高端住宅产品供不应求 杭州高端改善市场热度不减

转自：中国经营网

本报记者 郭阳琛 张家振 杭州 上海报道

放眼整个杭州，新房市场和土拍市场依旧保持稳定。5月19日，杭州市奥体板块“红盘”月赋杭承府公布报名登记结果，该项目此次开盘推出220套房源，共有2677户家庭入围，成为杭州楼市今年第5个触发“5年限售”的项目。

5月以来，除月赋杭承府外，包括位于钱江新城二期板块的潮观平澜府、潮映华岸府和潮映万象轩以及申花板块的杭曜置地中心等多个千万级以上的高端住宅项目集中入市，摇号中签率大多介于10%～20%，中签率最高的潮观平澜府项目也仅为31.39%。

杭州市高端住宅产品供不应求，也导致商业大平层改善型项目市场格外广阔。《中国经营报》记者日前走访钱潮鸣翠云筑、滨江·世纪国泰中心和建发缦云轩等多个项目发现，杭州市商业大平层户型建筑面积大多在300平方米以上，少数项目户型甚至突破了500平方米。此外，这类项目大多装修精良且需额外支付装修费用，也给了房企额外的利润空间。

“未来，杭州市豪宅市场或会逐步回归理性。”中指研究院华东大区常务副总经理高院生告诉记者，在“房住不炒”等政策引导下，杭州市新房市场暂时不会突破6.98万元/平方米的限价。而随着涌入大平层等豪宅市场的“玩家”越来越多，销量将向地段稀缺、品质较高的项目集中。此外，钱塘江沿岸以及西湖风景区等拥有自然景观的低密度项目价值会逐步凸显。

“顶格社保”“5年限售”重现江湖

记者在采访中了解到，月赋杭承府紧邻杭州市SKP、北侧距亚运村大约1公里。作为高端改善项目，月赋杭承府仅规划了约210平方米的4房3卫和266平方米的4房4卫两种户型，限价4.6万元/平方米。

尽管户型偏大且定位高端改善产品，月赋杭承府依旧触发了“顶格社保”。具体而言，入围月赋杭承府的无房家庭要求缴纳170个月社保，有房家庭则要求缴纳208个月的“顶格社保”，购入该项目后还需“5年限售”。

“5年限售”也在申花板块上演。5月13日，杭曜置地中心二区推出最后211套房源，报名人数超过4000组，有约2000组家庭最终“落选”，摇号中签率仅为9.94%，竞争同样异常激烈，这也直接导致该项目第2次触发“5年限售”。

“2022年至今，改善需求一直是杭州市房地产市场的主流。”在高院生看来，一方面，高端客群受宏观经济环境变化的影响相对较小，因此改善市场的韧性更足；另一方面，高端改善项目大多集中在热门区域和板块，一、二手房之间存在明显的价格倒挂，这也进一步促进购房者涌入。

记者注意到，5月以来，杭州市总价破千万元的高端住宅项目推盘频繁，但在项目互相分流下热度依旧不减、供不应求，尤其是单价最高的钱江新城二期板块，这也使得部门热门项目的成交量、成交均价和去化率等数据水涨船高。

“我们是目前市面上最靠近杭州IFC的项目，首套房需验资280万元，二套房需验资380万元，全款则需验资600万元。”5月21日，潮观平澜府置业顾问宋西（化名）表示。

宋西告诉记者，整个钱江新城二期板块东西长约4公里、南北纵深约1公里，是市中心唯一有成片空地可供开发的豪宅区，主要为建筑面积170平方米以上、总价千万级的豪宅产品。同时，这里密集分布有4个TOD项目，在杭州市城建史上也是前所未有。

据介绍，潮观平澜府是钱江新城二期板块在5月份推出的第3个项目，均价约为6.6万元/平方米，户型约167～275平方米，总价最高逼近2000万元。此前，潮映华岸府和潮映万象轩“双子星”刚刚开盘，中签率分别为16.7%和10.08%。

“尽管板块内有其他热门项目会分流客户，但潮观平澜府推出的140套房源仍有500多组客户入围，中签率为31.39%。”宋西感慨道。

克而瑞统计数据显示，5月8日～14日，杭州市共成交商品住宅1720套，较“五一”黄金周翻了三番；整体开盘去化率约69% ，创4月以来新高；成交均价3.95万元/平方米，环比上涨超四成。5月15日～21日，杭州市新房市场成交量进一步走高，共成交商品房2194套，较上一周上涨7.2%。

记者注意到，钱江新城二期所在的上城区新房成交价格涨幅最大。5月8日～14日，上城区成交均价由5月初的4.9万元/平方米上涨至超6.5万元/平方米，涨幅高达32.3%。

高院生分析认为，与杭州市外围板块不同，高端住宅项目所处的核心板块去化表现好、成交速度也快。同时，核心地段本身存在稀缺性，豪宅项目尤其是江景房“卖一套少一套”，从而导致市场供不应求。“沿江发展是杭州市最重要的一条城市脉络，比如钱江新城二期板块是目前的发展重点，很多外地人甚至认为这里之于杭州，相当于陆家嘴之于上海。”

商业大平层成交异军突起

在杭州高端改善住宅持续供不应求的同时，不少购房者也将目光转向了商业大平层。

“我们项目是杭州市目前卖得最好的商业大平层项目之一，2022年开盘至今仅剩四分之一房源了。”钱潮鸣翠云筑置业顾问李伟（化名）表示，该项目仅规划有305平方米和460平方米两种户型，主要在售户型是2022年年底加推的1号楼和2号楼，尤其是460平方米的大户型目前只剩下最后4套。

李伟告诉记者，该项目毛坯均价约6万元/平方米，精装修则需要8000元/平方米，有3种装修风格可供选择。如果全款购买，毛坯房价部分可额外享受九五折优惠。“以9楼一套305平方米的户型为例，装修费共240多万元，全款享受折扣后的总价约为1644万元。”

“尽管项目没有学区，产权也只有40年，但钱潮鸣翠云筑所处的钱江新城已无新房供应，其他热门板块的高端住宅则中签率太低，很多社保年限短的客户自然而然会转投这里。此外，商业大平层还有户型更大、层高更高等优点。”李伟补充道。

“商业大平层的出现，归根结底其实就是杭州市高端住宅供给存在缺口。”高院生分析认为，杭州市过去一直执行“9070政策”（即90平方米以下户型住房占全部户型的70%以上），很多人想购买、居住大平层产品，但前两年住宅市场缺乏这样的产品供应，商业大平层自然而然填补了这一市场空白。

此外，相关政策的出台，则加速了杭州楼市商业大平层的发展。时间拨转到2018年4月，针对酒店式公寓市场出台的政策明确规定，“商服用地最小产权分割单元不小于300平方米”，小面积酒店式公寓自此被叫停，300平方米以上的商业大平层正式拉开市场帷幕。

2019年6月，杭州市又发布了土拍“双限”政策，大面积豪宅的溢价属性逐渐消失。迫于市场和成本压力，不限价的商业大平层逐渐成为开发商打造高端产品、获得可观利润的一大选择。

“杭州市商业大平层的打造逻辑经历了‘三段式’变化，从最初的‘卖性价比’，到后来的‘竞地段’，再到如今的‘卷产品’，最终形成了百花齐放的市场格局。”克而瑞研报分析指出，随着优秀产品力项目频频涌现，越来越多的高端需求得到升级释放，催化杭州市商业大平层成交异军突起。2020年以来，年均成交量基本保持在千套水平，2022年更是达到峰值，全年成交近2000套，同比大幅攀升近六成。

例如，地处钱江世纪城核心的滨江·世纪国泰中心，在一江之隔的同类住宅产品二手房价格直逼15万元/平方米的背景下，该项目在售房源单价仅4万元/平方米左右。在业内人士看来，除价格优势外，此类项目的最大价值点之一在于内部产品统一规划为500平方米以上的大户型，放眼整个杭州房地产市场，这样的大户型也不多见。

位于拱墅区祥符板块的建发缦云轩项目，为商业大平层提供了“新中式”这一全新样本。比如，大门整体超40米宽，造型上运用歇山顶、鹊尾脊、马头墙等中式传统建筑元素进行装饰；在色彩上，因地制宜选用黑白为主的色调，赋予建筑浓重的江南色彩。

“杭州市商业大平层的产品质量都不错，但随着越来越多的房企涌入这片‘红海’，整个商业大平层市场的供应或会出现过剩。”高院生表示，未来，杭州市豪宅市场会逐步回归理性。杭州楼市正开始回归居住属性本身，更加注重周边现有配套和性价比。