“事实上，认购劣后份额部分的，不是真实出资的资金，因此优先份额的保障并不充分，依然存在不小风险。

　　理财周报实习记者 黄杰/深圳报道

　　2012年4月，平安信托完成的“佳园”系列一款72亿的房地产信托兑付工作，创下了2012年单笔兑付金额最高信托的纪录。

　　而现在，同属平安信托“佳园”系列的一款36.5亿的信托也即将到期，不过，受房地产调控影响，该产品投资的阳光城福州鳌峰路项目却进展缓慢，回款艰难，大部分项目甚至尚未动工。

　　“目前只有27号楼开盘了，B地块大部分楼盘还没动工，但都统一于2015年12月31日交房。”阳光城福州鳌峰路阳光凡尔赛宫项目相关负责人向理财周报记者称。

　　而平安信托董事长童恺在2012年8月曾公开称，“从平安信托本身角度来讲，整体房地产所有投资到目前为止运转基本上非常正常，没有出现兑付困难问题。”

　　风控形同虚设

　　“平安财富佳园25号集合信托计划”成立于2010年6月24日，将于2013年6月29日结束，总规模为36.5亿元，资金将投入阳光城集团福建有限公司名下的鳌峰路项目，而阳光城福建公司为上市公司阳光城(000671.SZ)的子公司。

　　“佳园25号”36.5亿的资金来源，包括向普通投资者募集的15.5亿优先份额，和福建阳光房地产开发有限公司(阳光城集团另一子公司)以其对阳光城福建公司21亿的债权认购的劣后份额。

　　“优先劣后结构是用来保护优先份额的普通投资者的，有优先劣后结构的信托产品，其风险肯定比没有优先劣后结构的信托产品低。”用益信托分析师岳婷称。

　　“佳园5号”对于认购优先份额的预期收益率为11.2%到12.75%不等，从上文来看，普通投资者认购的15.5亿元优先份额似乎便可以坐收渔利，其实不然。

　　“事实上，认购劣后份额部分的，不是真实出资的资金，而是阳光城集团旗下一家子公司对另一家子公司的债权，因此优先份额的保障并不充分，依然存在着不小的风险。”岳婷提醒。从某种意义上来说，这种结构化的风控设置形同虚设。

　　投资者认购的15.5亿信托份额，将会通过福建骏森投资公司全额投入项目公司——阳光城集团福建公司，并最终获得其48.44%的股份。

　　除了结构化设置形同虚设外，该信托计划的抵押物也经不起推敲。具体来说，该信托以本项目的土地和阳光城集团持有本项目公司除去该信托所持股份外的全部51.46%的股份，作为抵押物和质押股份。一旦项目出现问题，抵押物也将破产，起不到风险劣后的作用。

　　“地王”资金回笼吃紧

　　“加5亿！”

　　2011年2月10日，“起拍价21.4亿，加价幅度不低于1000万”的鳌峰路项目地块在福州国土局竞价拍卖，阳光城集团福州公司总经理陈于汀率先举牌便豪气加注5个亿。对此地块如此迫切的渴望，让陈于汀最终以30.5亿竞得此地块，该地块也一时被冠以福州“地王”。

　　该地块位于福州市光明港以南，鳌峰路以北，土地面积142611平方米，将会被用于商服、公共绿地以及住宅用地。但是“地王”不好做，阳光城拿地成本达到楼面价8555元/平方米，溢价率42.5%。

　　平安信托“佳园25号”资金主要投入阳光城集团福建公司开发的鳌峰路项目阳光凡尔赛宫B地块。阳光城集团2011年年报显示，阳光凡尔赛宫预计在2013年12月开工，2016年12月竣工；但2012年半年报却显示，该项目已于2012年5月开始施工，目前只有26栋和27栋在建。

　　“我们公司会根据对未来房价走势的预测，来调整项目的具体开工时间。”阳光城集团董办相关负责人向理财周报记者解释。该项目投资总额为78.49亿，截至2011年底，投资余额为10.4亿，2012年6月末投资余额为31.64亿，投资进度为40.26%。

　　“B地块分为B1、B2、B3和B4四个区块，B1区建有5栋楼，B4区建有3栋，B2区、B3区都是12到13栋左右。”阳光凡尔赛宫项目相关负责人表示，“目前只有27号楼开盘，26号楼将于2013年初开盘，其余20多栋进程尚未确定，但所有楼盘都将统一于2015年12月31日交房。”

　　据悉，该项目27号楼，与其他楼栋一样，户型主要为100到220平方米之间，不足百户，均价为每平方米17400元左右。“我们是12月15日开盘的，现在已经卖得差不多了。”

　　据记者计算，按总计100户、每户150平米、楼盘全部售出的条件来看，27号楼能为阳光城福建有限公司贡献2.6亿的营业收入，但这离还差半年到期的36.5亿信托份额来说远远不够，“地王”项目资金回笼相当紧张，信托兑付却近在咫尺。

　　因此，明年上半年开盘的楼盘及其房价，对于能否兑付信托计划本利变得异常重要。

　　“鳌峰路项目是我们公司的一个重点项目，信托撤资之后，我们集团和旗下的子公司也会相应增资，保证这个项目的运行”，阳光城集团董办相关负责人称。

　　资金池模式

　　值得注意的是，“佳园25号”单个信托与单个项目一一对应的地产信托在平安信托较为鲜见。

　　据理财周报记者了解，平安的房地产信托主要以资金池模式为主：由平安信托成立一个系列母信托(资金池)，在母信托的期限内通过发行若干子信托募集资金，期限比母信托短，子信托资金由母信托统一规划、遴选若干投资项目。

　　2012年4月，平安信托成功兑付“佳园”系列一款规模达72亿的地产信托就是如此。

　　业内人士表示，信托资金池产品，其实是信托公司的创新产品。不过，近日这种模式却引来纷至沓来的负面评价。中国银行董事长肖钢甚至公开宣称，资金池模式就是一种“庞氏骗局”。2012年10月之后，银监会也对信托公司旗下的资金池项目进行“窗口指导”，新项目不再发行，既有产品也将严格规范。

　　平安信托董事长童恺表示，“从平安信托本身角度来讲，整体房地产所有投资到目前为止运转基本上非常正常，没有出现兑付困难问题。”