“商业房地产贷款市场和住房抵押贷款市场一样，有许多相同的愚蠢行为”

　　吴晓鹏

　　除了住房抵押贷款市场，美国商业房地产(办公楼、酒店和购物中心)贷款市场最近也开始急剧恶化。

　　“美国商业房地产抵押贷款市场的泡沫破灭才刚刚开始。”12月19日，美国基金投资经理Whitney Tilson在纽约接受本报记者专访时如是说。商业房地产抵押贷款也是非常大的市场，规模达6万亿美元。

　　在过去两年间，美国次级抵押贷款市场泡沫破灭，引发了百年一遇的金融海啸。而接下来，比次级贷款质量稍好的Alt-A和选择性可调整利率贷款(option ARM)将是另外两颗等待引爆的定时炸弹(见本报12月23日4版相关报道《未来三年，金融海啸第二波？》),未来还有更多的苦痛。

　　Tilson 说，“商业房地产贷款市场和住房抵押贷款市场一样，有许多相同的愚蠢行为。”

　　瑞士信贷的形势突变

　　瑞士信贷集团最近的形势突变是商业房地产急剧恶化的一个例证。人们原本以为，瑞信将是少有的躲过了抵押贷款相关资产大规模冲减的投行。

　　在过去的大半年间，瑞士信贷集团一直表现非凡。当其他华尔街银行不断爆出上百亿美元资产减记的时候，这家银行甚至还小有盈利。

　　几个月前在寻找工作机会的纽约哥伦比亚大学商学院MBA学生杨楠对本报记者说，雷曼和贝尔斯登倒了，高盛和摩根士丹利转型成商业银行，瑞银被国有化了，现在这些投行里好像只有瑞信还在招人，“所有人都把简历投到瑞信去了，它现在就像以前的摩根士丹利和高盛，牛气冲天。”

　　但事实证明，覆巢之下无完卵。到了12月初，瑞信表示，该公司在过去的两个月中亏损了25亿美元，不得不裁员5300人以应对危机。而给瑞信带来损失的，主要就是其商业房地产抵押贷款资产的减记。

　　截至今年9月30日，瑞信持有的商业房地产抵押贷款资产约为110亿美元。该公司最近也出台了一项“创新”举措——将50亿美元的商业房地产贷款资产作为奖金发放给员工。

　　空置与违约

　　居民住宅是从2006年底2007年初开始违约的，那个时候经济并没有衰退，出现违约是因为部分收入低的购房者没有支付能力却买了房子。

　　商业房地产与宏观经济的关系更紧密，商业住宅抵押贷款从根本上来说，是反映经济好坏的一个晴雨表，与宏观经济息息相关。在2007年，其表现一直都很好，到2008年才开始出现问题。即使是今年上半年出现一些问题的时候，问题的规模也很小，绝对违约率与居民住宅贷款相比都是很低的。

　　商业房地产贷款一般用来修建写字楼。如果经济衰退的话，没有人来租这些写字楼，商业贷款本身就会出现问题。

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