原标题：专家：孙宏斌直接卖地意义不大，以地入股成立新公司或能解乐视债务
来自：华尔街见闻
乐视网上市体系与非上市体系“切割”完毕后，乐视的局面正趋于清晰。
8月28日晚，孙宏斌任乐视网董事长后公布的首份业绩报告显示，乐视网上半年亏损6.37亿元，营业收入缩水了44.56%，乐视网资金状况与债务情况也浮出水面。
截至2017年6月30日，乐视网现金流量净额为-21.85亿元，负债约为193.51亿元，其中，短期借款余额为21.11亿元，长期借款约为29.80亿元，一年内到期的非流动负债为23.59亿元，资产负债率达54.14%。
尽管孙宏斌正在加快乐视网与乐视控股非上市体系之间的切割，但此前二者繁复的关联交易仍对上市公司的现金流带来了负面影响。
乐视网称，截至6月30日，公司应收账款账面价值为95.4万元，其中关联方应收账款余额52.4亿元，占总应收账款的比重为51.85%。与乐视网切割后，贾跃亭也急需对乐视非上市体系的债务问题给出明确的解决方案。
乐视网2017年半年报显示，1-6月营业收入为55.8亿元，同比降44.56%，净利润为-6.37亿元，同比大幅降低323.91%。（来源：视觉中国）
“债转股”已经开始执行
据一位“乐视投资人”对《证券日报》透露，乐视非上市体系金融借款有138.5亿元，并非外界传言的600多亿，但其资产保守估计在300-400亿元之间。其中，中短期可变现的商业项目包括房地产、乐视体育、酷派手机等股权投资。贾跃亭已对非上市体系的债务问题制定清晰的还款计划。
一位乐视控股人士对全天候科技表示，与乐视网切割之后，负责乐视非上市业务的乐视控股想要进行融资已非常困难。“目前乐视控股解决非上市体系债务问题的方式是融资、通过债转股引入新的投资者和变卖部分资产，例如土地。”
作为成熟的财务操作，乐视债转股的模式已经开始应用。8月22日，银禧科技（300221.SZ）发布公告称，乐视移动向其子公司兴科电子科技转让易到6.1275%的股权，用于偿还乐视移动对兴科电子3.25亿元的欠款。兴科电子科技为乐视手机金属外观件的主要供应商。
据了解，今年2、3月，同作为乐视移动供应商的信利电子、仁宝昆山等公司也先后通过债转股的方式成为乐视移动的战略投资者。
8月21日，通天酒业发布公告称拟收购乐视控股旗下网酒网25.53%的股权，收购价格有待共同协定。交易确定前，乐视控股仍持有网酒网50.35%股权。
土地“诱饵” 万科不食
乐视控股希望通过债转股缓解资金紧张局面，但据已知的几起债务重组方案，其涉及资金不过是杯水车薪。相对而言，乐视的土地资产却是一个能够及时看到回报的“诱饵”。
公开报道称，乐视系旗下有逾2万亩土地，估值超过200亿元。除了乐视网，乐视非上市体系下也拥有大量优质土地资产。
据全天候科技了解，在北京，乐视世茂工三商业项目收购价29.72亿元，乐视大厦估值超过10亿元，二者属于乐视控股体系；乐视系在亦庄的5000亩土地用于乐视汽车，按照工业用地性质计算，该地块估值也在30-40亿元之间。
“从乐视的土地市场扩张来看，过去侧重影视文娱产业，后来也在向（非上市体系的）汽车产业用地扩张，乐视在土地储备结构上也会体现这一变化。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉全天候科技。
此外，乐视非上市公司体系还在重庆、天津等地与政府合作获得了部分乐视生态城和文化、体育用地。据中原地产首席分析师张大伟估算，归属乐视非上市体系的土地资产市值可能达到100亿元左右，这些土地尚未包括贾跃亭在海外的地产项目。
上述100亿元的土地资产若变现，几乎可以偿还上述“乐视投资人”所言近140亿元债务中的大部分。
事实上，乐视控股已在出售地产项目上有所尝试。6月，有媒体报道称，乐视控股正与万科商谈出售旗下位于北京三里屯的世茂工三商业项目，乐视方面希望的对价为约40亿元。该项目由乐视控股于2016年5月从世茂股份手中获得，当时的交易总价为29.72亿元。
北京万科方面就此事回应全天候科技称，双方只是有过接触，但最终交易未谈妥。业内猜测，其原因是乐视给的价格过高，万科方面亦有自己的考量。
单纯卖地，还是以地入股新公司，再讲个好故事？
而孙宏斌对于乐视土地的管辖权，目前主要在乐视网。作为看重乐视土地的孙宏斌是否会出手上市公司的地产项目，以缓解债务压力呢？
多位业内人士认为，贾跃亭逐渐淡出乐视网之后，孙宏斌需要让乐视体系保持一个良好的科技公司形象，不会急于出售土地。
严跃进亦对全天候科技表示，“从土地处置的角度看，选择土地抵押贷款或者土地直接转让，预计接盘者会很多，但是单纯处置土地似乎意义不大”。
首先，乐视很多土地和特定产业挂钩，转让会涉及土地性质的转变和产业本身的制约。
其次，孙宏斌正意图将乐视打造成一家以家庭互联网娱乐为主的公司，在乐视和万达并购事项中，已经体现出其对股权并购和稳健经营的部分新思路，“比如认为乐视应该集中做部分产业，而不是泛泛包揽各类产业”。
严跃进认为，此时，土地处置更好的途径是引入联合开发者，或者通过土地入股成立相应的产业公司等，这样有助于为日后拿地斡旋，也有助于融创形成一个更具立体感的文化旅游产业。
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责任编辑：高艳云
