证券时报网（www.stcn.com）03月17日讯
证券时报记者 刘钊
前两天，北京学区房的消息刚刷屏朋友圈，北京楼市又成为全国焦点。今日下午，北京楼市调控再度加码，二套房“认房又认贷”。
3月17日下午，北京市住建委、市规划国土委、市住房公积金中心、市银监局、人民银行营业管理部联合举行新闻发布会，北京楼市调控进一步升级。居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含公积金贷款）。另外，企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若交易对象为个人，按照本市限购政策执行。
中原地产首席分析师张大伟对证券时报·e公司记者表示，从全国看，北京是继上海与深圳后又一个一线城市恢复到2014年调控力度的城市，预期后续会有更多的城市再出调控，例如最近市场升温的15个调控热点城市，这些城市一旦恢复认房又认贷，预期全国楼市也会出现明显降温。
认房又认贷 改善性需求最多贷186万元
“认房又认贷”的317新政，看似只是把二套房的首付比例从此前的50%增加到了60%。其实，影响最大的是改善性需求的买房者，之前“认房不认贷”的老政策中，在北京大量存在的“卖一买一”的改善性需求换房族会被认定为首套，他们的首付比例是35%，但是新政之后，这样的一套房换房族只要有贷款记录就被认定为二套房，并且首付比例增长到60%。
而且，北京是执行普通住宅标准非常严格的城市，五环内最高限价是468万，五环外更低，以现在北京2017年平均商品房住宅成交套均600万计算，除了自住房，大部分新建住宅都是非普通住宅，这部分的首付比例则是80%。
也就是说，对此前的绝大部分“卖一买一”的改善性需求买家而言，之前算是首套的改善性需求购房，现在最多只能贷款186万，或者选择首付80%，而且需要承担非普通住宅的大量税费。
317新政首先打击的正是这部分改善需求的买房者，提高了改善性需求的资金门槛，特别是但对于目前北京市场的二手房交易中，非普通住宅影响非常大。
对二手房市场影响巨大
受317新政影响最大的正是改善性需求买房者扎堆的二手房市场。记者身边不少朋友都有近期换房改善居住的打算，其中“小房换大房，远郊换市内”成为不少人的目标。不过受此新政影响，他们恐怕都要好好掏一掏口袋数数钱掂量一下了。
张大伟对表示，“新政主要对二手房市场影响较大，最近几个月，北京楼市出现了二手房价格上涨速度明显超过新房的现象，新建住宅限价严格，约束了价格上涨，所以后市市场影响，首当其冲是二手房市场。”
一位互联网公司从业人员略带失望地对证券时报·e公司记者称，“本来马上要签的市内学区房肯定要黄了，之前已经谈好的学区房价格35%的首付用之前卖房子的钱还能凑个七七八八，现在一看远远不够新政的首付了”。
张大伟认为，目前北京市的二手房市场上，着急换房的换房族主要是从郊区换到城区，这部分受新政影响可能率先出现价格波动，从今年二季度开始，按照目前信贷排队放款趋势，北京换房比例将明显降低。
而且，对于北京来说网签数据滞后，二手房市场网签一般滞后一个月左右，新建住宅目前签约更加缓慢，市场原本预计在今年4月份将出现签约高峰。但是317新政之后，预计整个北京楼市将再度快速趋向平稳。中原地产分析，北京市二手房交易预计将回到1.5-1.8万套区间，而今年二月北京市二手房市场成交量大约2.5万套。
张大伟预测，随着新政的出台，北京市的改善需求中的投资比例将得到有效抑制，市场有望快速恢复到2016年第四季度的情况。其中，二手房将明显降温，部分区域可能出现价格下行。
（证券时报·e公司）
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