本报理财数据分析员 刘振盛 上海报道

　　据本报统计，在今年1月份，地产信托的发行量达228.55亿元。2012年这类产品的发行规模为2169亿元，月均仅180.75亿元。这意味，自2012年底四部委联合下发旨在限制基建信托的463号文以来，地产信托的发行量开始重登榜首。

　　高净值投资者是否应继续热捧地产信托产品？农业银行近期在给它众多私人银行客户的资产配置建议是：谨慎！因为2013年将有1974亿元集合地产信托面临到期兑付压力。

　　事实上，最近半年多时间，不少地产信托开始陆续暴露出风险。投资者避免本金损失的最佳方法，就是应该提前避开这类“地雷”产品。

　　为此，本报对这些风险案例统计分析发现，它们基本都存在三个特征：一是融资的开发商资质低，实力孱弱；二是项目融资成本普遍高于平均水平；三是实际控制人牵扯大量民间借贷纠纷。

　　开发商资质沦落

　　“一线城市房地产受国家宏观调控影响较为明显，地产信托在中长期面临兑付的压力，形势并不明朗乐观”。这是农行建议私人银行客户在中长期要降低对地产信托配置比例的主要理由。

　　具体而言，对于激进型的高净值投资者，在未来5年的资产配置选择中，应该将地产信托的资金配置占比降低20%。

　　对于这种高风险与高收益并存的理财产品，投资者如何提前识别风险？本报统计近半年6款出现过风险的地产信托案例后发现，这类“坑爹”的信托产品背后，基本呈现出三个共同特征。

　　首先，作为融资主体，这部分开发商的资质普遍并不高。资质依据注册资本、从业时间以及房屋开发累计面积等综合因素评定，分为一级、二级、三级、四级以及暂定资质。

　　本报统计的数据看，曾经遭遇风险的地产信托中，资质最高仅为二级。(见图1)更有甚者，譬如在中融信托的青岛凯悦项目中，青岛凯悦置业集团的开发资质原为暂定级，现在则已经沦落为“整改”类。

　　另外中信信托的舒斯贝尔特定资产收益权投资集合信托中，青岛舒斯贝尔房地产公司的开发资质也仅是暂定类。从整体上看，即使二级资质，也仅有两家开发商达到。

　　上海一位地产基金人士提醒，资质越高，开发商的融资能力、抵御风险能力就越强，在以往发行的地产信托交易对手中，一级资质开发商约占35%左右，最稳妥的交易对手应选央企、大型国企控股或者全国排名前100位的开发商，未来投资者可以重点挑选这类地产信托产品。

　　高利贷杀招

　　除了开发商实力弱外，其次是融资成本(即投资者的预期收益率)较高。上述6个案例中，融资成本几乎都高于当期地产信托的平均融资成本。譬如，在联邦国际资产收益财产权信托中，支付给投资者的最低档收益率高达9%，而当期地产信托平均融资成本仅为8.39%。

　　温州泰宇花苑项目信托也是如此，给投资人的最低档收益就已经达到10%，当期的平均成本是9.51%。另外，新华信托的上海录润置业项目，最高收益率达12%，比平均水平高出27%。

　　某外资行的环球银行部主管认为，在地产调控持续深入的背景下，高成本融资虽然给投资者带来高收益，但对于融资方则无疑是“饮鸩止渴”。

　　值得注意的是，上述6个案例是在2009年-2011年初发行，在这期间地产信托的平均成本在8.39%-9.51%左右，并非最近两三年里最高。本报统计发现，地产信托融资成本的高峰在2012年初。(见图2)按地产信托平均2年期限计算，这类成本更高的信托产品将在明年上半年陆续到期，到时能否及时兑付值得关注。

　　2012年3月，地产信托平均预期收益率达10.66%。随后，在货币政策放松、资金成本开始下降以及楼市止跌回暖，开发商融资风险的溢价随之降低。因此地产信托产品收益率开始逐步下跌，并且在2012年12月跌至9.54%的低点。

　　再者，地产项目的实际控制人因高利贷或银行债务缠身，连累信托项目的正常运转。在上述6个风险案例中，至少有一半的产品都牵扯民间借贷纠纷。譬如，安信信托的温州泰宇花苑项目，就因实际控制人陈岳西背负约4.9亿元的民间借贷无法偿还，最终选择跑路致使该项目面临“烂尾楼”命运。

　　另外，新华信托的录润置业项目中，最主要的增信手段就是上海高远置业以及实际控制人邹蕴玉承担连带责任担保，但2012年下半年以来，邹蕴玉因卷入借贷纠纷而陷入债务危机，最终牵累录润置业项目进展缓慢，甚至被民间借贷人士告上法庭。