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一、产品点评

二、综合评述

    综合评价为★★☆的房地产类信托，融资方南通鑫乾通过信托融资用以偿还银行到期贷款。为保证到期兑付，南通鑫乾将其持有的南通“鑫乾广场”房产抵押给受托人，抵押物评估价值6.8亿元，抵押率为42.58%；同时关联公司上海鑫乾置业发展有限公司和南通鑫乾置业有限公司为南通鑫乾到期回购资产收益权提供连带责任担保。信托还款来源主要是鑫乾广场实际控制人名下债权股权转让收入、项目销售收入等。

三、要素分析

　　1、 交易对手分析

　　南通鑫乾资产投资管理有限公司前身为南通崇川房地产开发有限公司，成立于1992年，注册资本金2000万元。南通崇川房地产开发有限公司是南通第一家房地产改制企业；第一家开发欧式风格住宅小区；第一家开发现代风格住宅小区；第一家开发3米层高、空中花园住宅小区。连续多年获得南通市房地产营销十佳现金公司、南通市房地产综合经营先进企业、南通市房地产综合评比二十强等荣誉称号。南通崇川房地产开发有限公司于2012年2月通过工商变更，将企业名称变更为南通鑫乾资产投资管理有限公司，主营业务由单一的房地产开发变更为资产管理与运营，立足于将其名下已开发的商业物业进行长期运营与实现增值，将房地产开发业务交由其名下子公司进行独立开发与销售。

　　2、 增信措施分析

　　(1)南通鑫乾实际控制人钱星，及实际控制人控股子公司上海鑫乾置业发展有限公司，南通鑫乾置业有限公司与受托人签订《保证合同》，为南通鑫乾到期回购资产收益权提供无限连带责任保证担保。

　　上海鑫乾置业发展有限公司(担保人)，成立于2002年7月，注册与实收资本为1000万元。公司于2004年与上海申毯房产经营有限公司合作成立上海汇京置业发展有限公司，作为开发“上海汇金国际项目”的项目公司。汇金国际项目位于上海市徐家 汇虹桥路与淮海路路口，项目地理位置极为优越，交通十分便捷，是上海市中心城区少有的在建项目。项目总用地33亩，总开发面积7万平方米，其中，商业2万平方米，住宅2万平方米，办公3万平方米。该项目于2011年10月开工，目前主体工程已经结束，正在进行配套工程建设，预计于今年10月竣工交付。该项目商业不对外销售，由投资方自持，住宅售价每平方米8万-10万元，办公售价每平方米5.5万元起，已于2012年11月正式销售，目前已完成可销售量的30%。不计持有的商业，预计整个项目的销售总额将达到33亿元。

　　南通鑫乾置业有限公司(担保人)，成立于2011年9月，注册与实收资本为2000万元。南通鑫乾置业目前在如皋开发住宅项目一个，项目尚未完工出售。项目拟规划建设7栋18层的高层， 2栋11层的中高层，8栋6-7层的多层。项目预计总投资约4亿元，预计于2013年7月份启动基础工程建设。 预计截至2015年1季度，项目可销售完成，累计可实现预售收入约5.6亿元。

　　(2)南通鑫乾将其持有的南通“鑫乾广场”房产抵押给受托人，提供抵押担保，抵押物评估价值68099.25万元，本金抵押率为42.58%。 

　　3、还款来源分析

　　还款来源主要是鑫乾广场实际控制人名下其他项目的销售收入与本广场的租金与销售收入。

　　(1)第一还款来源。上海鑫乾对上海汇京的4700万元的债权款及持有的上海汇京的8.11%的股权转让对价款17568万元可作为本项目的第一还款来源。

　　(2)第二还款来源。目前，南通鑫乾国际广场2013年6月免租期过期，届时预计年租金可达约7400万元，可作为本信托的第二还款来源。信托存续期间，且该物业运营满一年后，该商业价值将不断提升。保守估计，按照均价16626元/平方米，该物业只需要销售17440平方米，即42%的比例即可覆盖本信托本金。

　　(3)第三还款来源。南通鑫乾子公司南通鑫乾置业有限公司。截至2014年2季度，项目累计可实现预售收入约2.86亿元。截至2015年1季度，项目可实现销售售罄，累计可实现预售收入约5.6亿元，扣除掉剩余需投入的项目支出约3亿元现金流，截至2015年1季度，可实现累计现金流约2.6亿元，可覆盖90%的本信托本金。

　　4、信托介绍

　　渤海国际信托有限公司注册地石家庄市，前身为河北省国际信托投资有限责任公司，是河北省内唯一一家经营信托业务的非银行金融机构。渤海信[微博]托成立于1982年10月。经中国银监会批准，2004年1月获准重新登记，注册资本金32565万元(含1500万美元)。 2006年12月完成重组，2007年2月增资扩股后，注册资本金增加到72565万元。2007年11月，公司名称变更为渤海国际信托有限公司，2009年3月注册资本金增加到79565万元。 2011年6月，由海航资本控股有限公司增资120435万元，注册资本金增加至200000万元。

　　渤海信托按照《中华人民共和国信托法》、《信托公司管理办法》等有关法律法规要求，坚持依法经营，稳健经营，致力于为广大客户提供优质高效的金融信托服务。截至2011年底，公司管理的信托资产规模已超过1000亿元，全年实现营业收入5.26亿元，人均净利润332万元。公司多项指标多年来位居行业前列，曾荣获“中国最具成长性信托公司”等荣誉。

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