北京万科总经理刘肖当所有人的目光聚焦万科股权之争时，刘肖和他治下的北京万科正潜心步入一个高速转型的阶段。
2016年的夏天对于刘肖来说是忙碌的。过去一个多月的时间，四场发布会。从与链家携手的装修生意，到数个翡翠系产品发布，界面新闻获悉，一项筹备多时的业务也即将上马。这个月底，万科养老业务的新生意，与北京市国企北控集团在光熙门合作的养老项目将正式对外亮相。
这个项目意义非凡。养老业务对于万科来说并不陌生，从最早的杭州到后来的青岛上海，万科在高管层面研究养老业务的布局实际已有十年之久。
不过，这门旧生意眼下正准备重新起航。据界面新闻了解，作为刘肖6+X转型计划中的X，养老业务已经有了一个全新的规划。它不仅会涉及到北京万科的转型计划、链接服务、金融与存量改造，更是要为整个集团开疆拓土。
据了解，此次新成立的养老业务部门将由原北京万科设计总监王垚挂帅。他和他的团队在过去一段时间已经完成了不少工作，除了即将亮相的光熙门项目外，另有五个项目已经上马。
万科内部过去一直很看重养老业务，但与国内养老市场的大环境相同，专业人才的稀缺一直是个问题。虽然是设计出身，但接手这门新生意的王垚实际已算是这个行业里的老人了，他参与过万科涉足养老初期的青岛怡园等项目的设计。据他说，万科内部一直很重视养老，当年青岛怡园的项目虽然是与政府合作，但公司内部的要求一直相当高。
“虽然当时是配建，但集团内部还是希望做出一个真正的养老产品，而不是打着这个噱头卖房子。青岛项目当初砸过好几次样板间，有一次甚至是郁亮亲自砸的。”
这段往事令王垚开始投入更多的精力到养老产品的研究上。在相继看过来了欧美、日本等发达国家的养老产业之后，他也开始有了一套完整的业务思路。在调任北京，以及万科启动事业合伙人制度之后，王垚的养老业务也和装修一样，被刘肖重新纳入了北京万科的转型计划当中。
不过，相比装修这门初来乍到的生意，养老对万科来说更熟悉但也更难做。事实上，不论是杭州随园抑或青岛怡园，万科过去多年来在养老业务上的尝试还是以单个项目为主。对于这项行业公认的高投入高潜力但盈利效率并不高的业务，规模化扩张，一直是不少扬言布局养老事业的房企软肋。
但万科眼下筹划的这门养老新生意却打算迎难直上。据界面新闻了解，北京万科此番重启养老业务，意在实现规模化扩张。
“我们在北京有一个三年内做到一万张床位的规划。如果按客户基数算，我们希望做到十万个客户，如果能达到这个规模，就可以说是北京市场最大的一家了。同时我们还会深耕到上海、广州、深圳、成都、杭州等核心城市。”作为万科养老业务新的负责人，王垚这样说道。
这突如其来的庞大规划听起来与养老的传统模式相违。由于运营投入大且盈利周期漫长，外加国内养老市场仍处于培育阶段。过去不少民营企业涉足养老都是以单店为基础，提升运营力度和服务水平，然后才会去想复制的事。
刚一开始，就下定决心要做规模，服务和运营能否跟得上？王垚的信心又源自哪里？
王垚告诉界面新闻记者，规模化经营是在他们总结了过去诸多单个项目之后提出的思路。万科过去专注于养老服务运营本身，但相对于国内大多数企业尝试的单店模式，规模化经营才是破解养老产业发展的核心。
事实上在万科做大养老规模的计划中，运营与服务恰恰是核心。在过去几年的摸索中，万科内部已经悄悄建立起自己的养老产品系。王垚将它们称为万科养老的3+N计划，这其中的“3”即为三种完全区别的业务模式。
第一种，是以机构型养老为主，偏重于照顾半自理老人。
第二种，是以杭州随园嘉树项目为标杆的养老型社区，也叫CCRC，相比于机构型养老，这种模式会有更多的综合服务，运营方面也是按房间而不是床位收费。
第三，则是社区嵌入型养老，万科会将其开在已有的社区里，规模更小，但却能通过小区形成网店，使资源能够更多地连接起来。
除此之外，万科还考虑到要为这三条产品线增加其他辅助内容，这便是那个“N”。王垚说，当做到一定规模之后，他们会考虑成立比如专属的护理学校，建立健康管理系统甚至在对外为了资源配置的完备去收购医院。
上述这三种模式若能相辅相成，实际也帮万科解决了盈利周期漫长的问题。据了解，三种不同的业务模式在运营上相互区别，在规模化初见成效之后，彼此之间的利润互补会比单个项目的压力更小。王垚介绍，他们研究了北京人养老的支付能力，根据不同项目的资源条件，从3000元到5000元的起步档，5000元到8000元的中间档，乃至8000元以上三个档位都是他们的目标客群。不同的人群提供不同的产品，在统一调配之后会帮助业务链条更加平衡。
而那个“N”对于万科养老来说，更多的是资源拓展。王垚认为，地产商做养老最大的优势在于复杂的协同和整合能力，通过自身能力完成更多的资源对接本身也是养老产业能够做大的关键。
“万科做养老将是一种开放式的模式，我们会选择和政府、医院、保险机构等任何相关机构合作。同时我们也会提升自己的运营能力，建立标准。这也是要成立专属的护理学校和收购医院的初衷。”
据了解，在合作方面，万科目前进展迅猛，其即将运营的六个产品基本均为合作项目。万科养老目前涉足的合作模式主要包括与国企、地方政府以及对存量资产进行改造这三种模式。光熙门项目就是与国企合作的一个典型案例，万科通过收购它一部分资产来设立自己的养老机构，并主要负责运营。
而与政府合作则会采用PPP模式，既产权仍属于政府，万科获得一定年限的使用权。此外，包括与医疗和保险机构的对接也在进行，目前北京万科已经与一家二级医院谈好了收购，准备利用其做一个与医疗相关的延伸服务。
另外关于存量资产改造，万科的目光已经更远。王垚举例，他们此前甚至尝试将一个锅炉房改造成养老机构，除了一般项目外，类似这种无效、低效资产的盘活也在他们的计划当中。
中国进入老龄化社会的速度还在加快，建国后首批婴儿潮（1953-1957年出生的人群）将持续大规模进入养老阶段。这也是过去几年来不少企业看好养老未来前景的原因之一。
但在王垚看来，即便潜力巨大，但养老并不是一个高盈利行业。它与今天许多互联网企业相似，更应该被看重的是规模和客户数量，而不是单个项目的盈利能力，也只有规模才能真正提升服务品质，这也就回到了那个“N”。在有一定的规模之后，就必须要去思考更多辅助服务。
自去年上任以来，刘肖肩负的不仅是为已经历过“辉煌”的北京万科找到新的出路，他还需要为整个集团的转型出路探索方向。在去年一口气公布了六大转型计划后，与链家合作的装修公司已经让外界看到了刘肖在专注主业之外的野心。
而相比于目前看来稳扎稳打装修业务，刚一上马就提出做大规模的养老业务看起来也背负了相当大的压力，它不仅是北京万科的转型内容，更是在为整个万科寻找方向。不过王垚似乎并不觉压力沉重，他认为目前行业内大家都处在初级阶段，还没有什么实质性的竞争，只要自己能把产品认真做好就意味着成功。
从十年前开始入门，到现在发力进军，作为转型计划的重点，万科养老业务看起来已经做好了准备。
然而，这一切都还仅仅是开始，养老固然是一块巨大的蛋糕，但过去几年能成功品尝其滋味的却仍是少数。经历了被郁亮砸样板间之后的潜心研究，王垚和他眼中关于万科养老的未来，能够得偿所愿吗？一切还需时间去验证。
进入【新浪财经股吧】讨论
责任编辑：陈悠然 SF104
