(理财支招) 买房支出不是小数 考虑周全再出手

　　记者皇甫香

　　由于政策层面的变化，北京的房地产市场发生了变化。作为普通置业者应该如何在新政之下进行选择成为一个焦点。美丽家园房产经纪公司总经理助理宫萍认为，现实的市场环境下，应该遵循三个新的置业准则。

　　如何少付银行房贷利息无论是投资还是自住，80％以上的人群都是借助银行的住房贷款完成投资置业的。人们经常采用的就是等额本息与等额本金两种方式。在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下，“等额本金还款法”的利息总额要少于“等额本息还款法”。特别是在当前利率发生明显变动的情况下。

　　比如，王先生要在海淀区购买一套70万元的房子，贷款50万元。在相同的贷款年限下，等额本息还款因利率上调引起的利息增加额要明显大于等额本金还款因利率上调引起的利息增加额。同样是10年期，利率为5.51％相比5.31％的等额本息还款利息增加了5932元，而等额本金增加额为5042元，两者差额达到了890元；25年期的两者差额更是相差5297元。

　　五年时间是道槛现在，购买两年以内的住房需要全额征收5.5％的营业税(包括城建税和教育附加税)，两年以上的非普通住房需要按照差额征收5.5％的营业税；对于5年以内的要按照差额征收20％的个人所得税。这种税费的征收，将会大大缩减房产投资的收益。面对税费的调整，作为房产投资置业者必须改变原有的投资模式，需要由短期变为5年以上的中长期投资置业。

　　比如，张先生购买了一套80平方米的两居普通住房，购买总价为45万元，这套房产如果按照市场价出租，其租金为2000元/月。如果张先生两年内将该套房产以50万的价格出售，其最终的年收益为6.23％；如果张先生持有房产5年以上仍然按照50万出售，其房产的年投资收益为7.11％，相比2年以内出售房产每年要高出0.88％。

　　买大房还是置小屋以前普通住宅与非普通住宅的划定标准就是按照价格。如果房价在9432元/平方米以上的就为非普通住宅，房价在9432元/平方米以下的为普通住宅，不管你的房产建筑面积为多大。

　　但是现在对于普通住房的标准进行了重新的定义，只有同时满足小区建筑容积率为1.0以上、房屋建筑面积140平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下的才被定义为普通住房，比如房屋建筑面积150平方米的就归结为非普通住房。而这种普通住房划定标准的重新界定，不仅仅在购房时会产生明显的税费交纳差异，而且更会影响到以后房产出售环节的税费差异。