看空地产分析师只剩9人 房地产空军司令竟是行业亚军

　　来源：齐鲁证券资管 文/齐齐鲁 

　　房地产“空军司令”，竟然是行业亚军

　　他是2016年新财富最佳分析师评选房地产行业亚军分析师。

　　2015年、2014年季军分析师。

　　2012年亚军团队成员。

　　半年来，其他上榜分析师都给房地产行业增持评级。

　　他却坚持给房地产行业中性（持有）评级。

　　全行业看空房地产的分析师，不过9人。

　　拢共30篇报告，他写了12篇。

　　这一度看上去，还有点尴尬——

　　房价涨得跟孙子似的，

　　钱多得……跟下周要烧掉的纸似的。

　　还敢拦着我们买房。

　　要你何用？

　　可不是也有人这么说嘛：

　　“我呢。就在那混帐的悬崖边。

　　我的职务就是在那守望。

　　要是有哪个孩子往悬崖边来，

　　我就把他捉住。”

　　算了，不能把他捧太高。

　　说到底，分析师主要应该为钱服务，

　　您跟我讲常识？呦，您有点追求啊。

　　您跟我谈理想？呦，您太阔了也。

　　可是——

　　又一批常州技工来上海开代驾……

　　某挖掘机净利两个亿扣非后竟然-600万……

　　这就是你们说的新周期？

　　谁也不知道顶在哪里。

　　只是要小心踩屎时刻。

　　人生一世几十年，

　　等个顶，左不过三五八九十几年（这句写得有点呵呵）；

　　踩屎只一秒，

　　恶心一整天。

　　乐加栋，广发证券地产首席。

　　豁出去了，陪你一起打个脸。

　　毫不意外：房地产最受关注

　　根据“看研报”平台的统计，2012-2015年，房地产行业研报数量在所有行业中连续4年蝉联第一，即便是被政策屡屡调控的2016年，房地产行业的关注度也依旧排名第二。而进入2017年以来，截止至2017年2月15日，房地产行业的研报数量为369篇，比去年同期增加了14.6%。从这一数据来看，房地产行业受关注度较去年有所上升。

　　这个数据是毫不令人意外的，因房地产本就是“周期之母”，一般认为一轮完整的房地产周期在18-20年，在中国，因住房货币化改革和人类历史中规模空前的城镇化，我们正在经历的房地产周期看来漫无止境。

　　在这样的超级周期中“不看多”，简直是不讲博弈策略，因为看多大概率致胜；对自己看的行业“不看多”，也是不讲博弈策略，因为对卖方分析师而言，对因看多引起的看错来说，惩罚比因看空引起的看错小得多。

　　齐齐鲁选了2016年新财富最佳分析师评选房地产行业的前五名观察，结果就发现了这样的异类：

　　仅对行业来说，2016年的新财富地产亚军乐加栋，从至晚去年10月开始，就没写过一篇“增持”的研报，广发研报行业评级“持有”的含义是未来12月行业相对大盘变动幅度为-10%到+10%，也就是完全的中性概念。

　　也就是说，前五大地产分析师中，只有乐加栋一位是对房地产行业采取“中性”态度的。

　　看空地产的分析师只剩9人

　　即便放眼全行业，对房地产持“不看多”态度的分析师也只剩9位，3月以来房地产研报共282份（含未评级研报和个股研报），其中“中性/持有”研报仅30份，乐加栋一个人就写了12份，可说是态度最坚决的分析师，没有之一。

　　排名第二的分析师分别是华创的袁豪和首创的王剑辉，分别有4份“中性/持有”研报，光大陈浩武、中银卢骁峰、中投李少明和爱建刘孙亮分别发出2份，财富龙靓和申万李虹各发出1份。

　　对这种现象，我只好用乐加栋的一篇研报标题来回答：

　　还记得去年9月末，本栏第一期稿件所述，彼时坚持看多楼市的分析师只有那么一两个人——“十次危机九次地产”言犹在耳；而今年以来三四线城市地产旺销超出几乎所有分析师的预计，不少人的观点会向短期表现靠拢。

　　所以说，看对的未必真看对，看错的未必真看错。

　　我也确实佩服其中一位坚持看多的分析师——兴业证券阎常铭，因为他的观点从去年9月以来乃至限购升级后都从未变化——当时是一个少数派，现在已引领很多人，成为多数派的旗手。

　　乐加栋的五大结论

　　聊了半天，聊的都是分析师的人事和派系，抓住人，就抓住了行业大的格局。

　　还差一点营养和福利，那就给出乐加栋的十大预言，看看身为房地产亚军分析师，这位“空军司令”为何坚持行业的中性评级：

　　1．“在限购限贷政策升级后，全国的房价上涨趋势都将被有效遏制”，“地产政策的变化也是预示周期变化的最有效指标”。点评：这个结论出乎普遍观感，但有下图（摘自乐加栋研报）为证，每个绿色区间都是限购限贷政策升级区间——其实背后的意思是说：真搞真好，不是不好搞，而是不真搞。

　　2．“目前重点城市调控全面升级，购房门槛叠加购房成本的提升，将持续对需求形成压制，而三四线成交热度短期或可持续，但中长期看，将同步一二线进入下行区间。”点评：三四线超预期，但是也涨不久。

　　3．“房地产行业进入下半场，投资增速2013年开始……显著下降，行业经营性现金流净额发生反转。”点评：从投资角度看房地产，还能持否（下图引自乐加栋研报）？

　　4．“周期位置及行业量价变化……依旧处于下降通道。行业中主流地产公司具备较好的提高集中度的机会……但业绩增速将大幅落后于规模增速。”点评：集中度提高，但还算不上“新供给主义”，利薄钱少扯呼。

　　5．“部分核心城市房价短期面临调整，长期仍有向上空间（2016年10月观点）”。

　　最后一个结论还是让你心凉了吧？哈哈哈我故意的。没办法，这是全世界的内环内、南山区和东城区——只要勤奋学习努力工作——你就还是买不起。

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