G亿城 在业绩高潮中逐步转型

　　项目开发控股

　　子公司直接权益

　　比例间接权益

　　比例预计竣工

　　时间规划建筑面积

　　（万平米）累计预收款截至

　　6月30日（万元）当前销售

　　均价

　　万城华府二期万城置地60％40％20069．528088023000

　　万城华府三期万城置地60％40％20066．823382623000

　　亿城天筑项目北京亿城79％21％20078．36无8000

　　西北旺项目北京亿城山水0％100％2008－200932．76无未预售

　　苏州项目江苏亿城60％40％200834．6无未预售

　　亿城山水颐园天津亿城80％0％200711．1103396200

　　亿城开发项目

　　制表：曹腾

　　本报记者 林喆 曹腾 北京报道

　　站在万柳亿城中心18层向西望，记者看到商品住宅楼盘鳞次栉比。“这一片应该算是北京商品住宅发展最成熟的区域之一了。”G亿城（000616）董事会秘书陈志延说，他朝颐和园的方向指了指，介绍道，公司的主要项目———万城华府、碧水云天，就在那个方位。

　　G亿城从2002年才开始涉足房地产业，在业内还算不上“资深”。陈志延也表示，“亿城不像其他很多大房地产公司那样家大业大。”不过，由于今明两年公司业绩将出现质的飞跃，市场对公司寄予了高度的关注。

　　未来两年业绩增长有保障

　　G亿城近日发布盈利预测：公司2006年度将实现主营业务收入177，231.51万元，投资收益705.15万元，净利润14，156.87万元；2007年度将实现主营业务收入157，793.45万元，投资收益12，674.35万元，净利润32，337.13万元。按照目前3.11亿股的总股本计算，今明两年的每股收益将分别达到0.45元和1.04元。

　　有意思的是，公司在不久前还交出了一份不太好看的业绩答卷。半年报显示，公司1-6月亏损490.43万元，每股收益-0.02元。

　　上半年和全年业绩缘何“盈亏两重天”？这其实是由公司房地产项目的结算时点所决定的。事实上，翻开公司今年一季报，我们就可以得到部分答案———“本年度公司利润将主要来源于万城华府二、三期，自2006年三季度起，随着万城华府的竣工结算，亏损局面将有望得到根本性扭转。”而在半年报的资产负债表中，“预收账款”一项也已达到117，286.80万元。这就是万城华府的部分项目预售款。

　　据陈志延介绍，今年截至到目前，万城华府二期的预售款已经超过了8个亿，销售率在60%左右；三期的预售款也大概有3亿3千多万。由于这两个项目还没有竣工，所以不能结算进入报表。

　　业内人士表示，根据房地产行业现行的会计制度，在房屋没有竣工交付时，不得把预售款计入销售收入，因此，虽然这笔真金白银已经到了公司账上，但是一定要等到三季度，这一业绩才能在公司财务报表上体现出盈利。而这也是公司敢于对今年和明年业绩作出预测的原因。

　　陈志延表示，今年年内，万城华府二期全部竣工已成定局，三期亦有望基本完成。2007年主要结算项目是万城华府三期、南四环边上的亿城天筑项目以及天津红旗路上的亿城山水颐园。他介绍，亿城天筑部分楼层已经开始预售，销售情况正常。

　　此外，亿城参与投资合作的晨枫家园项目由于能够共享万城华府的品牌，在2007和2008年有望为公司带来丰厚的利润回报。

　　陈志延称，亿城开发的高档住宅万城华府平均毛利率在32%左右，而亿城天筑和亿城山水颐园这两个普通住宅项目，预计毛利率将低于万城华府。

　　2008年以后，亿城业绩将主要来自于北京西北旺项目和长三角区域的苏州工业园项目。前者的拆迁工作已完成85%左右，有望于年内开工。后者的34.6万平方米土地将在2007到2009年开发完毕。

　　定向增发增强项目获取能力

　　亿城半年报另一个引人关注的指标是78.64%的资产负债率。因为即使对负债率高的房地产行业来说，这样的水平也的确不低。

　　陈志延说，就亿城而言，2005年度的增发计划因为股改而搁置，但公司业务的发展并未停滞，所以在股本规模没有扩大的情况下，资产负债率从去年的72%提高到现在的近79%。

　　如何改变这一状况呢？8月25日，亿城公告了非公开发行股票的计划。发行的股份数量不超过20，000万股（含20，000万股），全部发行对象均以现金方式认购股份。其中大股东北京乾通投资有限公司认购不少于5，000万股。按照公司的预测，增发完成后，资产负债率将下降到60%左右。

　　同时，根据规划，此次募集资金总额约12亿元，计划投资约4亿元开发西北旺项目，8亿元用于收购建国门项目公司60%股权及建国门项目的开发。

　　业内专家认为，本次非公开发行可谓一箭双雕。一是募集资金降低资产负债率，提高了融资能力，控制了财务风险，降低了融资成本。二是收购大股东资产，避免了同业竞争，增加了项目储备，增强了上市公司的持续经营能力。

　　这与大股东的整体战略一脉相承。陈志延表示，现在大股东态度已经很明确，即把所有房地产业资产都注入到上市公司来，以后就专注于股权管理，而不再从事开发经营。

　　体现这一思路的还包括亿城与大股东北京乾通投资有限公司近日签署的《协议书》。按照协议，亿城将取得建国门项目公司60%的股权。同时，亿城还与北京中通福瑞投资有限公司签订《备忘录》，以每股人民币1元的价格收购其建国门项目公司40%股权中的四分之一（10%的股权）。随后，亿城将单方承担用于建国门项目后续开发资金的筹措义务。

　　资料显示，建国门项目建设用地1.67万平方米，总建筑面积约15.23万平方米，其中地上建筑面积10.68万平方米，物业类型为高级精

装修公寓，并有高档会所、底层商业、地下车库等配套设施。

　　未来将增加持有型物业

　　从公司半年报可以看出，亿城目前拥有在建及储备项目103.16万平方米，其中北京区域57.46万平方米，天津区域11.1万平方米，长三角区域34.6万平方米。

　　陈志延透露，公司管理层于今年年初，对未来发展的模式进行了探讨，一致认为，像北京这样的城市，土地会越来越稀缺，作为一个

开发商，不可能就在一个城市里永远走开发-销售的路子。

　　陈志延表示，公司正在酝酿优化资产结构的计划，保持现有住宅开发规模的同时，逐步增加核心区域的核心资产作为持有型物业，以租金收入为主。这是公司战略思路的一点变化。而显然，亿城本次定向增发收购建国门项目公司60%的股权，就是这种资产结构优化的开始。

　　业内人士认为，在土地政策紧缩的情况下，北京市内中心地段很难拿到土地。黄金地段的土地公开拍卖必然引起激烈竞争。有实力的品牌开发商，拥有地段相对比较成熟的地块，不用来开发持有型物业，实际上是一种浪费。只要不是急于回笼资金，做持有型物业，获得一份稳定投资回报显然更为划算。

　　做持有型物业能够获得非常平稳的投资回报，不会大起大落。香港房地产发展的轨迹证明了持有型物业是未来的一种趋势。

　　事实上，几年来的开发销售经历也让亿城感受到转型的必要。陈志延介绍说，亿城以往的项目数量比较少，开发一个，结算一个，造成了前两年公司业绩在2004年飙升了一次，净利润增幅超过300%。而2005年业绩又下降80%以上。因此，投资者认为公司的业绩不稳定。

　　其实，在房地产行业逐渐走向微利时代的趋势下，谋求业态转型的并不止亿城一家。招商地产董事总经理林少斌对招商地产的未来规划是，“未来出租物业和出售物业收益各占50％”；首创置业开发的项目中，大概有80％的产品对外销售，20％为公司投资持有。目前，首创置业的持有型物业包括国际金融中心(五星级酒店)、中环广场(含酒店)、华糖大厦(商业物业)等在内的多个项目。

　　至于公司发展的“主战场”，陈志延表示，“对我们来说，首要任务是做好自己熟悉的市场。我们进入到房地产业时间还不是很长，所以在区域上不会有什么变化。北京、天津是我们的主打市场。长三角是第

二战场，其他地区我们只有在时机、项目、价格均具有吸引力的前提下才会适度进入。”