租金收入仅占总收入5.87%，物业回报率不高

　　秦玥

　　一边是绿地借壳上市成功，一边则是四年后，在香港和美国拥有两个上市平台的万达再次无缘A股市场。

　　7月1日，中国证监会[微博]发布的《发行监管部首次公开发行股票审核工作流程及申请企业情况》显示，大连万达商业地产股份有限公司等32家企业因未按规则要求报送预先披露材料，且申请文件中的财务资料超过有效期达3个月，被终止审查。

　　对于万达商业板块终止A股上市进程，不少市场人士认为，如果从上市的硬性条件看，万达应该是最有资格入市的。无论从企业经营规模、业绩、投资者的认可程度等指标看，万达都属于一个优质的上市资源。

　　“所以此次万达上市的材料递交不及时，也可以理解为是其主动放缓的做法。”上海易居房地产研究院研究员严跃进表示。

　　对此，《中国经营报》记者致电万达相关负责人，而相关负责人表示，对于万达A股上市的一切回应均以官网声明为准。万达官网发布的声明显示，万达今后将继续积极探索多种上市途径。

　　折戟四年之久

　　据悉，万达商业地产自2010年开始“排队”上市，历时长达四年之久。据本报记者了解，早在2009年，万达便正式启动了A股上市计划，但由于2010年资本市场的低迷和房地产行业的宏观调控，导致这一计划一再推迟。

　　对此，有业内人士表示，由于万达商业地产资产巨大，而其开发模式又对现金沉积有较高的要求，所以外界一直认为万达急于通过上市获得资本市场的融资渠道，以缓解资金链压力。

　　“换句话说，目前万达上不上得了市都不重要，重要的是它有这个概念，有概念的存在，万达就可以进行多轮募资，而从实际情况来看，万达也已经完成了多轮私募，换取了足够数量的现金用于扩大土地储备和开发建设。”一位不愿具名的券商人士表示。

　　仅在2009年当年，万达商业地产收入310.5亿元，销售回款267亿元，入伙指标完成226亿元，三项指标均比2008年翻了一番。其中，开工面积1634万平方米，其中新开工面积1134万平方米，是2008年一倍多。

　　值得注意的是，万达仅2013年的新开工面积就达2490万平方米，同比增长117.6%；新发展项目(含文旅项目)38个，购买土地楼面面积3747万平方米，同比增长286%；商业地产土地储备总面积7647万平方米，同比增长51.8%。

　　“因此，即便万达不上市，其依旧可以获得广泛的融资来源。”上述券商人士表示，即便是万达上市成功，融资额估计也就几百亿元，对于旗下开工在建100多个万达广场的资产微不足道。因此，融资可能并不是万达上市的最主要目的。

　　RET睿意德中国商业地产研究中心总经理陈曦也表示，万达旗下已有两家上市公司，并不缺钱；审视今年整个A股行情，不排除万达商业地产在启动上市流程之后发现行情不佳而主动放弃上市的情况。

　　“证监会表示万达是因为没有按规则要求报送预披露的材料，而被证监会终止审查。因此，不排除万达地产技术上处理故意造成上市失败的情况。”陈曦分析。

　　严跃进也告诉本报记者，此次万达上市的材料递交不及时，也可以理解为是其主动放缓的做法。“对于万达来说，重心在城市的扩张上，而非融资渠道的拓宽。目前各类同质化的商业地产项目比较多，万达的精力应该在业务的夯实上。所以对于上市会有意暂缓。未来其借助海外市场依然可以快速上市。”严跃进说。

　　除此以外，同样在深交所[微博]中小板排队的万达院线也被公告“审核中止”，但兰德咨询总裁宋延庆预测，可能是涉及某些关联交易的影响而暂停，但对于万达院线未来上市仍表示看好。

　　租金收入仅占总收入5.87%

　　但是，高速发展的龙头也有其短板。“如果万达按规则要求报送预披露的材料，那么万达上市成功的可能性较高，唯一阻碍是其物业回报率不高。”陈曦表示，比较其与新鸿基的财务状况，万达商业地产持有的物业量远超新鸿基，但两家公司的利润总额几乎持平。

　　兰德咨询此前发布的一项调查数据显示，内地上市房企中持有商业地产的持有型物业租金收入一般占年度营业总收入的3%~5%，较高的达7%。

　　但是，从万达披露的数据来看，万达的购物中心并不赚钱，酒店、百货更是如此。根据相关数据显示，2013年万达商业地产公司收入1456.2亿元，其中地产业务(公寓、商铺、写字楼)收入1262.5亿元，租金收入仅85.6亿元，占总收入的5.87%。

　　而2013年太古地产、新鸿基的租金收益分别为96.73亿元(港元)、90.78亿元(港元)，其中太古地产的租金收益占到整体收入的比例高达74.8%。

　　RET睿意德高级董事王玉珂表示，商业地产发展的核心是要寻找到被市场和资本市场认可的盈利模式，毕竟资本市场看中的是预期。但目前国内大多数商业模式都还处于探索阶段。

　　“毕竟商业地产项目要经过漫长的培育期。”王玉珂表示，如果万达将商业地产与其他业务打包上市，对投资者的吸引力会大幅增长，毕竟万达成功的模式就是租售搭配，而且其销售目前已达一千多亿元。万达如果没有这个强大的销售能力做支撑，情况不可想象。

　　而在兰德咨询总裁宋延庆看来，万达总资产达到3800亿元，若选择部分项目打包上市更合适，通过借壳控股一家A股公司之后再定增，逐渐扩大规模。

　　“商业地产整体上市涉及的融资额比较高，目前资本市场两三百亿元的融资额已经属于高位，大部分IPO的企业都只有几十亿元的融资额，也就是说，只要将万达集团旗下10个以下的万达广场注入资产包已经足够。”宋延庆表示。

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