新浪仓石研究中心(010-6267-5061)

　　一 、综合评述

　　【国泰元鑫-静安希尔顿装修项目专项资产管理计划】属于工商企业类资产管理计划。期限2年，收益率10%，按半年付息，总规模2亿元。资金主要补充静安希尔顿饭店(上海)的装修费用以及流动资金，为保证还款融资方提供土地抵押，实际控制人连带责任担保等增信措施。综合评价★★★★。

　　二 、产品简介

　　三、要素分析

　　1、交易对手分析

　　静安希尔顿成立于1985年1月，于1988年6月正式对外营业。注册资本780万美元，法定代表人高昕。酒店是由上海市锦江(集团)公司和香港信谊共同组建的中外合作企业，酒店总投资额1.02亿美元，目前由香港信谊全资控股，公司经营范围为800间客房规模的高级酒店及一切相应的公共服务设施。

　　截至2012年12月，公司总资产6.36亿元，较2011年增长21.38%，总负债3.49亿元，资产负债率54.87%，长期偿债能力较好。公司2012年营业收入2.99亿元，近年营业收入、利润总额和毛利率等指标保持在较高水平，收入稳定。

　　2、增信措施分析

　　(1)土地抵押：静安希尔顿控股股东香港信谊酒店投资有限公司实际控制人胡岚以个人持有的北京朝阳区高端别墅一栋(京房地权证朝私06字第205520号，建筑面积274㎡)以及宁波海祥置业有限公司以其持有的宁波象山两块土地(象国用(2010)第08412号、象国用(2011)第02977号，出让用地，土地面积111,062㎡)为本资产管理计划提供抵押担保，评估价值总计5.0834亿元。对应2亿元本金，抵押率为39.34%，抵押率适中。

　　(2)连带责任担保：香港信谊实际控制人胡岚为本资产管理计划兑付提供连带责任担保。

　　(3)设立资金提前归集：监管银行要求静安希尔顿在付息日前五日划付当期利息，并且在到期日前分次提前归集，以保障本金的偿还。

　　3、还款来源分析

　　(1)静安希尔顿营业收。静安希尔顿收入主要包括客房收入、餐饮收入、车队收入、健身中心收入、店铺及会议室租金等等。因改造工程于2014年初竣工，谨慎预计2014年营业收入与2013年持平。随着后期改造工程竣工以及及上海市十二五计划中大力扶持旅游业的成果体现，有望带来的7-12%收入增长，则截至资产管理计划到期日，预计饭店营业收入共6.8亿元，扣除营业成本等可用还款资金3.43亿元，足以支付该计划本息。

　　(2)实际控制人资金回笼。实际控制人胡岚在宁波象山再次与希尔顿国际合作，拟建象山希尔顿酒店，以此推动其在象山地区的在建房地产项目。目前香港信谊已与恒大集团签订股权转让协议，将象山项目的51%股权出让，届时将获得约15-20亿元的资金回笼(2014年底前)。此外，香港信谊在宁波新城、杭州之江度假区的项目开发均采取拿地、股权转让的方式，相对由自身进行开发销售的方式，现金流回笼更快。

　　4、项目简介

　　(1)静安希尔顿层高40楼，总建筑面积70,982.72㎡，包括地下建筑面积8,184.2㎡。酒店共有737套客房、1个大宴会厅、14个多功能厅、商务中心、店内商铺、直升机停机坪等，能满足宾客在商务、休闲、会议和娱乐等各方面的需求。饭店全面委托希尔顿国际有限公司(以下简称“希尔顿国际”)管理。希尔顿国际于1964年在纽约上市，于1985年进入中国市场，成立了全中国第一家五星级酒店，即静安希尔顿。希尔顿国际拥有在全球除美国以外地区使用希尔顿品牌名称的权利，旗下共运营403家酒店，其中261家的品牌名为希尔顿；国际业务遍布全球，年利润达数亿美元，排名世界第一。

　　依托希尔顿国际的全球订房网络和良好声誉，静安希尔顿在该领域拥有其他竞争者所无法企及的优势。在2003年之前，静安希尔顿的客房出租率常高达100%，接待过多国首脑和要员。尽管2009年发生金融危机以及近年多家五星级酒店入驻上海中心区块，静安希尔顿始终能保持65%-75%的客房入住率，其入住率连续保持上海五星级酒店第一位，经营收入连续保持静安区第一位、上海第三位(前两位分别为浦东香格里拉酒店、金茂君悦大酒店)，经营状况良好而稳定。

　　(2)项目规划及进度。静安希尔顿计划在2013年末至2014年初的酒店传统淡季对酒店所持的737套客房、公共区域、机电系统翻新以及对酒店厨房进行改造，耗时约2-3月。由于上海市五星级酒店的淡旺季(12月-次年2月为淡季)差异明显，改造工程对当期整体经营业绩影响有限；且静安希尔顿将采取分批翻新、装修层封闭隔音等措施，最大程度上避免了噪音、气味、粉尘等对客人的影响。

　　该工程总金额2.3亿元，合同签订后预付20%工程款为4600万元，工程施工1个月内，支付至本项目工程总价的50%(即6900万元)；工程施工2个月内，支付至本项目工程总价的80%(即6900万元)；工程施工3个月内，支付至本项目工程总价的90%(即2300万元)；工程竣工后，支付至本项目工程总价的95%(即1150万元)；余款作为工程质保金在工程竣工一年后结清。

　　5、管理人介绍

　　国泰元鑫资产管理经中国证监会批准，于2013年5月份正式成立，注册地上海，注册资本金5000万元整，是公募基金公司国泰基金[微博]的子公司。 公司的股东包括国泰基金(持股50%)、中投信托(30%)、上海津赞投资管理有限公司(20%)。国泰元鑫资产管理公司的实际控制人为国泰基金，是我国第1家成立的基金管理公司，成立15年保持“零违规、零处罚”的纪录。风格稳健，风险控制能力强。  

　　新浪仓石研究中心是国内最专业的第三方财富管理顾问机构之一，提供投资者固定收益信托、公募基金、阳光私募等资产配置服务，以实现投资者财富的稳健增值。(详情请咨询：010-6267-5061)