访北京北辰实业股份有限公司董事长赵惠芝女士

　　

在香港资本市场，房地产是一个大概念。房地产开发商通常有两种经营方式，一种是开发后直接出售，叫作"发展物业"；另一种是开发后自己持有并经营，叫作"投资物业"。目前国内房地产公司多数采用的是第一种经营方式，即使留下一部分物业经营也只占很少一部分。而北辰实业是既经营物业又搞开发建设，在集中持有并经营管理着亚运村总建筑面积达47万平方米大型综合物业群的同时，又拥有国家建设部颁发的房地产开发一级资质和土地储备资源优势。北辰实业在香港上市以来，在北京已经累计开发365万平方米的各类房地产项目， 目前正在开发北辰绿色家园居住区及碧海方舟、长岛澜桥、长河玉墅、香山清琴别墅等项目，并拥有235万平方米的优质土地储备。

　　北辰实业现在持有的和未来增加持有的共计107万平方米投资物业是公司的优势所在。从目前经营看，亚运会留下的酒店、公寓、写字楼、商业、会议中心等47万平方米的物业经营带来的稳定收入是我们公司投资物业运营的存量，叫"亚运存量"。从今后发展看，除了已经开发建设的公寓、别墅、写字楼等项目正在成为增量预期外，承建的奥运项目也将带来更大的发展空间，这叫"奥运增量"，共计53万平方米的建筑面积，包括会议中心、五星级酒店、四星级酒店、写字楼和购物中心等物业。

　　对北辰实业来讲，投资物业作为我们的存量资产，是稳定收益的来源，而发展物业即房地产开发是我们的增量资产，是公司的效益增长点。房地产公司的运营周期都很长，从买地到开发建设再到销售阶段占用资金相当大，在高投入期一般是没有回报的。而北辰实业恰恰最大程度地防范了这个风险，因为北辰实业有一大块长期持有的稳定资产来经营。这部分资产会源源不断地为公司提供稳定的现金流，减小了房地产开发高投入期的风险。目前，在国家不断对房地产市场进行宏观调控的形势下，通过持有投资物业化解房地产开发风险已经成为国内地产公司业务调整的一大趋势。在这一层面上，北辰实业从成立就是这样的业务模式，并走在同类公司的前面。

　　笔者：作为较早登陆国际资本市场的上市公司，北辰实业1997年在香港的成功上市，对公司的整体发展起到哪些促进作用？

　　赵惠芝：北辰实业在香港成功上市，对公司的整体发展在诸多方面都起到了促进作用。

　　首先，强化了公司的法人治理结构，强化了信息披露，提高了公司的透明度，健全了董事会、监事会、经理办公会的职能，保证公司认真履行股东会、董事会、监事会、经理层的职责。同时还设置了独立董事制度，强化对股东权益，包括中小股东权益的保护。

　　其次，按照上市公司要求，北辰实业在业务经营、人员安排和财务核算上完全独立，这使公司能更好地保证投资者利益。在香港上市将近十年的历程中，北辰实业在经营运作方面更加规范了，无论财务制度还是管理体制都有了很大程度的进步和提升。

　　中标奥运

　　借奥运辉煌发展

　　看点

　　作为当年亚运会的建设者，北辰实业为亚运会做出了不可磨灭的贡献。而在奥运建设的过程中，北辰实业又以丰富的开发经验、良好的品牌形象和企业信誉成为奥运建设的主力军之一。在奥运工程中，北辰实业承建两个奥运项目———奥林匹克公园国家会议中心和奥运媒体村。这不仅是奥运赋予一个企业的骄傲，也是奥运经济赋予一个企业难得的发展契机。

　　笔者：据了解，北辰实业是唯一承建两个奥运项目的房地产企业，能否为我们介绍一下这两个奥运项目的相关情况？

　　赵惠芝：北辰实业承建的两个奥运项目是奥林匹克公园国家会议中心和奥运媒体村。

　　其中奥林匹克公园国家会议中心项目总建筑面积达53万平方米，包括27万平方米的会议、展览、商业及综合服务设施和26万平方米的酒店、写字楼、餐饮、娱乐等配套服务设施，建成后将成为"国际先进、亚洲一流、国内最大"的专业会展场馆。项目分为主体与配套两大部分，全部为商业项目类地产，是公司未来稳定收益的主要来源。目前公司已经聘请洲际酒店集团管理其中的五星级酒店，正在洽商引进美国SMG公司对会议展览进行顾问管理，同时还聘请了仲量联行对商业进行总体策划。国家会议中心将采用统一规划建设，运用专业运营管理，引入专家团队策略，确保未来有良好的收益。

　　另一个奥运项目--奥运媒体村将在2008年为中外记者提供住宿等服务，能供近万名记者同时使用，奥运会结束后，将适当改造与装修作为商品住宅销售，底层裙房为商业配套服务用房。

　　笔者：奥运会本身不仅会成为中华民族的一个骄傲，还会使这个城市、地区乃至国家的经济得到强劲拉动。那么奥运会将给北辰实业带来哪些机遇呢？

　　赵惠芝：对于北辰实业来说，奥运会带来的发展良机十分难得。据相关资料统计，政府用于奥运会的投资总规模将达到2800亿元，其中投资1800亿元用于城市基础设施及城区改造，1340亿元用于建设奥运场馆和相关设施。奥运建设将使北京城市建设迅猛提速，使北京市尤其是北辰实业业务集中的亚运村北部地区在基础设施、道路、环境方面产生巨大改善，新建的地铁五号线、奥运支线、安立路、立汤路均贯穿亚北地区，13000亩森林公园将随奥运会的到来而建成，这一切都将使这一地区的区域价值、投资价值得到极大提升。

　　目前，北辰实业投资物业现有资产全部集中在这一区域，而该区域物业价值的快速提升也使公司投资物业的租金和出租率持续走高。如五洲皇冠假日酒店已成为奥运会指定的签约酒店之一，届时房价将升至370美元/间；我们的酒店式公寓现已收到大量预定，毫无疑问，届时将出现供不应求的局面；发展物业主要开发项目集中在亚奥区域，该区域价值的上升将直接拉升房价。如绿色家园高层公寓项目，1999年开盘时均价为5000元/平方米，现在已达8500元/平方米，叠拼公寓已达14800元/平方米。值得一提的还有，碧海方舟高档别墅项目一期30栋已基本售完，销售均价达到28000元/平方米。

　　笔者：奥运会对中国人来说是企盼已久的夙愿。能够同时承建两个奥运项目，不仅是北辰实业综合开发实力的体现，也一定使北辰实业在房地产市场的美誉度得到了有效提升？

　　赵惠芝：是的。北辰实业不仅仅因亚奥区域价值的提升而受益，更为重要的是参与奥运建设，还提升了公司在行业及社会各界的影响力和认可度，得到了政府的大力支持，投资者的广泛认可，为公司的经营发展尤其是公司在资本市场运作营造了良好的外部环境和发展机遇。可以说，参与两个奥运项目的开发建设，标志着北辰实业已经成为具有实质奥运题材的综合地产商。

　　换个角度说，正因为我们参与了奥运国家会议中心建设，才获得了政府批准发行的十年期15亿元企业债。此外，我们还将发行A股用于奥运媒体村的建设，A股发行完成后，预计公司净资产将达到80亿元，公司资产规模将发生量和质的变化。2008年后，公司在投资物业方面将持有总建筑面积107万平方米的各类物业，这些物业地域集中，相互配套，使公司综合运营实力更加突出，抗风险能力进一步增强。由于资产规模的量变与质变，使公司有了更强的融资能力，将为公司发展物业提供充足的资金保障，从而为北辰实业的快速增长注入源源动力。因此，我们可以自豪的说，北辰实业地处亚奥地区已属幸运，更因参与奥运建设而获得更为广阔的发展空间。

　　笔者：目前，与奥运相关的资产正处于快速升温的过程中。有人认为，奥运以后北京的房地产市场将会降温。您如何看待这种猜测？

　　赵惠芝：许多人担心奥运之后北京的房地产将会降温，物业价值也将随之下跌，但我们分析这种可能性不大，至少在亚北地区不太可能出现此状况。亚运会前，亚北地区一片荒芜，为举办亚运会政府大规模投资建设，使京北地区崛起一座新城。因此没有亚运会，就没有京北地区今天的繁荣。奥运会主场馆及奥运村选址均在京北地区，是因为该地区具备承办此类国际大型赛事的基础条件，而没有此前亚运会的基础，奥运会也不可能圈定在京北地区。可以说，为承办奥运会政府和企业再度大规模投资，其经济辐射将覆盖整个北部地区，惠及中关村、CBD乃至北京全市，使该地区的发展规划提前了十年。这一战略性规划和建设不仅极大提升了该地区的区域价值，而且也将使北京成为自然环境优美，交通便捷生活便利的地区。我们相信，奥运会后北京的城市发展整体水平将大上一个台阶，将会吸引全国乃至世界更多投资者的关注。

　　品牌经营

　　打造多元品牌体系

　　看点

　　北辰实业自成立至今的十年中，一直在矢志不渝地进行品牌打造与创新。时至今日，北辰已经拥有了一个具有极强信誉度、极大忠诚度和极高美誉度的多元综合品牌体系。而国际知名品牌引进与自有品牌建设并重、投资物业品牌与发展物业品牌并举已成为北辰实业突出的两大特点。在北辰实业稳步发展的过程中，一个又一个享誉业内外的鲜明品牌已经成为这段历史的忠实记录者。

　　笔者：近几年，北辰实业在经营酒店方面的收益取得持续稳定增长，而聘请国际知名管理公司进行酒店的具体经营和管理是利润提升的重要原因之一。在与外方合作的过程中，您一定有很多经验和体会，能否给我们介绍一下。

　　赵惠芝：是的，目前北京在酒店相关服务方面的需求非常国际化，因此由外方直接管理酒店并提供服务更贴近市场需求。在经过一系列调研之后，我们聘请了世界知名的英国洲际酒店集团管理酒店，对这部分资产的经营非常有利。英国洲际酒店集团拥有诸多世界范围内历史悠久和高知名度的酒店品牌，如"洲际"、"皇冠假日"和"假日"等，这些品牌涵盖了从高档酒店到经济型酒店的多级酒店市场，并在各自市场中均处于领先地位，因此，聘请洲际酒店集团为我们的酒店进行管理确实是北辰实业的酒店资产能始终保持稳定增长的主要原因之一。

　　洲际集团最大的特点就是品牌和规范。这一点仅从客源上就能体现出来，现在我们酒店的外国客人已经占到60%以上。从整个行业看，同样是酒店，高星级酒店比低星级酒店效益好，由国外著名管理公司进行管理普遍比国内自己经营的效益好，这就是品牌经营的不同结果。反过来说，洲际酒店集团也十分乐于与我们合作，因为他们看重的是这个地域和由此带来的发展潜力。现在国外商家都非常看好北京的亚北地区，因为在中国"亚运"和"奥运"带来的商气和人气是其他任何地域所无法比拟的。

　　笔者：北辰实业借助世界级知名公司的品牌经营取得了业内有目共睹的经济效益，那么在自身基础上是否也尝试过经营自己的品牌呢？

　　赵惠芝：是的。在引进国际著名管理品牌提高我们经营水平的同时，我们也通过优质服务、精心经营和专业开发在公司的三大主要业务--投资物业、发展物业和零售商业上都树立了自己的品牌。

　　其实，北辰实业经营管理的"亚运村"本身就是一个国内家喻户晓的品牌，在三大业务板块中，现有的投资物业全部集中在亚运村内，而各业务单位也都有很高的知名度。如北京国际会议中心，之所以能占北京国际会议市场75%的份额，就因为它是一个很知名的会议展览经营品牌，是北京市首屈一指接待大型国际会议的五星级场所。北辰实业自己经营的四星级酒店--五洲大酒店也享有很高的知名度，汇园公寓、汇园国际公寓以其专业化和细分市场的服务和管理，吸引了国内外大量的长住、散住客户；汇宾大厦、汇欣大厦的出租率和租金始终保持在北京市较高水平。

　　在房地产开发方面，北辰两家房地产公司开发的项目已形成了较强的品牌优势。北辰置地公司开发的北辰绿色家园居住区项目，是一个总面积超过236万平方米的大型居住社区，其规模、品质是北京北部中高档住宅的领军楼盘，带动了周边地产项目的开发热潮，对亚奥地区成为北京中央居住区（CLD）起到了重要推动作用。而正在开发的傲城、傲城尊邸、傲城融富中心也一直是亚奥区域内的热销楼盘。北辰房地产公司开发的长岛澜桥、碧海方舟别墅是北京别墅楼盘代表作品。当然，新进入市场的香山清琴、长河玉墅两个精品别墅楼盘更是受到客户的广泛青睐。

　　在经营品牌上最值得一提的是北辰购物中心，这是我们运用现代管理操作模式成功经营的自有零售商业品牌。北辰实业并不是专门的商业企业，但北辰购物中心在商业圈里如同杀出的一匹黑马，不仅取得了非常好的经济效益，而且具有很高的知名度。近年来北辰购物中心经济效益持续增长，高于北京市平均水平，曾连续7年取得"北京市单店单位平方米效益优异"的良好业绩。单位平方米销售额、利润额、单位平方米创利等指标在北京市同行业位居前列。在北京市十大零售商场中，北辰购物中心2003年销售额排名第二，单位平方米销售额排名第一，利润额排名第四，单位平方米创利排名第四。2004年销售额在北京市排名第五，单位平方米销售额排名第二。2005年销售额在北京市排名第七，单位平方米销售额排名第三。

　　下一步，我们将充分利用"后奥运经济"带给我们的得天独厚的机缘，加大品牌资产整合力度，在过去已经形成的项目品牌资源基础上，进一步完善北辰品牌识别系统，制定清晰连贯的品牌策略，建立有效的品牌管理架构及保障体系，深入打造"北辰实业"作为综合地产运营商的公司品牌形象，并通过专业细分，塑造出更加鲜明、富有个性化、更具竞争力并具备延展性的地产开发、酒店、公寓、写字楼、零售商业等不同项目品牌，以社会责任和客户价值最大化为核心，真正做到品牌经营和经营品牌。

　　专业经营

　　依市场细分均衡组合

　　看点

　　在北辰实业发展的过程中，一直致力业务模式的探索与创新。经过十年的快速发展，北辰实业已经完成了按不同业态精耕细作的多元化经营体系，不仅达到了各类物业均衡组合、综合配套、资源共享、效益互动；还使企业取得了短期快速回报与长期稳定收益兼得、稳定性与成长性并举的良好效果。成熟而完善的经营体系在奥运经济强力推动下，亚奥商圈内的投资物业与发展物业全面升值之时，无疑成为北辰实业未来发展的有力保障。

　　笔者：据了解，北辰实业在经营"投资物业"方面做了很多方面的尝试，有些已经产生了非常突出的效果，请董事长介绍一下有关情况。

　　赵惠芝：由于我们有多种不同业态的经营，比较便于通过整合调整经营中存在的不合理结构，做到一切以市场出发、一切以需求出发、一切以客户出发，从而达到获得最佳市场回报的经营目标。比如北京国际会议中心和五洲大酒店西楼原是两家企业，为适应市场需要，从2002年起我们把酒店和会议中心整合成一个公司，统一销售、统一经营、统一管理，取得了过去从未有过的经济效益。分析各种原因主要在于它们本来就存在关联度很强的上下游关系，酒店70%以上的客人都来自于会议，而会议多数人员又需要住宿，过去分离经营时一切靠客人自己选择，因此既流失了一部分客源，又没有机会提供更方便的服务，而采取联营后局面就完全改变了，不仅吸收了流失的客源，利润也实现了大幅增长。

　　笔者：经营模式改变后如何促进专业化经营管理呢？

　　赵惠芝：经营模式的改变必然带来专业化管理的推进。2003年底，我们针对市场细分趋势成立了公寓和写字楼两个专业管理公司。此前我们是按地域划分，不管公寓还是写字楼只要在一个区域就由一家统一管理。后来我们着重在市场研究和管理精细上下功夫，管理公寓业态的就去研究公寓市场怎么精耕细作，管理写字楼业态的就去研究写字楼市场怎么定位更准确。这样的细分显然对于专业化管理更有利。

　　随着近几年公寓市场的逐渐变化，我们大胆实行了出租户型和硬件设施的结构性调整。过去市场好时公寓的出租率和价格都很高，基本都是商住两用的长包房。但随着金融危机的爆发，供求关系发生了巨大变化，长住户市场明显萎缩，加上房改政策促使住房私有化进程的加快，使公寓的住房出租率越来越低。针对这种情况，我们在积极调整经营模式的同时，也从硬件上对现有公寓做了很大改造，出租率大幅度增长，甚至出现了供不应求的可喜局面。

　　稳固盈利

　　奥运概念提速增长

　　看点

　　成功中标奥林匹克公园国家会议中心项目及奥运媒体村项目；拥有单个建筑面积200万平方米以上的大型住宅项目开发经验；拥有总量达47万平方米的投资物业；拥有位于亚奥商圈奥运媒体村和北辰大厦项目的开发建设权；拥有建筑面积235万平方米的土地储备，均位于亚奥核心区，增值潜力巨大……

　　笔者：发展物业的提速与投资物业的发展不相矛盾吗？

　　赵惠芝：对于北辰实业来说，稳健和发展的关系很重要，当"投资物业"达到一定量的时候稳定收益就有了保障。经过这些年的发展，稳健已成为我们的一大特点。如此一大笔资产就是稳定的利润来源，这一点专业人士一看便知。从长远看，公司未来成长的主要利润还是来自房地产，北辰实业在房地产方面有了一定的基础，也形成了一支专业管理队伍，其中包括专业设计人员和专业营销人员，这些为我们掌控市场打下了良好基础。作为

开发商来讲，主要是起控制作用，对投资、决策必须把握得住，对设计和销售也必须掌控得住，而对中间的过程则越来越向市场化靠拢。如从项目最前端就通过招投标形式，通过市场化运作和规范化运作把项目做到最好。三年前，北辰实业管理层就意识到房地产开发对保证公司可持续发展的重要性，因此加大了这方面的资金投入和开发规模。这当中如何加强管理、如何引进人才、如何改变机制就都得到了较好的解决。

　　笔者：未来的几年对于北辰实业来说是十分关键的时期，您认为北辰实业未来几年发展前景如何？

　　赵惠芝：我认为公司未来几年会进入快速发展时期。

　　首先，北辰实业是奥运会最大的受益者之一。公司已发行15亿元的企业债，再加上A股上市工作也取得成功，将基本解决公司发展中的资金问题。北辰实业是

北京奥运会受益最大的公司，主要体现在三个方面：一是我们承建的奥运项目将成为公司发展物业和投资物业未来效益的增长点；二是随着奥运会的举办，亚运村地区基础设施将更加完善，而我们的主要经营性物业全部集中在这一区域，因而充分享受了土地增值带来的收益；三是奥运会后，亚运村区域将成为北京新的办公和会展中心，人流量的增加和北京城市中心的北移将直接增加公司的酒店、购物中心、会展、写字楼和公寓的业务收入。

　　第二，北辰实业现有的物业已经大幅度升值。公司持有的物业集中在北京亚运村，随着奥运的临近和政府对奥运村的投入建设，公司持有的经营性物业已经大幅度增值，开发性物业也有不同程度的增值。经过初步测算，保守估计，增值幅度在30亿元，相当于净资产增加60%，每股净资产增加1.61元。

　　第三，公司开发经验非常丰富，在北京市房地产开发企业中有着良好的口碑。自从开发亚运村以来，北辰实业陆续在亚运村及北部地区开发了几个具有代表性的楼盘，也逐渐提升了在消费者心目中的形象。近年来随着房地产开发规模的逐步扩大、截止2006年6月，新开工面积和施工面积分别达到51万平方米和130万平方米，远远超过以往年度，因而北辰实业在北京市房地产市场的品牌和地位将有望进一步提高。

　　此外，虽然最近国家发布了相关政策对

房地产业进行宏观调控，但这些政策主要限制的是实力不强的开发商，像北辰实业这种经营层次多元化、开发实力强、资金实力雄厚、综合运作经验丰富的房地产企业来说，不仅可以应对自如，甚至可以说是利好。

　　据权威机构保守估计：北辰实业正在开发的项目按照净利润折现，将增加净资产10亿元；公司存货总额为44.8亿，增值10%，为4.48亿元；目前公司经营性物业账面价值仅仅为12.30亿元，平均每平方米仅为2617元，远远低于其实际价值。我们按照每平方米9000元计算，这部分资产增值30亿元。综合来看，公司资产重估增值额为44.48亿元，相当于每股2.38元。截止到2005年底，公司每股净资产为2.26元，加上增值部分，公司绝对价值为4.64元/股。所以说，无论是企业未来的产业运作空间，还是资本市场运作空间，北辰实业都潜力巨大。

　　笔者：在北辰实业的几天里，常常听到这样一句话："从亚运诞生、借奥运腾飞"。北辰实业是如何借奥运的大好机会规划公司未来发展的呢？

　　赵惠芝：奥运带给北辰实业难得的发展机遇，北辰也在不遗余力地抓住机遇，拓展新的发展空间。近几年是北辰发展的关键时期，我们正在进行战略调整和业务布局。为了充分利用本次发行新股及上市的良好机遇，提高募集资金运用效率，最大限度地保护投资者利益，我们制定了切实可行的十年发展战略规划，明确我们的目标是打造"一流房地产综合运营企业"。我们的业务策略是："围绕房地产投资产业链创造企业价值链"，"构建房地产开发、投资、经营三位一体的大型房地产综合运营商模式"，形成发展物业、投资物业、零售商业的有机整合，使发展物业成为公司收益增长的主要来源；使零售商业在"稳步扩张"的策略下连锁经营，实现规模效益。总之，通过优势互补与行业互动，进一步增强综合竞争优势。

　　未来十年我们希望公司每年保持在30%以上的增长。在投资物业方面，我们提出"持续经营、提高收益"的策略，保证投资物业作为公司稳定收入的基础不动摇；在发展物业方面我们将加速发展，通过适度区域扩张，保持可供持续发展的土地储备。通过产品结构的均衡策略，将不同档次和类型的物业开发面积控制在合理比例范围，注重项目规模、开发周期的整体协调。北辰实业正借奥运之势和资本市场之力，向更高、更远的目标努力，最大程度地回报我们的投资者。

　　采访结束时，赵董事长站在明亮的落地窗前，面对错落有致的楼群对我们说，从亚运到奥运，对于任何一个国家、一个城市、一个地区都绝对是一个飞跃。亚运前这里就是北京的一个大垃圾场，不到20年就发展成现在的壮观景象。奥运对这个地区经济的强化和发展的促进是不可估量的。从整体格局看，奥运不仅使北辰实业得到进一步腾飞的难得机遇，也将使整个亚北地区和亚奥商圈的硬件设施和存量资产迅速升级，它是一种财富的聚集和象征。北辰实业将借人气商气的聚集，以会展为龙头，把酒店、餐饮、写字楼、公寓等相关产业都带动起来。可以想象，一千多个亿投在这个区域，其基础设施、周边绿化、投资环境以及由此带来的商气将是何等模样。因此，奥运经济给首都经济、给北辰实业带来的效益是非常显著的。而我们已经承接的国家会议中心不仅是北京对外的一个窗口，也将是中国乃至世界的一个标志性建筑。

　　□ 德盛品牌工作室 路文志 袁茵 刘志勇

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　　(上接A01版)