售房率达到了开盘楼盘的64.5%，总的商铺销售率达到80%，以目前销售形势可在2014年5月达到95%的销售率。

　　4、项目介绍

　　项目拟建商住小区，由封闭式管理住宅和商业中心两部分组成，其中住宅约61000平方米，计557套，商铺和商场约10000平方米，地下车库20220平方米。目前住宅均价5080元/平方米，商铺7000元/平方米，车位5万元/个。

　　三峰-开元悦都项目为准现房，已经封顶并完成外立面粉刷，距离竣工时间仅约6个月，规避一切前期风险和建设风险。项目方自有投入已超67%，仅需7000万元尾款完成后续工程，资金流动性风险低。除计划以现房形式出售的房屋和自持物业，可预售准现房仅剩117套，去化风险小。

　　2013年开盘当日成为平湖2013年8月销售冠军，2014年以现房形式发售后资金回笼将更加迅速。项目住宅价格5080元/平方米，而周边住宅均价6000元-8000/平方米，三峰开发楼盘坚持走刚需路线，定价始终比市场均价低1000元/平方米，从而得以占领刚需市场，尤其是新平湖人的需求市场，维持稳健的去化速度。

　　地段优越，学区房配套完善，项目品质一流。本项目位于曹桥北路与S07省道交汇处西南角，是嘉兴到平湖的入口，是曹桥街道目前唯一一个配套齐全的商住小区，商业中心也是曹桥唯一、最大的商业设施。平湖的发展蓝图规划是向南2公里，这使得位于市政府行政区域西南的开元悦都升值前景看涨。小区的周围配套完善，菜场、超市、银行仅3分钟的步行路程。教育资源包括行知幼儿园(平湖唯一荣获2013浙江省一级资质幼儿园荣誉称号)、行知小学(百年名校)、行知中学等。住宅层高3米，超过市场平均层高10-20厘米。

　　5、资产管理公司介绍

　　上海财通资产管理有限公司为财通基金[微博]控股的资产管理子公司，成立于2013年6月3日。公司控股股东财通基金管理有限公司注册资本2亿元，总部位于上海，秉承“持有人利益至上”的核心价值观，力争为客户实现长期持续的累积收益。截止2013年3月末，财通基金的公募资产规模在2010年以来成立的10多家可比的基金公司中位列第2。财通基金以专户业务在市场上的卓越表现，已形成以专户为特色业务的战略布局。

　　财通基金第一大股东为浙江省直属国有企业财通证券有限责任公司，财通证券前身为浙江省财政证券公司，注册资本为人民币14亿元，控股股东为浙江省金融控股有限公司，持股比例为60.96%。2007年6月29日， 浙江省委、省政府明确公司为省直属国有企业，由省政府授权省国资委监管。2011年1月，公司由浙江省政府授权浙江省财政厅监管。财通证券同时控股国内知名机构永安期货股份有限公司。

　　浙江省金融控股有限公司由浙江省政府投资设立，注册资本120亿元。公司全资及控股和参股企业共10家，主要开展金融类股权投资、政府性股权投资基金管理及资产管理等业务。省金融控股有限公司成立后，按照“地方财政+金融资本”的模式，通过对一系列子公司的战略管理，为浙江打造区域金融中心、建设金融强省服务。

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