中资财团赴港狂扫货 香港地产格局正式洗牌

　　随着海航集团以74.4亿港元在香港旧机场启德新区的第四次投地，2016至2017年度香港土地拍卖正式告一段落。在卖地总额1095亿港元中，中资机构占比高达54%，连续三年保持翻番的增长，中资机构在投标中一次次击败长实、新鸿基为首的香港本地财团。

　　根据高力国际的统计数据显示，今年第一季度，中资机构在香港物业市场共投资361亿港元，同比飙升213%，并创下历史新高。一季度港府招标出售的三幅土地均被内地开发商收入囊中。

　　中资的疯狂扫货，为地价及楼价的增长带来了刺激作用。随着一次次入手，中资出手价远超本地财团，香港土地储备格局正式进行洗牌。

　　中资财团步步逼近

　　在成功投得土地的中资财团中，风头最盛的非海航莫属。3月15日，海航实业旗下子公司香港国际建投成功投得位于启德发展区的1L区2号地盘甲类住宅用地，该地块地皮面积约9482平方米，最高可建楼面面积51，202平方米，成交价格为74.4亿港元，折合楼面地价为每平方米约14.53万港元。

　　海航在五个月内共斥资272亿港元在香港连拿四宗地，且全部位于启德机场板块，除了最近拍得的1L区2号地外，还有1L区1号、1L区3号和1K区3号地块。

　　除了大手笔的海航，另一个风头正盛的是龙光地产和合景泰富。在2月24日，龙光地产联手合景泰富以总价168.55亿港元，获得位于香港鸭脷洲利南道第136号高端住宅地块，创下香港近年来单幅土地成交总价的最高纪录。

　　在5月5日的一场活动中，中原地产集团主席施永青感慨，最近几年香港地产市场变化太大了，前几年也有内地的公司来买地，但只占全年几个百分比，而今年拍卖的几块地，差不多八成都是被内地公司买了，相信这种情况将越来越多。

　　施永青向智通财经指出，内地大的地产集团比如恒大、碧桂园，一年销售额可能超过3000亿，一家公司就是全香港地产商的总和。他们的发展能力不会低于香港地产商，其运用资金的能力、冒风险的胃口会大过香港地产商，所以接下来香港卖地，内地地产商中标的机会依然会保持一个相对高的比例。

　　莱坊董事、大中华区研究及咨询部主管纪言迅表示，中资房企在香港投资，事实上是分散投资实现多元化布局的策略，加上在北京买地可能并不比香港便宜，而在香港买地，相当于在海外市场投资，可与美元资产挂钩，这也是企业资产配置的方式，同时回报率相对稳定，增长预期较强。

　　刺激“辣招”不断升级

　　4月11日晚，香港特区政府宣布新一轮楼市“辣招”政策，“一约多伙，将划一收取15%印花税”，新政策将于4月12日执行。这是时隔五个多月香港政府第二次连夜推出控制楼市的印花税辣招，以防炒楼客利用时间差搭上最后一班车。

　　市场普遍认为，辣招的一次次加辣，主要是受到地价不断走高、令楼价出现恐慌性上升刺激所导致。

　　自从去年11月4日香港政府推出双倍印花税“辣招”后，市场上就出现了多种应对辣招的方法，或利用“合约漏洞”逃避高额印花税，或抢攻尚未实行辣招的工商铺市场。不少销售紧俏、存货见底的楼盘纷纷推出招标形式出售最后稀有资源，但入标中出现不少大额单宗成交，指的是一份合约中包含多套房屋，为的是躲避多次购房而逐渐提高的印花税。

　　特首梁振英表示，近期发现市场上出现了一些“一约多伙”的炒楼避税行为，尽管占总成交量的少数，但依然与政府当初颁布印花税政策控制楼价的初衷相违背。上有政策，下有对策，除了钻“合约漏洞”外，投资者对付楼市辣招的政策还包括，将资产转移至尚未推行辣招的工业大厦、商厦、商铺以及车位。

　　美联营运总监翁鸿祥指出，人民币贬值预期持续，内地资金赴港寻求稳健投资物业，估计中资购买全栋商厦及分层单位的趋势将持续，今年甲级写字楼的预售价格预计有10%的增幅，乙级写字楼的的租售价格增长更为明显，预计为10%至15%。

　　而世纪21 CEO吴启民也向智通财经表示，截至2016年12月底，香港地区银行存款已经超过12万亿，在如此低息环境下楼价好难向下走，暂时没有投资可以取代楼市。吴启民指出，全球量化宽松，游资充裕，加上供求失衡下，香港楼价“易升难跌”，2017年楼价走势将是先升后稳，预期上半年度楼价仍有5%升幅。

　　“内房”兴趣不减

　　施永青指出，内地地产商的发展能力是无可置疑的，其运用资金的能力、冒风险的胃口都大于香港本地地产商。“一些香港地产商对于对于中资投地的出价表示不理解，说他们不识价、不知道风险，其实不是这样的，只是内地地产商追求的利润更低，所以入标的时候出价就更大胆。”

　　绝大部分内房股都表示会继续关注香港市场的土地买卖，合适的时候会主动出击。除了以上提及的海航、龙光地产、合景泰富外，万科、五矿建设、中国海外发展、路劲基建有限公司、保利置业等亦各自在香港投得土地。

　　莱蒙国际（03688）首席财务官陈竞德指出，内地房地产商抢港地，主要原因是内地一线城市地价同样高，回报却大不如前，而且香港没有土地增值税，融资成本比内地低0.3%以上，土地款一半又可贷款，条款比内地优惠。

　　而龙光地产（03380）主席纪海鹏也指出，内地很多购楼需求和资金需要向外走，香港距离深圳最近，市区优质土地越来越少，市场需求更大；香港借贷利率比内地低，项目利润比内地高。

　　越秀地产（00123）董事长张招兴放言，“我们对香港什么楼都有兴趣，并且兴趣会永远保持，但至于买不买，结果还是要取决于行动。”越秀地产副董事长兼执行董事林昭远向智通财经透露，会对香港地块保持关注，在合适的机会、合适的价格下，会积极考虑香港。