万科的降价逻辑(2)

　　政策先验者

　　作为地产界“带头大哥”的万科，发动这次全国性的降价源于其对整个行业的高度敏感。

　　《财经时报》了解到，就在去年9月，中国人民银行、中国银监会下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》之时，鉴于国家宏观调控措施的不断出台，万科在深圳本地组织了一次包括房地产行业分析师等在内的专业人士研讨会，大家一致认为，国内房地产市场的泡沫已经出现，假如外界力量继续在这个市场发生作用的话，房价就会发生变化。

　　此后果然不出所料，2007年12月11日，中国人民银行、银监会再次联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理补充通知全文》(简称452号文件)，确定了以家庭为单位确认第二套房的贷款标准。

　　正是从去年12月份开始，万科更加坚决地在全国范围内开始进行降价促销。

　　王石如何能在政策进入“拐点”之前便成为先知冷暖的“春江鸭”，或许从王石过往的经历可以看出些端倪。早在1998年，中国政府为应对亚洲金融危机，决定启动内需市场，并将房地产作为催热市场的发动机。在此之前，朱基总理一直对房地产市场可能出现的投机行为颇为警惕。那年1月，王石急赴北京，受到朱基总理约见。王石后来回忆到：“朱总理向我询问了对房地产市场走势的看法。”

　　日后看，这是一个颇具意味的细节。

　　降价逻辑

　　事实上，万科这次通过全国性的降价使得旗下楼盘销售“屡屡得手”的做法，并非是其首场演出。

　　2005年，受国家宏观调控的影响，上海房地产市场首当其冲地陷入了成交量大幅萎缩的局面。为了应对成交不活跃的悲惨状况，万科同样是通过降价的方式安全度过了市场低迷期。

　　根据万科2005年的年报，就是这样一个风声鹤唳的房地产调控年，万科仍实现了52.3%的增长，其中上海的销售增长更是高达83.6%。

　　国海证券研究员赵铎在其分析报告中指出，万科率先提出降价策略为公司起到了积极的宣传，对利润率的负面影响远远小于对周转加速的正面刺激。

　　而半求也认为，万科这次的降价行动，和2005年在上海的降价策略并没有本质区别，“万科的这种市场化行为让它即便在市况不好的时候，也能够自由地沉浮于市场当中。”

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