欧洲低利率催升房价 德国、英国价格暴涨 暂无调整迹象
本报记者 郑桂兰 北京报道
欧央行[微博]实行多年的低利率政策终于刺激了德国房价的上涨。一直以来德国的房屋价格是以稳定著称的，在中国经历房价暴涨时，很多人希望拿德国房价30年仅上涨60%做楷模。但欧央行多次降息之后，德国房价出现强势上涨，德国法兰克福的房价过去两年的涨幅平均值是18%。
同样受到低利率鼓励而出现房价上涨的还有英国，英国没有加入欧元区，一直实行自己独立的货币政策，但受到金融危机影响后也是保持超低利率水平。与德国同步的是，英国房价自2011年以来也出现近10%的上涨。
房价的上涨引发了德、英国内对房价泡沫的担忧。但根据欧央行最新的利率决议是要保持0.25%的超低利率不变，英国最近的央行会议也是要保持0.5%的低利率水平。在低利率环境短期不发生改变的情况下，两国房价上涨可能仍未结束。
低利率与高房价
低利率容易催生资产泡沫是一定的，但会催生哪种资产却不一定。为了应对2008年出现的全球金融危机，美国、欧元区、英国等都实行了超低利率的货币政策以刺激经济恢复。在去杠杆的初期，所有资产的价格都在下跌，房价也不能幸免。但自2011年起，随着投资信心的恢复和实施了很久的低利率政策刺激，房屋的价格领先于各类资产价格首先出现上涨。
具有交易活跃特点的大宗商品却不是这轮资产价格上涨的着力点，随着新兴国家需求的减少，即使在低利率环境下，投资者也没有对大宗商品进行加杠杆投资。
美国的情况也是一样的，而且其房价领先于欧洲反弹，进入今年由于长期利率上涨，其房屋价格已经开始呈现环比下降。根据3月25日的最新数据，美国1月S&P/CS 20座大城市没有季调的房价指数是环比下跌0.1%，这是连续第三个月环比下跌，是2012年3月以来最长的连续环比下跌。
由此，更可以佐证利率与房价的敏感关系。美国自今年开始，QE购买规模缩减，虽然美联储一直在强调要维持低利率很长一段时间，但这种缩减已经令10年期以上的国债利率和贷款利率出现上涨。
与美国进入紧缩周期不同的是，欧央行和英国央行还没有开始收缩货币政策，德国和英国的房价由于低利率还依旧在上涨。根据本周二英国国家统计局公布的数据，2014年1月，英国DCLG房价指数同比上涨6.8%，创2010年8月以来的新高，也高于彭博社公布的市场预期值6.6%。
德国物业咨询公司Bulwien Gesa的数据显示，从2011年到2013年，德国柏林房价上涨14%，法兰克福房价上涨18%。这两个数据对于德国来说，算是比较显著的涨幅了。因为，德国对于炒作楼市有一系列特别规定，比如卖家卖贵了会被政府罚款等。在过去30年，德国的收入增长是3倍，房价上涨仅60%。德国人也比较习惯租房居住，对于房产的热情并不算高。而且，德国也没有把房地产业作为支柱产业，更多的是看作满足居住需求的国民福利。
欧央行经几次降息后把基准利息维持在0.25%，而德国人的储蓄率为10%，存款的利息回报基本接近于零。银行也同时获得了大量低成本的资金，这令可贷资金变得充裕且便宜。
外国买家激增
贷款买房一方面解决了存款无收益的问题，同时也解决了住房问题，在低利率环境下这不失为一种明智之举。
德国楼市的上涨除了本国人贡献着力量之外，还出现了明显增多的外国买家。在首都柏林，大量欧元区其他国家的资金正在涌入。Bulwien Gesa的一位经理说：“很多人在市中心买一套公寓作为投资。其中不少是西班牙人和意大利人，他们认为柏林更为稳定。”频频爆发政府债务危机的西班牙和意大利人，他们自然觉得德国投资环境比其国内更稳定。
英国的情况更显示出外资投资的特点，伦敦是外资看好的房产投资地。伦敦房价比全国平均房价高出90%。英国国家统计局去年的数据显示，英国一套住房的平均价格是22.8万英镑，伦敦地区的平均价格则高达44.1万英镑。截至去年10月，伦敦房价年内上涨幅度是9.7%，且没有任何下滑迹象。但从全英国来看，这种涨幅只出现在伦敦，其他地方增长缓慢，且苏格兰地区的房价甚至是下跌的。
全球知名房地产投资管理及服务公司仲量联行欧洲公司的首席执行官Christian Ulbrich对《每日电讯报》分析说：“巴西等新兴市场的动荡使大量投资涌入发达国家，特别是欧洲市场，且伦敦正成为全球热门的城市之一。”
他对英国楼市的这种不平衡表示担忧，他说：“我担心伦敦的许多高端住房卖给了一些不会入住的买家，那些买家实质上都不会用来出租。这些空置房屋相当于买家资金的避险天堂。”这种空置已经使伦敦某些最富裕的地区产生“鬼城”。
事实上，有些国家对空置房屋是收税的，比如德国。英国暂时还没有对此征税。不过，英国财政部官员21日说，财政部已经做了大量准备工作，计划最早明年起对豪宅额外征税。
欧洲仍在上涨路上
自去年年底以来，一些中国香港及大陆富豪对欧洲投资也表现出明显兴趣。德国和英国的大城市显然是安全边际最高的投资地，除了欧元区其他国家认可，其他大洲的投资者也很认可，房价上涨不可避免。
除了外资的力量之外，更重要的是，欧央行和英国央行仍将继续保持宽松的货币政策，在低利率且宽松的环境下，房地产是最为首先受益的资产，价格不会轻易转向。
3月份英国央行货币政策会议决定，维持现有的基准利率和QE规模不变。这已经是英国保持0.5%这一低利率的第五年了，购买资产计划的规模则是20个月未变，仍为3750亿英镑。
英国央行的货币政策在2013年被首次宣布与通胀和失业率挂钩。英国央行表示，失业率跌至7%之前会保持宽松不变，且7%是门槛而不是出发点。但去年9月到11月，英国失业率已经降至7.1%，而英国央行无意改变货币政策，于是不得不把挂钩失业率舍弃了。如今英国央行关注的基本就是通胀率，在通胀率2%之下，该国央行都不想改变货币政策。
根据本周二的最新数据，2014年2月，英国CPI年率为1.7%，是2009年10月以来的新低，进一步偏离了2%的通胀目标。因此，低通胀环境有理由让英国央行坚持宽松不急于加息。
Ulbrich预计伦敦的房价还是会继续上涨，但并不担心当前的低利率和去年英国财政部推出的购房支持计划会产生全国范围内的泡沫。
欧央行政策与英国一致，都继续保持宽松，且欧央行还可能采取之前一直被德国央行反对的量化宽松。欧央行的降息空间已经非常有限。一直反对QE的德国央行行长魏德曼在本周二接受采访时表示，欧央行存在权限上的约束，但并不意味着欧央行不可以讨论量化宽松的可能。
欧央行的低利率决议比英国央行面临的情况要复杂得多，欧元区一些债务深重的国家比德国更需要低利率，欧央行要维持低利率的动力显然要强于英国央行。这对德国房产的价格是一种最有力的支撑。
为什么我买了互联网
■维塔利·凯茨尼尔森
几个月前，我的公司购买了互联网。
互联网是由美国国防高级研究计划局（DARPA）创建，以确保在爆发核战争时，军队和政府的其他分支机构能够互相沟通。由安德鲁·布鲁姆（Andrew Blum）写的《管道：通向互联网中心的旅程》一书，揭示了互联网的内涵。
布鲁姆是建筑方面的记者，在一只松鼠咬了他家中的电缆，因而切断了互联网连接之后，他开始探索什么是互联网。令他惊讶的是，他发现互联网比常见的概念连接更加密切；它实际上是一个设在全球几十个建筑物中的网络，这些建筑物中含有那些分散的服务器中的大部分。在《管道》一书中，布鲁姆常常提到一个拥有大部分的这些建筑物的公司——Equinix公司。
在Equinix公司成立之前，如果雅虎（Yahoo）想要直接连接到康卡斯特公司（Comcast）的客户，它要在电信提供商的数据中心放一个服务器。因为康卡斯特公司不希望有光纤方面的竞争者进入其数据中心，如查特通讯(Charter Communications)。如果雅虎也想要连接查特通讯，它就得在该公司的数据中心放另一台服务器。对于进行连接而言，这是一个非常繁琐且低效的方式。
现在来说说Equinix公司，其总部位于加州红木城，它创造了后来被称为网络中立数据中心的东西。它邀请所有的电信运营商把他们的光纤放到其数据中心中（实际上，它们更像是通讯中心），并承诺当他们进入时将会有大量的客户（比如雅虎）等待与他们连接。如今，该公司在超过33个市场拥有了超过100个数据中心，是迄今为止全球网络中立数据中心最大的供应商。
Equinix的商业模式非常简单：一个数据中心，就像是拥有几百间客房的酒店一样（在这里是8×8英尺的组构）。雅虎、脸书(Facebook)和谷歌[微博](Google)这样的搜索引擎公司，以及像是美国电话电报公司（AT&T）、查特通讯和康卡斯特公司这样的电信公司——他们都是业界的知名集团——向Equinix公司租下组构，放置他们的服务器和交换机。现在，雅虎只需直接通过光纤，与距他们只有几十英尺的服务器连接，就可以直接连接所有的电信公司。
但事情后来变得更加有趣。雅虎发现，在它和谷歌以及脸书的网站之间有很大的通讯量，所以雅虎把自己的服务器的光纤直接连接到它们的服务器，也仅仅就是向下走了几个组构。之后奇迹发生了——网络效应发生了质的飞跃。如果你是网路随身碟(Dropbox)或亚马逊[微博](Amazon)，想与电讯和其他的知名互联网公司挂钩，在大多数市场中你的选择除了Equinix公司……还是Equinix公司。
Equinix公司的经营模式很简单：它向客户收取介于1500到1800美元之间的组构月租费，加上几百美元的互联费；另外，公司的能源成本直接由其客户承担。
Equinix公司的大楼通常被描述为数据中心，如果你我筹集2000万到5000万美元，我们可以聘请一家工程公司为我们设计并建造一个最先进的数据中心。进入这一行业的阻碍非常小，而价格最终成了决定性的因素。
但Equinix公司不是普通的数据中心，因为它有定价能力。如果你我就在Equinix公司旁边成立我们的数据中心，并尝试以头100年享有8折优惠拉拢他们的客户，他们仍不会来。这是因为在计算机连接行业中，人们不想走冷门，而想要随大流。网络效应是非常强大的竞争优势，这就是为什么我们只有少数的信用卡网络，一个易趣（eBay[微博]），以及少数的商品交易所。
布鲁姆认为，在Equinix公司主导的市场中——它几乎占了全部市场——其竞争对手通常只提供其十分之一的交叉连接。
互联网的速度相当于光速——这是相当快的，大约每秒30万公里。在你数一秒时，光已经绕地球转了7.5次。所以你会觉得当涉及到互联网时，物理距离的影响非常小，但它确实有影响。毫秒急速增加时，分布在全球各地的通讯中心只会随着时间的推移变成更为重要的竞争优势。没有耐心和享受瞬间的喜悦是美国最大的特产之一，而且在蔓延全球——消费者此时此刻就想要得到一切。据亚马逊统计，每延迟100毫秒（一秒的十分之一）公司就会损失1%的销售额——也就是几亿美元。Equinix公司可以帮助各家公司减少这些毫秒及其带来的损失。
移动电话和全球互联网的发展将直接带动Equinix公司组构上的需求。从估值的角度来看，其股价是2014年市盈率的46倍——这对于持有的股票平均为单位数字或低倍数的价值投资者来说并不便宜。但表面分析并不能抓住Equinix公司经营模式中令人惊叹的经济学及真正的价值。我并不打算在这里设立一个吸引眼球的价格典范。
Equinix公司的高增长使其商业的真实经济变得模糊。一旦数据中心以90%的产能运行，它会产生约30%的股本回报率。但是，你一直盯着Equinix公司的财务状况也看不到这些回报率，因为随着需求的不断增加，该公司正在全球建设数据中心，从而继续以75%左右的利用率进行运转。Equinix公司正在试图转换房地产投资信托基金；卖方确信转换将被批准，但即使失败了，它也仅会花费该公司每股1美元或2美元的自由现金流。Equinix公司的折旧费明显超出其维护资本支出，并且该公司也在升级其金融体系，其房地产投资信托基金的转换上花费颇多，这些都会使其真实的盈利能力下降。
除了投资组合在互联网中的领军地位，Equinix公司的收益呈显著增长之势，这是一个不可逾越的竞争优势，其仍然处于明显的上升通道之中。并且，如果其房地产投资信托基金转换完成，会有约4%的股息收益率，这是一个很难被击败的组合。
(维塔利·凯茨尼尔森是丹佛投资管理协会的首席信息官，《横盘市场投资小册子》一书的作者。美国《机构投资者》、iichina、机构投资者在线独家授予中文版权；本报实习记者 戴梦编译）
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