供求改善 上海新房市场供应量大增三成

　　□本报记者 柯鹏

　　8月份，楼市进入“国六条”落地的第三个月，随着市场即将进入9月份销售旺季，在经过将近3个月的观望期后，部分刚性需求将在销售旺季释放，上海新房销售市场也开始预热，交易量随着走高。

　　据上证房产指数办公室独家合作单位———中国房地产指数系统办公室提供的数据，8月份，上海新建住宅指数回升到1710点，环比增幅为1.42%，同比上涨8.57%。8月份，上海住宅成交结构虽然继续向外环以外、小户型、低 价位住宅倾斜，但是由于成交量有较大幅度增加，供求关系有所改善，由此导致住宅指数微升。

　　8月份上证新房指数

　　数据来源：中国

房地产指数系统（CREIS）

　　供应量大增

　　8月份，全市新增住宅供应量为232.44万平方米，较上月增加30.86%，其中配套商品房为107.44万平方米，占住宅总供应量的46.22%，较上月增加5.55个百分比。

　　从分区来看， 8月新增供应量前三位的区域是南汇区、闵行区和浦东新区，分别为48.07万平方米、43.64万平方米和36.22万平方米。本月只有卢湾区没有新增供应量。

　　从新增供应量的环间分布来看，内外环间新增供应量所占比例有所上升，外环以外仍然是供应主力。8月份，外环以外新增供应量达到159.47万平方米，占总供应量的68.61%，比7月减少了4.47个百分点；内环以内新增供应量最少，8月新增供应量只有21.18万平方米，占总供应面积的9.11%；内外环间8月新增供应量为51.80万平方米，占总供应量的22.28%，比7月增加了4.78个百分点。

　　我们发现，8月份，上海相关的调控政策逐步清晰明朗，市场观望气氛有所减弱。一方面，上海加大了推出配套商品房的力度，另外一方面，由于8月是传统销售旺季的前奏，各开发商普遍对销售前景看好，下半月都加大了向市场推盘的力度。

　　成交量改善

　　8月份，上海商品房交易量一改前两个月连续减少的走势，当月成交量有较大幅度的增加，全月共成交商品房217.05万平方米，较7月增加14.63%，同比增幅为86.02%。

　　住宅成交情况也有新的特点，整个市场的成交量有所回升，外围化、低价位化、中小

户型化趋势继续强化。8月份，上海全市共成交住宅15790套、174.76万平方米，分别比7月份环比增加了16.73%和13.32%；较去年8月同比增长了107.16%和106.60%。

　　2005年1月－2006年8月上海住宅成交走势

　　数据来源：上海网上房地产（www.fangdi.com.cn）

　　郊区化增强

　　从成交区域结构看，8月份，上海住宅成交量内环以内所占比例继续减少，内环以外所占比例进一步增加，郊区化进一步强化。

　　8月份，上海内环以内成交量为14.51万平方米，环比缩减19.91%，所占比例由7月份的11.75%减少到8月份的8.30%。内外环间住宅成交量有所增加，成交50.85万平方米，环比增加7.05%，但所占比例有所减少，所占比例由7月份的30.80%减少到8月份的29.10%。外环以外商品住宅成交量达到109.40万平方米，环比增加23.47%，所占比例由7月的57.45%增加到8月的62.60%，增加了5.15个百分点。

　　8月整个成交量最大的是闵行区，共成交37.31万平方米，环比增加63.77%。而成交量增长率最快的是崇明县，环比增长率高达357.94%，其次是闸北区，环比增长率达到317.82%。

　　2006年1－8月上海二环三区住宅成交情况

　　数据来源：上海网上房地产（www.fangdi.com.cn）

　　低价、

小户型倾斜

　　8月份，上海的住宅成交单价结构继续向低价住宅聚集。4000元/平方米以下的住宅成交比例继续较大幅度增加，4000元/平方米以上的住宅成交比例有所减少。4000元/平方米以下的住宅8月成交比例为28.90%，比7月增加了7.30个百分点。本月配套住宅成交比例为22.75%，比7月高出近6个百分点。从上海全市住宅市场来看，配套住宅成交比例增加是成交结构向低价房聚集的原因之一。

　　8月份，上海住宅成交户型继续向中小户型倾斜。140平方米以下的比例继续较大幅度增加，占到77.30%，比7月增加了5.38个百分点。140平方米以上大户型所占比例则继续较大幅度减少，只占到22.70%，比7月减少了5.38个百分点。