2016年07月26日13:23 智通财经网

  货币市场动荡带动楼市走俏,香港整体住宅楼价觅得支撑,大摩预计下半年香港住宅楼价升5%,新地及九仓继续“跑赢大市”,花旗预计下半年香港楼价升8%,地产板块仍然具有上升空间,瑞信也将今年住宅楼价跌幅预测由15%下调至5%,但是,预计明年跌7%。

  智通财经了解到,莱坊公布今年首季全球城市住宅指数,香港首季楼价按年下跌5%,排全球第143位。自金融海啸至今,香港楼价累升120%,排名全球第三。

  中原地产亚太区住宅部总裁陈永杰表示,因为货币市场动荡,投资者转攻商品,带动楼市,整体住宅楼价也因此找到支持。他还表示,考虑到楼价累积跌近15%,已无跌幅,是时候谷底反弹。但是,鉴于未来一、两年有近2万个新单位面市,供应充足的情况下,会实现轻微升幅。

  花旗指出,今年以来地产板块上升9%,跑赢同期恒指表现。花旗认为,楼价已在3月时见底,预期地产板块强势持续。花旗还指出,地产板块目前仍在交易区间低端,有上升空间,因此,该行首选新地(00016) 、新世界发展(00017) 、领展(00823) 、恒地(00012) .

  摩根士丹利指出,恒生地产分类指数年初至今跑赢恒指8%,当中新地(00016)及九仓(00004)股价更跑赢恒指超过15%,板块现价较资产净值(NAV)折让收窄至40%-50%,但仍低于长远平均水平,预计地产股可继续“跑赢大市”。

  瑞信认为,英国脱欧而导致的低利率预期已经反映,维持香港地产板块减持评级,仅有长实地产(01113) 及新世界(00017) 评级为“跑赢大市”。

  目前楼市正恢复增长态势

  智通财经了解到,根据美联物业分行统计的数字显示,15个二手指标屋苑7月23日及24日预约看楼量约727组,按周取得约4.6%升幅,为连续第4个周末实现增幅。

  美联物业住宅部行政总裁布少明表示,资金持续涌入楼市,一手盘销售情况也见热炽,随著英国公投脱欧后,外围环境趋向明朗,低息环境有望持续,促使购买力进一步释放,并同步带动二手屋苑交投气氛,三区指标屋苑连升两个周末,加上一手盘排山倒海出笼,不少已开售的项目销情亦见理想,预期短期内一二手楼市气氛将持续向好。

  除了看楼量上涨以外,香港一手楼成交量也由于第二季的回升而带动均价上扬,房屋二手市场成交量也实现了持续复苏,香港整体房屋负担能力也得到改善。

  瑞信将今年楼价预期由下跌15%修订为仅跌5%,明年预计跌幅由5%扩至7%。由于预期低息环境延长,近日市场气氛明显提振,股市也有不错回报。

  摩根士丹利指,考虑到一手楼成交量自次季回升带动均价上扬,估值仍然吸引。报告指,零售销售次季跌幅趋稳(跌幅由首季12%收窄至次季跌8%),相信对九仓有利,但是续租租金增长放缓及与商场租户业务收入挂钩的租金亦减少。另外,尽管东九龙写字楼供应增多,预计全年整体写字楼租金增幅达5%,去年及今年上半年分别增11%及2.3%。

  花旗发表报告,表示近期看到房屋二手市场成交量持续复苏,过去20个星期35个屋苑每周成交量在70宗水平,较之前的34宗成交大幅回升,相信成交量反弹主要因为早前积压了巨大的需求。

  花旗提到,在楼价下跌及低息环境下,香港整体房屋负担能力过去12个月取得明显改善至38.1%,按揭利率未来12个月内不大可能上升,楼价变得可负担,导致市场需求回升,潜在需求预计将有16000个单位。

  预计下半年楼价上升

  花旗预计下半年成交量保持每月约5000的水平,楼价有望上升8%,按全年计算,将上升3%。

  摩根士丹利估计,下半年香港住宅楼价升5%,因看到近两月楼价趋向平稳,中原城市领先指数CCL从低位回升1.8%,加上成交量复苏,预期美国延迟加息,投资者追求高股息收益率,带动地产板块跑赢大市,预计情况会在下半年持续。

  瑞信预计发展商之间的价格竞争将会加剧,因此下半年可预售供应较上半年增加113%,当中近半供应来自八个大型项目,均多于800伙供应,对比上半年只有三个大项目提供3145伙单位。

  此外,瑞信强调,香港住宅基本面将持续疲弱,成交仍会维持低迷,预计将出现数年的放缓。目前地产发展商为新盘保守定价、提供高成数按揭,已反映优质买家来源干涸。

责任编辑:马天元 SF180

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