中投证券：房地产板块年财务成本降25%

　　本次降息远超预期，持续大幅降息对住宅消费是重大利好，对房地产行业和上市公司是长期重大利好。9月份以来5年期贷款利率从7.83%下降至6.12%，对上市公司财务负担和购房人的利息负担分析如下。

　　对房地产公司是重大利好，尤其是对负债高的公司。根据房地产板块2008年中期的负债总额4394.38亿元计算，累计降息房地产上市公司年财务成本约减少249亿元，相当于年财务成本下降25%。

　　本轮降息对改善型购房者的利好远大于首次购房者。降息对首次购买100万元/套，贷款期限20年，首付2成，贷款利率7折的普通住房购房者，购房利息累计减少17.55万元，月减少支付按揭贷款13.8%，相当于房价下跌13.8%。在实施对改善性住房利率优惠、按揭成数优惠后，对购买100万元/套，贷款期限20年，首付3成，贷款利率7折的改善型购房者，购房利息成本减少31.66万元，月减少支付按揭贷款25.1%，相当于房价下跌25.1%。

　　房地产业是持续降息最主要的受益对象，是保经济增长的主要支柱。经济越差、地产业的政策环境越好，是反周期的主要工具。预计购买力在适当的房价和信贷优惠条件下会逐步释放出来，行业可望在明年底前回暖，板块机会可望提前6个月到1年。中国目前的城市化和人口红利均相当于二十世纪50年代的日本而不是二十世纪90年的日本，中国地产业的发展空间还很大。中国居民储蓄20万亿元，是2007年住宅销售额的7.9倍。

　　维持对行业“看好”的评级，未来板块仍有绝对收益。房地产板块近1个月、3个月和6个月来分别跑赢大盘5.2%、12.8%和3%。

　　广发证券：购房者节约本息近两成

　　此次是今年9月首次降息以来第四次降息，是今年11月国家实行适度宽松的货币政策以来首次降息。从我国当前及未来经济形势来看，降息在市场预期之中，但幅度之大有点出乎市场预料之外。如此大幅度的降息，表明随着经济下滑趋势的明显，国家刺激经济的决心很大。虽然此次大幅度降息并非直接针对房地产行业，但由于房地产行业是一个资金密集型的行业，因此大幅降息能够降低行业的成本，因此对行业有间接利好影响。

　　对房地产行业各主体均有利好影响。

　　对房地产开发企业，降息降低了房地产企业的融资成本。2008年10月底，银行贷款占房地产资金来源的比重为19.4%。今年三季度末，房地产开发贷款余额为1.97万亿元，假设所有贷款期限均为1-3年，那么此次降息后，房地产开发企业一年的利息支出为0.112万亿元，较本次降息前一年利息支出的减少幅度为16%，较今年9月来四次降息前一年利息支出的减少幅度为25%。

　　对购房者，降息减少了按揭购房者的利息支出。以首次置业(2成首付、优惠利率)、总价100万元、10年期等额偿还法计算：连续4次降息前，优惠利率为6.66%(7.83%×85%)，月供9,147.26元，本金利息共计1,297,671元；4次降息后，优惠利率降至4.28%(6.12%×70%)，月供8,208.03元，本金利息共计1,184,963元，比降息前下降了8.69%。如果贷款年限增至30年，则本金利息共计下降了20.85%。本金利息支付的下降也就间接等同于房价下跌对购房者的影响，这对于部分拟购房者将产生积极影响，特别对部分前期房价已有调整的市场而言。

　　对五年期存贷款利率非对称降息，化解银行贷款负利差的难题，有利于提高银行贷款的积极性。此次降息对五年期存贷款利率采取了非对称降息。其中五年期存款利率下调126个基点至3.87%，五年以上的贷款利率下调108个基点至6.12%，最低住房按揭贷款利率为4.284%(下浮30%)，这样银行的贷款利差就变成正的41.4个基点。此举有利于提高银行发放住房按揭贷款的积极性。

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