新华信托华锦22号锦观城（二期）信托点评
新浪仓石研究中心(010-6267-5061)
一、产品点评
| 信托全称 | 新华信托华锦22号•哈尔滨锦观城项目贷款集合资金信托计划 |
| 资金用途 | 信托资金用于以债权方式向哈尔滨万隆房地产开发有限责任公司贷款，贷款资金专项用于哈尔滨锦观城项目的建设。 |
| 信托资金规模 | 2 亿元(二期预计募集9000万) |
| 产品期限 | 1 年、1.5 年和2年 |
| 预期收益率 | A 类：1 年期， 300 万以上， 年化收益10%； B 类：1.5 年期， 300 万以上， 年化收益10.5%； C1 类：2 年期， 100 万-300 万( 不含) 年化收益10%； C2 类：2 年期， 300 万以上， 年化收益11% |
| 收益分配 | 每年分配一次收益，信托到期时支付最后一次收益以及所有信托本金。 |
| 募集时间 | 2013年8月21日起~ |
| 预约咨询 | 010-6267-5061 |
二、综合评述
★★★ 房地产类信托，期限灵活(1年~2年)，收益率较高(10%~11%)。融资方哈尔滨万隆房地产开发有限责任公司将所融资金用于开发哈尔滨锦观城项目，以销售回款作为偿还资金。融资方实力较弱，但土地抵押、股权质押、实际控制人连带责任担保等增信措施全面。
| 项目 | 要素 | 要素评价 |
| 融资人实力 | 万隆地产注册资本金2000万元，已投入锦观城项目资金18,573.9万元 | ★★ |
| 融资额 | 2亿元，为融资人已投入资金的1倍。 | ★★ |
| 本息保障倍数 | 项目全部销售后收入7.9亿元，是融资额的约4倍 | ★★★★★ |
| 土地抵押率 | 33.65% | ★★★★ |
| 期限 | 1 年、1.5 年和2 年，期限灵活 | ★★★★★ |
| 付息 | 每年分配一次收益，信托到期时支付最后一次收益以及所有信托本金。 | ★★★ |
| 收益率水平 | 10%-11%，同类产品中中等偏上 | ★★★★ |
| 信托公司综合实力 | 新华信托股份有限公司综合实力在业内中等偏上 | ★★★☆ |
三、要素分析
1、交易对手分析
哈尔滨万隆房地产开发有限责任公司成立于2009年8月11日，注册资本2000万元人民币，实收资本2000万元人民币。公司类型为有限责任公司(自然人投资或控股)，住所为哈尔滨市松北区怡园路18号，法定代表人孙玉国。该公司的经营范围为：一般经营项目：按资质证书范围从事房地产开发。具有房地产开发二级资质(证书编号：黑建房开哈第501号)。股东结构为：哈尔滨松北城市建设综合开发有限责任公司持股15%，孙玉国持股35%，孙启龙持股35%，蒋有强持股15%。
融资人哈尔滨万隆房地产开发有限责任公司将所有资金项用于哈尔滨锦观城项目，项目地理位置优越，处于市中心区域，毗邻市政府，项目抵押担保充足，风控完善，项目资金使用和销售回款监管措施完善，确保专款专用及安全兑付，项目具有专业的投资团队和管理体系，确保投资者利益。
2、增信措施分析
万隆地产以锦观城项目49,922.08平方米土地及在建工程为其按期偿还贷款本息及支付相关信托费用提供抵押担保。根据哈尔滨国源土地房地产估价有限公司以2011年8月29日为估价时点出具的《土地估价预评估报告单》，49,922.08平方米土地估值为36,173.63万元，根据哈尔滨大有房地产估价咨询有限公司以2012年3月15日为估价时点出具的《房产估价初评单》，锦观城项目在建工程估值为23,265.4万元。上述抵押物评估价值合计59,439.03万元，抵押率33.65%。
万隆地产股东孙玉国、孙启龙、蒋有强、哈尔滨松北城市建设综合开发有限责任公司以其持有的万隆地产100%股权提供质押担保。
3、担保方介绍
孙玉国、孙启龙、蒋有强、哈尔滨松北城市建设综合开发有限责任公司、哈尔滨巨容新能源有限公司及黑龙江蓝天房地产开发有限责任公司为万隆地产按期偿还贷款本息提供连带责任保证担保。
4、项目介绍
锦观城项目位于哈尔滨市松北区市政府以南、世茂大道以北地段，西临东北新天地居住小区、东临中关村世府观邸居住小区，周边围绕世茂大道、天翔街、昆明路，项目联通政商，环境优雅，市政配套完善，是哈尔滨市松北区中心区域，项目区位优势凸显。
项目规划建设用地面积50,274平方米，规划总建筑面积132,184平方米，容积率2.2，建筑密度26%，绿地率40%。目前，该项目已经取得《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》。
该项目总投资预计为38,539万元，其中：土地出让金及相关费用8,941万元、前期工程费3,169万元、建安工程费21,963万元、基础配套设施费2,577万元，上述资金合计36,650万元。截至2011年12月末，万隆地产已投入资金18,573.9万元。
5、信托公司介绍
新华信托股份有限公司(NEW CHINA TRUST CO.,LTD。)是我国最早的信托公司之一，公司资产质量高、经营理念先进和风格稳健。公司秉承“珍视所托，专业理财”的经营理念，积极进行金融服务创新，稳步实现管理机制更新，业务逐年稳定增长，形成了以信托业务为主的业务格局，在业内各项指标均名列前茅。截至2011 年底，34 年来公司受托资产规模近1000 亿元，凡信托合同中写明预期收益率的信托计划，在约定的分配日，均实现预期信托收益按时、足额兑付。
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