楼市蓄水池功能不再 A股将现地产股卖壳潮

　　国家统计局近期公布了9月份房地产数据：2016年9月，全国商品房销售额、销售面积分别为1.4万亿元、1.8亿平方米，分别同比上涨56.1%和34.0%；新开工面积1.4亿平方米，同比下降19.4%；开发投资额10211亿元，同比上升7.8%；资金来源1.3万亿元，同比上升20.4%。

　　华泰证券地产行业首席分析师谢皓宇表示，9月份的销售金额同比增速预计将阶段性见顶，但销售面积增速将开始反弹向上，同时，以盖房子为主的投资增速也将同步上行，且会持续到明年上半年，主要原因在于开工建设周期大多为1~1.5年，在销售面积大幅上涨的情况下，投资下限将有保障。

　　根据谢皓宇研究团队的判断，一二线城市房地产作为传统的资金蓄水池已经处在中后期阶段，原因就在于高额的房价梯度导致需求以改善性需求和投资性需求为主，这样以变现为目的的需求在房价预期不稳定的时候，容易流出变现，成为资金喷水池，从而对汇率带来巨大压力。为稳定这样的预期，调控会以严格的行政收紧为主，同时辅之以略宽松的货币政策，以使得房价温和上涨。这也就构成了这一轮调控周期的“最大逻辑”：不在于房价调控，而在于行为调控。但由于调控的均是购房者的“预期”，所以这种调控不具备可持续性，仍然需要出台治本政策。

　　此外，对于市场担心地产调控会对经济造成影响的问题，谢皓宇研究团队认为一方面投资的根本逻辑不在于销售金额、而在于销售面积，所以不用太过悲观；一方面表现良好的销售依然无法传导到去年已经低基数的投资上，也就是楼市作为资金的蓄水池已经不再，所以也不能过于乐观。

　　谢皓宇表示，在土地投资回报率大幅下降背景下，已持有地块的开发商由于无法通过开发赚钱，进而卖壳给更强实力开发商的现象会大量出现，接下来将迎来A股地产股的卖壳潮。