主持人语：央行连续降息，资金成本较高的房地产公司会节约多少费用，业绩会有多少提升？因利息的降低，买房者会省多少钱，是否会重燃购房热情？在此，我们请五大券商的房地产行业研究员算算细账。

　　长城证券：96家非ST公司平均净利润增加3.38%

　　一、降息有助于提高居民购房能力

　　央行此次大幅降息，五年以上贷款利率降至6.12%，距离历史上最低的5.76%仅一步之遥，政策扶持力度超出我们此前预期。我们认为，大幅降息有助于直接增强居民购房能力。根据我们的测算，此次降息后，居民首次贷款购房，总支出将缩减5%-8%。同时此次降息后，五年以上存款利率和7折优惠后的五年以上贷款利率倒挂现象消失，银行将更有动力执行此前央行提出的鼓励购房信贷政策。

　　在考虑利息因素之后，我们重新调整了房价收入比，修正后国内大中城市房价收入比距离2003年—2005年房地产市场较为理性的时期，房价还有25%的下降空间。假设2009年居民人均收入增长5%，伴随此次降息，房价再降10%即进入合理区间。

　　从我国历史数据看，利率和房地产行业景气度之间存在着紧密的联系。1999年6月央行大幅降息153个基点，半年后国房景气指数出现了回升;在2000年-2004年，我国利率水平处于历史低位，五年以上贷款利率约6%，在此期间国房景气指数达到了历史高点;而随着贷款利率逐渐上升至接近8%，行业景气度见顶回落。

　　目前，我们尚无法得出此次降息就能扭转房地产市场调整格局、使行业提前见底的结论，但显然类似重磅的措施有助于稳定市场人气，增强居民购房能力和信心。我们仍坚持认为行业回暖取决于两个最重要的因素：一是合理的房价，二是宏观经济预期的好转。在这两者没有同时满足的情况下，政策的频繁出台或将减缓行业调整的时间和幅度，但趋势还将延续。

　　二、上市公司财务费用将大幅降低

　　此次降息后，6个月内的短期借款利率下降0.99%，1-3年的中长期贷款利率下降1.08%，我们以各上市公司2008年三季度的短期借款及长期借款为依据，测算了此次降息对30个重点公司的影响。此次降息能使30家重点公司的财务费用减少12.34亿元(全行业96家非ST公司的财务费用减少17.35亿元)，平均净利润增加3.38%，剔除异常的数据，影响明显的在4-6%左右。综合此次降息影响、公司估值及基本面方面，我们推荐金地集团、保利地产、华发股份、冠城大通等公司。

　　三、后续仍存政策预期

　　未来还有一定的降息空间。在降息的同时，央行还下调了存款准备金率，银根进一步放松，这也将有助于房地产上市公司更容易获得贷款。从降息的幅度来看，6个月内的短期贷款利率已经回到2002年2月的历史低点，中长期贷款利率距离历史低点也已经不远，即使这样，我们认为，未来还有一定的降息空间。

　　房地产行业政策还有放松空间。我们认为，在以拉动内需为核心的宏观政策下，居民消费是长期过程，短期难以启动，投资是拉动内需稳定经济的第一主力。要尽可能地发挥政府投资带来的乘数效应，政策必将倾向于投入产出边际消费倾向大、拉动效应强、就业密集的行业。作为产业链超长(带动投资)与刚性需求旺盛、产业投资与消费循环仍然健康、关乎众多就业的房地产行业将成为稳定经济的重要筹码。因此，对于政府会不会出台这些政策不用担心，而是关心市场需不需要这些政策。

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