投资银行雷曼兄弟的垮台对于商业房地产市场来说是一个转折点。

　　专门从事低价资产收购的Lone Star基金的李戍民对本报记者说，最近3个月，也就是从雷曼兄弟垮掉之后，商业抵押贷款债券的价格下降了很多，在此之前出问题的基本上为住房抵押贷款。李戍民曾担任瑞银美国证券化策略集团执行董事。

　　李戍民表示，雷曼倒台之后，人们对整体经济的评估非常悲观，而实际发生的情况也是这样的，整个经济突然就停滞了，在这之前虽然金融系统有很大的危机，但是大家没有感觉经济下滑太多。

　　在刚刚过去的11月份，美国失业人口达到53万人，是34年来最多。而本月初官方宣布，美国自去年12月已经进入衰退，在这一年中，一共有200万人失去了工作。于此同时，消费者信心也是降到有史以来最低水平。

　　瑞士信贷抵押交易总监郭杰群说，美国经济三分之二是消费支持的，现在消费者不掏钱，零售上不去，直接就对商业房地产市场造成很大影响。“大家都不买东西，各家商场都大幅减价，这样根本不能产生利润，商家的房租收不回来，就会出现违约了。”

　　纽约房地产研究机构Reis Inc预计，2009年的办公室空置率将从目前的14.6%上升到15.6%。而其他更悲观的预计是17%。

　　深度调降评级

　　在12月18日的一份研究报告中，评级服务公司标准普尔写道，在过去几个月，特别是过去几个星期，全球金融市场和美国经济所遭遇的困境使得商业抵押贷款支持证券(CMBS)行业的基本面急剧恶化。

　　标准普尔因此预计，在2009年他们将会对各类CMBS进行大规模的深度调降评级。

　　其他一些机构行动更快。12月23日，证券研究公司Friedman, Billings, Ramsey集团调降了包括大都会保险公司(MetLife)在内的多家保险公司的评级，造成保险行业股票当日集体大跌。

　　该公司表示，整个保险行业有10%的投资资产在商业抵押贷款证券领域，这会造成保险行业的损失上升至1990年代以来的最高水平。

　　目前大都会保险的商业房地产投资组合为360亿美元，约占其所有投资的12%。另外，该公司还有大约159亿美元的证券投资或者贷款与商业房地产相关。

　　商业房地产抵押贷款的违约率正在急剧上升，特别是那些在房价最高时候发放的贷款。9月份商业房地产违约率是0.62%，到11月份已经上涨到0.96%。

　　德意志银行预计，到明年年底，商业房地产贷款违约率可能会上涨到3%以上。

　　“完全相同”的故事

　　美国资深抵押贷款专家Salzman表示，其实商业房地产抵押贷款证券的故事和次级贷款CDO，Alt-A贷款CDO的故事“完全相同”，当时华尔街和“房产大亨们”对于商业房地产抵押贷款证券有着强烈的需求。

　　李戍民说，商业房地产贷款当时也有放松标准的现象，但是没有放松到像居民贷款这种程度。

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