来源：《投资时报》

　　销售50强半年业绩过万亿 了不起！

　　上半年7家千亿阵营房企继续领军，业绩均突破400亿元；第二阵营房企增长明显分化，富力一枝独秀；第三梯队中，具有高增长、快周转、强扩张特质的“短平快”房企，增长态势明显

　　文｜丁祖昱 易居中国执行总裁

　　冷酷的市场行情加剧企业竞争，令2014年上半年的房地产行业进入全新的大整合时期。

　　7月1日，克而瑞联合中国房地产测评中心发布“2014年上半年中国房地产企业销售TOP50”排行榜，房企年中大考正式对外公布战绩。

　　进入榜单的50家房企销售额共计达到10131.3亿元，比去年同比增长7%。其中，排名第一的万科以1018亿元的销售额，独占10%；7家千亿俱乐部房企的半年业绩，合计占据整体销售额的48%。

　　三类房企增长显著

　　弱市市场强者恒强，这是今年房地产行业的一个显著特点，由此，也使得入榜门槛继续上升。

　　2014年上半年，TOP10企业的入榜门槛从238亿元提高到258亿元，同比上涨8.4%；迈进TOP50企业的金额门槛也从去年上半年的56亿元提升至63亿元，增长了12.5%。但TOP20上榜门槛有所下降。2013年，半年销量需要达到145亿元才能进入房企销售额前20名，而今年上半年，仅需111亿元。

　　这一方面说明在弱市市场中，强者恒强的定律没有改变；另一方面，TOP20门槛的下降预示着，第二梯队与第三、第四梯队之间的差距在缩小，企业间进入了混战阶段。

　　激烈的竞争中，有三类房企实现了业绩快增：一类是聚焦三四线城镇化的房企，如碧桂园、华夏幸福、恒大；一类是降价促销力度较大的房企，如万科、雅居乐；一类是“短平快”的高周转房企，如旭辉、阳光城、正荣、泰禾。

　　这些房企的逆市表现值得思考。

　　万科上半年首破千亿

　　上半年，7家千亿阵营领军房企业绩均突破400亿元。相比之下，去年同期超400亿元的房企只有5家，第一梯队门槛有显著提高。如果仅从这一数据看，甚至令人有房市春天已来的钝挫感。

　　7家领军房企中，有5家实现业绩快增。增长最快的是碧桂园，业绩同比增长73%；其次是恒大，增长率达48%；排名第三的万达，业绩同比增长44%；排名第四、第五的绿地和万科分别增长27%、23%。

　　与此同时，领军房企目标完成率也较好，恒大以64%完成率领衔TOP50榜，中海、万科完成率均过半，碧桂园、保利地产[微博]目标完成率也超过4成。

　　上半年，龙头房企万科达成销售额1018亿元，在上半年就突破千亿元，企业销售金额同比增长23%，目标完成率51%。

　　依赖品牌品质、刚需定位和大幅降价，万科业绩继续攀升。今年以来，万科聚焦互联网思维进行战略转型，在项目运营方式和管理组织架构方面进行了大胆尝试，积极引入事业合伙人制度、项目跟投、小股操盘，并与百度[微博]建立战略合作，开启了商业地产运营大数据智能平台。

　　在销售面积方面，恒大以997万平方米夺得面积榜桂冠。企业销售金额714亿元，同比增长60%，排名第三，目标完成率65%，是TOP50中完成度最高的房企。从现有数据看，通过一线和三四线城市双面布局，恒大经受住了冷行情考验，实现了业绩快增。

　　相比同样深入三四线开发的恒大，碧桂园一二季度销售情况倒挂，持续增长能力堪忧。

　　上半年，碧桂园商品房销售面积为904万平方米、销售金额达到588亿元，分别位居面积榜和金额榜的第2位和第5位。虽然销售金额同比增长73%，但业绩快增主要是因为去年同期基数较低。与绝大部分房企二季度开始发力相反，碧桂园一、二季度业绩比为1:0.7，一季度中1月份比重占半。显然，随着业绩增速明显减弱，下半年能否持续发力仍待检验。

　　第二梯队房企业绩普降

　　上半年，销售规模在300亿~700亿元的第二阵营房企增长明显分化：大部分房企业绩出现下滑，个别房企甚至跌出TOP50排行榜。业绩下滑主要是因为产品定位偏高端，在供过于求的城市中，布局过于集中。

　　小部分房企业绩继续攀升，如富力地产、华夏幸福、雅居乐，上半年同比增长均超过20%，众公司目标完成率也近4成。

　　富力业绩快增归因于商业地产发力。上半年，富力实现销售额258亿元，位列金额榜第9位，完成目标37%。近年来企业加大商业地产转向，上半年业绩快增很大程度上受益于广州商办项目的热销。

　　今年，富力地产可售货值高达1410亿元，企业原本计划上、下半年分别销售300亿元、400亿元。不过，在上半年实际销售低于计划进度下，下半年富力地产将加大推案和营销力度。

　　“短平快”房企持续增长

　　在第三梯队中，具有高增长、快周转、强扩张特质的“短平快”房企，在上半年增长态势明显，如阳光城、旭辉集团、泰禾集团、敏捷地产、正荣集团、融信集团等。

　　上半年，旭辉集团追求均衡发展、拿地积极，以111亿元销售额位居榜单第21位。近三年，该公司平均复合增长率超40%，是成长型明星企业。上市以来，拿地积极，实现了以长三角为核心的全国化布局。

　　泰禾、正荣、融信等3家闽系新秀持续强劲增长，稳居TOP50榜，表明在不景气的行情中，闽企并没有把高周转变成高库存。闽系新秀的逆行情快增能力源于“短平快”的扩张模式，也与有效多元化带来的资金优势和销售优势有关。但由于闽企去年大量拿地，今年可能仍要承受一定的财务压力。

　　完成全年目标有难度

　　随着下半年更多房企集中推案，微刺激下，银根松动和更多城市限购放松或使市场形势有所好转。但预计行业加快调整的态势不会改变，考验期仍在持续，房企应调节好产品结构，掌控推案节奏，采取更大力度的价格策略。

　　今年，典型房企可售货量非常充足，如万科、碧桂园分别高达3000亿元、2500亿元；第二梯队的富力、华润、世茂、绿城、融创可售货值均超过1000亿元，龙湖、雅居乐也接近千亿元。其实，上半年典型房企推案还没有发力，影响了业绩完成度。而根据房企年初公布的计划，大部分房企下半年推案比例都在6成以上，随着新推案加快，下半年的销售进度有望加快。

　　合景泰富、碧桂园、新城控股、保利置业、保利地产、雅居乐、世茂、金科、融创等房企目标完成度都在4成以上，这些房企预计能顺利实现年度目标。而个别上半年销售额远低于40%的房企，下半年销售压力较大，完成全年目标估计困难。

　　延伸阅读

　　与万科相争 绿地难以承受之重

　　上半年，万科销售额达到1018亿元，继续保持“一哥”地位。这也是历史上首次有企业半年就突破千亿元销售额。

　　据接近万科人士透露，万科内部目标是今年全年超过2000亿元，郁亮要把这个礼物送给万科三十年。现万科已完成了目标的51%，2000亿元应该不算是难事。

　　“万科一直有合理速度，它的团队和管理能力是匹配的，能产生现金流的产品比谁家都多。现在越困难，万科越像没事人。”研究万科多年的地产分析人士评价道。

　　相较而言，制定了2400亿元销售目标的绿地面临更大压力。

　　从相关数据可见，绿地上半年销售额为830亿元，目标完成率仅为35%。“万科为自己预留的空间要大很多，其目标伸手就能拿到，但绿地要完成目标则需要跳一下才能达到，所以绿地更加紧张。”负责“2014年上半年中国房地产企业销售TOP50”排行榜制作的克而瑞研究中心总经理孟音说。

　　值得注意的是，与去年同期相比，绿地的销售额同比增长27%，而万科的这一数字是22%。

　　在孟音看来，不仅是万科和绿地，下半年TOP50房企都将面临更为激烈的竞争局面，“今年各公司供货量都比较大，年初制定销售目标时，对去化率期望也都比较高。虽然今年上半年各公司去化率均在40%以上，但与去年同期比，这一数据有所下降。因此，今年项目去化率能达到80%就不错。”

　　按照惯例，房企上下半年推盘的比例是4：6，“接下来这个季度，竞争会更激烈，价格将是个反复触底的阶段，企业促销力度会更大。”

　　（完）

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