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万科的利润去哪儿了？
（作者简介：吴俊明 地产公司高管）
“宝万之争”一年多，万科业绩上高歌猛进似乎丝毫没受影响，并于7月份提前进入世界500强榜单，这么好的公司，当然都争抢着当大老板。
可是，翻看万科的财报，与万科业绩高速增长不相称的是万科的利润增长却比较缓慢，远低于同行，甚至出现下滑。
一、万科的利润去哪儿了？
2015年，万科销售金额为2614.7亿元，卫冕房企销售冠军，击退了绿地、中海、保利等竞争者。除了销售金额，去年万科营业收入为1955.49亿元，同比增幅33.58%。
但与恒大、碧桂园、绿地、保利等千亿级房企中，无论是毛利率，还是比较净利率，万科的盈利性及赚钱能力都处于劣势地位。
对比这五家企业可以看出，万科的毛利率一直是千亿房企中最低的。而与万科背景相似的保利地产，六年毛利率在30%以上相对稳定，特别是2013-2015三年是在前期调控触底的情况下开始反转上升。
房地产企业毛利率水平通常反映企业的三个能力：一是拿地能力、拿地渠道；二是品牌溢价，打上你的牌子能比周围的房企贵多少；三是成本控制能力。
万科有的是拿地渠道，地块储备也很富足，万年2015年年报也提到，“在土地市场已经出现明显局部过热的不利情况下，万科2015年不仅买到了基本足够的土地，更重要的是，这里面没有一个高风险的项目，没有一个面粉贵过面包的地王项目。”
万科在产品溢价上也是不存在问题的，万科的房子一般卖得都比周围贵。
那么问题就集中到成本控制中，万科的房子质量并不比保利的好多少。万科管理层作为优秀的管理团队，万科作为起家最早、管治最现代化的优秀房企，成本管控能力到底是个什么水平？万科如何选择供应商？采购的权利分散到哪一个层级。
除了毛利率，归属于上市公司股东的净利润增速却比较缓慢，甚至出现下滑，与万科的业绩高速增长相背离。
作为优秀房企的万科的利润去哪了？
二、万科年报“少数股东”中的猫腻
万科归属于股东的利润下滑，实际上与“少数股东”有关。
2013-2015年，万科的业绩和净利润增速差距不大，但万科把净利润分为归属于母公司所有者的利润和少数股东损益，而归母净利润的增速远不及少数股东损益的增速，2015年万科营收和净利润增长了35%，归母净利润仅增长了15%，但少数股东损益增长了121%，整整43亿元利润被“少数股东”分走，占了净利润的1/3。
而万科年报中也称：2015年实现净利润人民币259.5亿元，同比增长34.5%；实现权益净利润人民币181.2亿元，同比增长15.1%。权益净利润增速慢于净利润，原因是近年来公司加大了合作力度，报告期内一批合作比例较高的项目进入结算，导致净利润中，少数股东损益由2014年的人民币35.4亿元上升至人民币78.3亿元。受此影响，2015年未扣除少数股东损益的净利润率为13.27%，较2014年（13.18%）略有上升，但归属于上市公司股东的净利润率较2014年10.76%有所下降，为9.27%。因地价占房屋售价的比例上升，2015年公司房地产业务的结算毛利率为19.46% ，与2014年相比减少1.30个百分点。
这个少数股东到底是个什么鬼？
实际上，万科年报中所谓的“少数股东”，是指项目子公司的股东。主要包块两大类：一是合作方，二是万科项目跟投员工及万科高管。随着万科小股操盘及跟投制度的推进，万科的合作方、项目跟投员工及高管逐渐变为万科子公司的少数股东，分走万科的利润。
作为万科事业合伙人制度的组成内容，员工跟投制度启动后，万科子公司权益被逐渐转让给万科核心高管。根据万科年报，2015年万科开放跟投项目47个，跟投投资人成为项目公司的少数股东，通过转让股权形成少数股东权益合计达24.72亿元。万科多个子公司所有者权益份额均在2015年发生变化。
根据万科年报，万科子公司光支付给少数股东的股利、利润就达24.24亿元。
说到此大家或许都心里明白了这其中的猫腻。可怕的是，这一切都是万科管理层在股东眼皮子底下进行的。
我们更想知道的是，万科的“少数股东”到底是哪些人？合作方所得占得多少？员工跟投所得占多少？合作供应商又是如何选择的？是否存在腐败？
结合此前，万科事业合伙人提取巨额经济利润奖金偷偷购买了万科超过7%的股票、通过财务手段调整“盈余公积金”隐藏巨额利润，事业合伙人制度启动后便开始了史无前例的高分红给自己发了6亿元红包……。我们不禁为万科的大股东捏了把冷汗！
上市公司万科在目前万科管理层的控制下，从成本到利润，再到股权，层层都在流失。万科还是股东和股民的吗？呼吁对万科进行一次全面的审计，清查流失情况。
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