地产股持续爆发背后的几大逻辑

　　国海证券观点表示，万科领衔地产板块迎来爆发式上涨。我们认为当前是配置地产股的最佳时期，一方面，当前在全社会无风险利率持续下行阶段，高股息率 成为理性资金配置选择的重要考量方向，部分优质房地产企业受益此轮销售景气度的回升，16年业绩普遍将迎来释放，加之房价上涨带来的资产重估使得具有优质 土地资源的企业具有更大空间提高分红吸引险资等投资者。

　　另一方面，地产行业的周期下行使投资者往往忽视了房企的成长价值，板块内纯地产股估值长期处于低位，房企NAV 折价率处于历史高点，在地产股估值低、机构配置比例低、年初至今涨幅低的情况下显然有利可循，去年以来险资频繁举牌地产股即是明证。

　　我 们也应该看到当前在政策收紧以及房价处于高位的背景下地产基本面并未出现大幅回落，去库存基调下部分区域政策放宽、按揭贷款利率继续保持历史低位，行业基 本面在可以预见的一年内很难出现逆行的情况，接下来金九银十销售旺季企业将加大推盘，我们认为只要房价未出现过快上涨，一二线重点城市将回溯到年初火爆的 成交热度，房企业绩有所保障，维持行业“推荐”评级。

　　当前推荐标的选择倾向具有资源禀赋优势个股，建议关注保利、招商、城建、首开、金融街、新城控股、阳光股份、广宇集团，继续重点推荐天业、空港、苏宁环球等个股。

　　招 商证券研报指出，我们曾经在16年中期策略报告中提过， 房地产的持续超额收益在行业衰退的末端和复苏的前端。 目前行业小周期高点降低了超额收益机会， 但从数周前开始，我们一直在强调行业积极变化带来的反弹机会（ 唯一左侧看房地产反弹并提示个股及分级B） ， 反弹逻辑仍然有效。

　　以下两点重要逻辑再次重申：

　　（ 1） 更多的是自上而下的“再平衡资金入场大逻辑” ， 万科博弈力量升温只是表现。 尽管行业小周期高点导致板块性超额收益下降， 但短期积极变化仍在发酵： a。通胀短期回落与今年整体可控； b。长端利率持续下行； c。全市场CDS的回落； d。地产板块先于周期股调整到位， 相对行业配置全市场倒数第3； e。龙头、国企改革等博弈力量不断。

　　（ 2） 万科股权之争侧面的一个映射是行业集中度提高背景下的“交叉持股” 。高价拿地与房地产公司交叉持股殊途同归， 都是小周期高点背景下的市场化选择， 只是短期看来， 后者或是捷径和洼地。 行业集中度提高是未来地产板块的一个大逻辑， 万科市场份额3%-4%， 而美国最大地产公司为6%左右， 通过持续拿地与往三四线下沉明显不是当前周期位置的可靠途径， 而交叉持股显然是捷径，交叉持股与高价拿地殊途同归。

　　市场忽略的逻辑： 银行非标标准化的两个结果：给地产公司放债以及给居民加房贷， 利好地产行业。 许多股份制银行加大了房贷配置比例， 而行业的复苏也提高了地产公司主体和债项评级， 加速资金成本下沉。