探秘年报背后的真实万科：主业盈利能力一路下滑

　　来源：市值风云微信公众号

　　文 / “财务舞弊研究组” 微威

　　一、6年弹指一挥间

　　由于“万宝”之争，万科俨然早就成了网红，从情怀到红烧肉，都已经被说得太滥，上次看到娱乐频道都在拿王老板和田小姐说事，都不知道该把万科故事归到哪个题材里去了。

　　说实话，作为财务人对于法律框架内的是是非非，我们还真不热衷参与，尽管风云君在公号里已经发表了很多篇相关的文章，也没能勾起财务组的研究兴趣，倒是听闻万科荣登2015年度世界500强排行榜后，对这家公司肃然起敬，这么好的公司，难怪大家要争抢着当大老板！

　　怀揣着这份敬意，我们研读起了万科的年报。老规矩，为了保证尽可能的客观和全面，我们要仔细研读万科连续6年的财报，从2010年开始追溯，归纳总结出足够长的时间里万科经营状况的变化趋势，看看这公司究竟优秀到啥程度，真的能够名副其实做业界标杆吗？

　　6年弹指一挥间，沧海是否已变成桑田？

　　我对万科财报开头那封至股东的信里的这段话印象比较深刻，说是给股东的信，结果变成是给经营团队的表扬信了，如此自信，虽很感人，但也总透着一些太过自负的感觉，难怪整个经营团队在本场大戏中一直是表现得那么盛气凌人，拒自己的大股东——姚老板以千里之外：基因使然。

　　二、盈利能力（效益）分析

　　1、从毛利率看主业盈利能力变化

　　改不了的坏毛病，总喜欢把人家最核心的”里子“扒出来看个究竟，各位都看清楚了吧？主业盈利能力的变动趋势并非人家自己说的那样令人欣慰哦，这还是反其道而行之，六年来一路下滑，毛利率水平从2010年的40.7%下滑到2015年的29.35%。

　　这是因为房地产调控大背景下的行业特点吗？可是，一线城市的房价涨得几乎就没停过，特别是深圳房价都已经涨疯了。销售价格往上串怎么毛利率反而往下掉呢？

　　为了解除心中的疑惑，我们找来了另一家同行业上市公司的数据来进行比对，这家保利地产也是处在南方，也是国有控股，也是相同行业，应该是具有一定的可比性的吧？

　　这是保利地产的六年数据，他的六年毛利率在30%以上相对稳定，特别是2013-2015三年是在前期调控触底的情况下开始反转上升，有别于万科的连年下降。

　　把两家公司的变化放在一张图里面，就能看得更直观，一个在波动中努力向上寻求突破，一个在困境中一路下探，上涨乏力。

　　2、从费用率看内控能力改进

　　告股东信中说，公司成本、费用管理能力处行业前列；从上面分析的毛利率水平看，成本的管理水平离行业前例该还有些差距吧（特别是以标杆标准要求）？咱也别这么老大不客气好不好？谦虚点嘛，不然的话，做个财务数据横向对比对我们这些从业人员而言，分分钟的事情啦。

　　那么费用控制水平如何呢？来看看费用数据：

　　这个确实在控制中连年下降，好样的，先赞一个！还是拿保利来做个比较，看看是否能算得上管理能力前列：

　　在看上面保利地产的数据前，我们还内心怀疑过万科，费用率6年来从8.73%连年下降直到2015年的4.79%，差不多砍掉一半费用了，这种可能性是否有？是否因为毛利率的下降，为保持业绩而做了点文章，把表内费用表外化了？有保利的数据佐证，我们倒是解除了疑虑。

　　反过来，保利的费用率除2010年是3.55%外，其他几年基本都保持在5%左右，管控水平非常稳定。

　　从费用角度来说，6年来除2015年保利地产的费用率比万科高0.82%以外，其他年份保利的折线都在万科下方，当然费用控制的水平孰高孰低大家都明白了，不过2015年度万科费用率的下降幅度也确实巨大，达到1.4%，也许是营业收入规模的扩大很大程度上摊薄了费用率。

　　3、从扣非后的净资产收益率看资产盈利水平

　　要看一个企业资产的盈利能力，咱就研究扣除非经常性损益后的净资产收益率，因为非经常性损益顾名思义也知道那个是“偏财”，得之偶然性太大，不能作为能力的评价依据。

　　应该说两家公司的净资产盈利能力非常接近，差距几乎可以忽略不计，但是，从行业标杆和教父的要求来说，这微小的差距如果是正向的，那就表明后来者正迎头赶上，得要居安思危了；如果这差距是负向的，还是人家小弟略高一筹，那么，大哥是不是要非常的谦逊、低调地独自思过了，还好意思如此高调的说是最优秀的团队吗？

　　三、营运能力（效率）分析

　　1、从存货周转天数看经营效率

　　存货周转天数是指企业从取得存货开始，至消耗、销售为止所经历的天数。周转天数越少，说明存货变现的速度越快。 资金占用在存货的时间越短，存货管理工作的效率越高。

　　从行业的特性来看，房地产开发企业相对建设周期长，从拿到土地到最后开发完工直至销售完毕一般都要3年以上，所以，存货周转天数大也属正常。

　　从上面的折线图看，保利的存货周转天数要比万科小很多，特别是2014-2015两年，保利的存货周转天数下降明显，说明他们的去库存工作做得比万科要好很多。

　　2、从应收账款周转天数看变现能力

　　应收账款周转天数是指企业从取得应收账款的权利到收回款项、转换为现金所需要的时间。周转天数越短，说明流动资金使用效率越好。是衡量公司需要多长时间收回应收账款，反映公司流动资产的变现能力。

　　房地产企业几乎都是现金交易，咱们买房都是尚未交房先把钱交给人家的，所以，这个周转天数是极其的短，开发商从你下单买房到交钱几乎不会超过一周。

　　从图表可以直观看出，前面两年万科的应收账款周转天数比保利要低好多天，表现良好；但是，到了后面四年开始反转，保利的应收账款周转天数明显逐年下降，而万科的变化却是逐年提升，这一升一降之间两公司的变现能力谁高谁低一目了然。

　　结合前面的存货周转天数指标看，保利不仅去存货速度快，而且几乎都是现金交易，变现能力也超强。

　　3、从总资产周转率看管理能力

　　总资产周转率是考察企业资产运营效率的一项重要指标，体现了企业经营期间全部资产从投入 到产出的流转速度，反映了企业全部资产的管理质量和利用效率。

　　两家公司的总资产周转率都很低，基本保持一致，这是因为房地产行业的建设周期长，周转速度相对较慢造成的，和存货周转天数一样，这是行业特性使然。

　　从折线图看，两根折线上下曲折，你高我低，你低我高；但是总体趋势可以看出保利地产的数据在向上向好突破，而万科基本相对疲弱，有点有心无力的感觉。