房企再融资重启 专家称提前放水或让股市为楼市买单
龙飞
3月26日晚间，迪马股份发布公告称，公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易事宜获得证监会[微博]通过，成为了近期第四家再融资方案通过证监会[微博]放行的房企，同时也是房企再融资开闸后首个过会的房企重组方案。而此前一周内，北京城建、中茵股份、天保基建的再融资方案也分别获批。自此，暂停了超过4年的房企资本市场直接融资终于取得实质性进展。
证监会接连放行房地产上市公司再融资是否意味着房企融资的紧箍咒将完全放开？又有哪些房企将从中受惠？
民间涉房企融资成本高达25%
随着对房企资金调控的时间越来越长，银行的信贷资金已经难以满足大型房企的发展需要，于是房企大鳄开始借道信托融资。
自2009年8月金地集团实施的42亿元再融资方案后，中国的A股市场就对房企关上了大门。2010年4月，国务院下发通知，要求商业银行不得对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业发放新开发项目贷款，证监会暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。此后，虽然监管部门没有正式出台文件，但上市房企再融资的审批已经全面叫停，房企和开发商的融资渠道不得不全部转向银行、信托、海外融资以及民间金融。
2013年下半年开始，监管层透露将为房企再融资开闸。其后超过40家房企提出了总额达900亿元的各式融资方案。然而，2013年下半年一直“雷声大雨点小”，直至今年3月下旬，房企再融资终于迎来了曙光。先是3月19日两家市场集中在二三线城市，同时融资规模不大的中小开发商获得资格，继而老牌国企北京城建、迪马股份也接连获得证监会放行。
为何监管层选择在此时放行？“现在广东投入房企的民间股权基金，成本已经达到25%以上了。”陈永臣（化名）告诉《中国经营报》记者，在房地产PE行业从业多年的老陈可谓见证了近年房企融资的兴衰，但他也认为近期飙升的利率已有些离谱。“有些投入三线城市高风险项目的成本接近30%。”其言道。
自从房企融资成为监管层重点调控对象后，房企融资渠道就一再收窄。近年银行普遍对房企采取名单制管理，只有有足够实力的房企才能取得银行贷款。而实力稍逊的房企，则不得不进行信托融资。再次者只能将目光瞄准民间资金，也就是各种各样的所谓房地产PE基金。
而随着对房企资金调控的时间越来越长，银行的信贷资金已经难以满足大型房企的发展需要，于是房企大鳄开始借道信托融资，其中不乏万科、保利、金地等一线房企。
由此带来的连锁反应是信托对房企的要求越来越高，“基本前提是满足‘四三二’。”一位中等规模信托公司的高层曾表示。所谓“四三二”即四证（土地证、建设用地许可证、工程规划许可证和施工许可证）齐全，项目三通一平（水通、电通、路通和场地平整），开发商具有二级资质。到了2012年下半年，仅仅满足这一基本前提已难以获得信托融资，信托公司开始考察项目位置，“我们当时在珠三角区域，除了广深两地外，佛山是我们唯一会考虑的二线城市。”上述人士如是道，其他二三线城市的项目根本不考虑，这是因为信托融资已经开始变得供不应求。
而二三线城市的项目，除了与地方政府有千丝万缕联系的房企，可以取得当地银行融资外，更多的二三线中小房企不得不把目光瞄准民间股权投资。
提前放水或为楼市买单
有专家表示，当社会上的各种资金都不愿意投向楼市时，让股市资金来“防控系统性风险”，明显有让股市为楼市买单的嫌疑。
“到2012年下半年时，利率还是较为合理。”一名总部在广东肇庆的开发商向记者表示，当时他还能以18%的年利率取得近3亿元的股权融资，但到了2013年资金成本开始不断升高。特别是2013年6月银行系统爆发了钱荒故事后，“20%的年利率已经拿不到民间资金了。”其表示。
陈永臣看来，房地产PE这个行业已经越来越难做。他认为现阶段找项目已经不是重点，“再高的利率也有人接。”但即便是高利率也很难筹集到资金。
2014年银行信贷开始进一步紧缩，部分银行开始压缩甚至暂停房企开发贷。而央行[微博]多次正回购，以及海外资本市场的QE退市，都让开发商的融资环境转差。国家统计局日前发布的数据显示，今年前2月，房地产开发企业到位资金21264亿元，同比增速较去年全年回落14.5个百分点。其中，国内贷款4913亿元，增速回落8.3个百分点；利用外资50亿元，下降43.2%，而去年全年增速为32.8%；自筹资金增速也回落近10个百分点。其对开发商的影响立竿见影。
另一方面，经过前两年楼市的火热后，大型开发商大多手握重金，资金压力并不大。这时候融资环境转差，他们往往会选择减少投资，拉长开发周期，而非降价卖楼。这与一心想增加楼市供应，平抑楼价的思路不一致。
而A股市场融资渠道的封闭，让开发商的财务压力无法修正。数据显示，2013年上半年，在136家A股上市房企中，有104家资产负债率超过50%，16家超过80%。行业资产负债率达71.28%，是过去10年最高值。
因此增加直接融资渠道，变成释放系统风险的重要方式。然而有专家表示，当社会上的各种资金都不愿意投向楼市时，让股市资金来“防控系统性风险”，明显有让股市为楼市买单的嫌疑。因此，房企再融资开闸应当是选择性开闸，而不能够是全面开闸。
选择性开闸
如果这确实成为此次房企再融资开闸的方向，那么首先受惠的将是中小房企。
根据中央提出的“促进房地产市场平稳健康发展”的要求，房企再融资或将资金引向城镇化建设项目、保障房项目以及棚户区改造项目。如果这确实成为此次房企再融资开闸的方向，那么首先受惠的将是中小房企。
根据中茵股份的定增方案显示，公司拟以不低于9.53元/股的价格，非公开发行股票数量不超过1.8亿股，募集资金不超过17.15亿元。募集资金将全部用于公司全资子公司江苏中茵置业有限公司之控股公司徐州中茵置业有限公司“徐州中茵广场项目”的开发与营运。
而天保基建则拟以不低于4.48元/股的发行价格，发行股份数量不超过3.46亿股，募集资金15.5亿元投建三个房地产项目并补充流动资金。
此三个项目分别是天保房地产空港商业区住宅项目(一期)，天保金海岸D06住宅项目，天保金海岸D07住宅项目，项目所在地均位于天津市。两个定增项目均位于二三线城市，融资规模不大，且不会对楼市调控造成过多影响。有知情人士透露，这也许将成为住宅项目再融资批核的重要条件。而无法满足这一条件的开发商，则要“考虑更多的踩着政策导向定方案”，有市场人士分析道，北京城建39亿元的定增项目之所以能获得通过，与其在其募投项目中大量配建保障房密切相关。
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