地产价值逆势增长

　　相关资料显示，凤凰置业正在开发项目以及储备项目共六项，其中正在开发的两个项目凤凰和鸣、凤凰和熙累计建筑面积46.23万平方米，预计销售收入44.67亿元，预计利润总额12.05亿元，其它四项土地储备项目将在未来5年内相继开发完毕。根据重组报告书，本次拟置入资产2008 年、2009 年的净利润分别为37,224,873.88元和293,545,660.22 元。如果按照增发后7.45亿股计算，每股收益将达到0.39元。

　　对于凤凰置业的房地产前景，业界颇有分歧。有媒体报道称，以2008年拿到的南京雨花台区西营村地块为例，价格高达8.1亿元，在房市持续低迷的大势之下，销售前景令人担忧。

　　而对于此种观点，凤凰置业总经理齐世洁称，凤凰置业的土地都在地铁站点附近，是南京城市中心的抗跌区域，所以不担心销售情况。

　　重组财务顾问申银万国陈悦也表示，凤凰置业的土地位于市中心，属于城市核心地段，购买力刚性；此外，由于文化企业可以定向招拍挂，拿到价格远低于市场价格，而且建成包括书店在内的商用楼后，可以向大股东销售，这样可以锁定利润；更重要的是，由于凤凰传媒集团现金流充沛，并已经对凤凰置业的资金支持做出承诺。

　　记者调查后了解到，凤凰置业最后置入的南京雨花台区西营村地块，以8.1亿元价格拿到，其楼面成本价是平均每平方米4200元，加上建筑成本，预计每平米的销售成本价格为6200元左右。而同区域内楼盘销售均价在12000元上下。“即使楼价下跌至10000元，我们仍有3000元左右的利润空间。而我们都知道，楼市低迷是短期暂时的，即使以2000元的利润空间熬过这个冬天，我们相信未来的销售利润仍然可观。”

　　另一项目小红山曹后村地块，将开发高级住宅和别墅“凤凰云翔”项目。据相关人士透露，按照南京市现有土地招拍挂政策测算，该地块开发权市场价格约为3亿元，凤凰置业作为原土地实际使用者，属自有土地改变用途，可从中获得2亿元的补偿，这意味着凤凰置业只出资1亿元即可获得该地块开发权。因此成本较低，可实现很高的投资回报率。预计开发完成后多层公寓价格约为12000元/㎡，叠加别墅价格约为16000元/㎡，预计可实现销售收入7.22亿元，利润总额3.42亿元。

　　金融资产行将注入

　　2008年8月6日股东大会召开前夕，ST耀华发布了一个重要声明，打出了“减持价格承诺”和“证券资产注入”的两大利好牌。凤凰集团将持有的南京证券5000万股股权(占比4.89%)，在重组后成功注入凤凰置业；其次，在重组成功后，凤凰集团所持有的ST耀华股份，将不以低于12元/股的价格减持。

　　这是凤凰集团首次明确了拟将金融资产注入耀华壳内。据相关人士透露，注入金融资产，正是担心投资者不买账而做出的利好承诺。

　　尽管这一承诺未能改变被第一次重组方案被否决的命运，但却为耀华重组开启了一个新的方向，即凤凰置业从单一的文化地产业务变成了“金融+地产”的双业务。最终这一方案形成了凤凰置业和凤凰传媒集团坚持的发展方向。

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