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　　一、产品简介

　　二、综合点评

　　★★★★  山东信托雍贯基金1号，期限2年，收益率9.5%~10.5%。融资人长期信用状况较好，项目开发价值较高。增信措施方面有优先劣后产品设计的内部增信，以及出让土地抵押，勤诚达集团实际控制人古耀明连带责任担保等外部增信。

　　根据对交易对手的财务分析，我们对比了香港上市的内房股债券收益率，类似资产负债结构的大型房企如宝龙地产、华南城、恒盛地产等债券2-3年到期收益率在10%左右，因此我们认为该项目融资信托预期收益率偏低。

　　三、要素分析

　　1、产品设计介绍

　　深圳市雍贯投资管理有限公司为山东省国际信托有限公司子公司，该公司是雍贯地产基金的普通合伙人，也是劣后投资者，这体现了信托公司对该项目的信心。

　　根据产品设计，基金总规模2.5亿，其中山东信托资金信托计划（查询信托产品）(A类优先级，有限合伙企业LP1)出资约2.3亿元；深圳雍贯投资管理有限公司以有限合伙公司形式向其自有客户募集1500万元(B类优先级，有限合伙企业LP2)；深圳雍贯以自有资金出资不超过500万元认购次级(有限合伙企业GP)，作为A类优先级委托人的资金安全垫。

　　山东信托雍贯基金1号集合资金信托计划募集的信托资金(A类优先级，有限合伙企业LP1)，与深圳雍贯投资管理有限公司(普通合伙人GP)共同设立“雍贯地产基金1号”(有限合伙企业)投资深圳市勤诚达集团有限公司(即勤诚达集团)“宝安22区旧改项目”(1.5亿元)和湖南勤诚达地产有限公司“新界项目二期项目”(1亿元)项目贷款。

　　2、交易对手分析

　　勤诚达集团是一家以房地产开发为主业，兼营旅游开发、城市供水等领域的多元化民营企业集团。2009至2011年，勤诚达集团总资产分别为25.65亿元、43.31亿元、54.69亿元，总负债分别为9.03亿元、18.34亿元、27.69亿元，资产负债率分别为35%、42%、51%，呈逐年上升趋势。

　　2009至2011年，勤诚达集团分别实现营业收入2.30亿元、1.03亿元、3.71亿元，净利润1552.13万元、1.59亿元、1.13亿元。2009至2011年，勤诚达集团经营活动现金流量净额分别为-1.26亿元、-11.58亿元和952.90万元，投资活动现金流量净额分别为-3651.25万元、-3738.98万元和-1.90亿元，筹资活动现金流量净额分别为1.47亿元、13.8亿元和2.5亿元。

　　湖南勤诚达为勤诚达集团全资子公司，主营房地产开发，2009至2011年，湖南勤诚达总资产分别为2.51亿元、3.73亿元、7.55亿元，总负债分别为94.3万元、1.05亿元、4.06亿元，所有者权益分别为2.50亿元、2.68亿元、3.49亿元，资产负债率分别为0，28%，53.7%。

　　“宝安22区旧改项目” 位于位于深圳宝安区宝城片区东北部，属宝安中心地区，用地范围为创业路、公园路和新安二路、新安三路合围，直接连接地铁5号线出入口，距地铁10号线距约500米，属双地铁物业；项目周边大型商场云集，新一佳、海雅百货、顺电、国美、天虹等分布于项目附近。

　　“新界项目二期项目” 是由湖南勤诚达投资建设的集别墅、洋房、小高层、商业、幼儿园、高档会所、运动场于一体的大型现代化国际滨江居住区。该项目地处望城县星城高星组团东南区域，西靠金星大道，至市政府约7公里路程。

　　3、外部增信措施分析

　　1、湖南勤诚达地产有限公司名下三宗地块共计15.6万平方米面积提供土地抵押担保。经国际房地产顾问“五大行”之一、中国唯一获得“一级房地产价格评估资格”的国际物业顾问公司——专业评估机构戴德梁行评估价值约为5.0094亿元，抵押率约为45.9%。

　　2、勤诚达集团的实际控制人古耀明提供个人连带责任保证。古耀明，男，系勤诚达集团以及湖南勤诚达的实际控制人。1965年生，美国肯辛顿大学工商管理硕士研究生，工程师职称，省政协第十、十一届委员，河源市政协委员，市民营企业协会常务副会长、秘书长。

　　3、勤诚达集团为其子公司湖南勤诚达提供担保。担保人勤诚达集团经营情况良好，资产规模54.69亿元，实现营业收入3.71亿元，净利润1.13亿，集团规模较大，发展速度较快，无不良贷款和欠息记录，信用良好，具有为本笔融资担保的能力。

　　4、还款来源分析

　　所开发项目在信托期间共可实现收入37.67亿元(其中宝安项目31.9亿元，湖南新界项目5.77亿元)，净现金流17.68亿元(剔除项目贷款本金2.5亿元)可以偿付2.3亿元的信托贷款本息。

　　A、新界二期项目销售收入

　　预计在信托期限内完成销售，根据该项目的未来净现金流量预测，预计在信托期限内2014年10-11月，剔除信托本金1亿元后，新界二期项目将产生2.04亿元的净现金流(商业用房按15000元/平米，住宅4500元/平米测算收入)。

　　B、宝安22区旧城改造项目销售收入

　　预计在信托期限内完成销售，根据该项目的未来净现金流量预测，预计在信托期限内2014年10-11月，剔除信托本金1.5亿元后，宝安22区旧城改造项目将产生15.64亿元的净现金流，(商业用房按11万元/平米，住宅2.35万元/平米测算收入)。

　　5、信托公司介绍

　　山东省国际信托有限公司成立于1987年3月，是经中国人民银行和山东省人民政府批准设立的非银行金融机构，注册地为山东省济南市。2002年8月，山东信托完成增资改制和重新登记工作，由国有独资公司转变为有限责任公司。2007年6月，获得中国银监会批复同意，名称变更为山东省国际信托有限公司。2007年中国银监会实施信托“新两规”以来，山东信托致力于运用信托平台服务经济社会发展，积极为政府机构、工商企业和重点项目以及广大投资者提供金融支持和理财服务，特别是面向一般社会投资人的集合信托业务快速发展，社会影响力不断扩大。截止2012年年底山东信托注册资本12.8亿元，净资产18.8亿元。

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