低价土地双刃剑 碧桂园将为数亿增值税埋单

　　陈华

　　碧桂园现有的1900万平方米土地储备，其中绝大部分是类似华南碧桂园这样的低价土地，按照碧桂园的地价只占总成本10%的估算，其将被征收的土地增值税率将在增值额的40%~60%之间。按照碧桂园2006年销售额79亿元，毛利率约26亿元，碧桂园仅2006年所需缴纳的土地增值税可能达到8亿~12亿元

　　占香港总人口近10%的68万港人，申购周五正式上市的碧桂园，其冻结资金达到3330亿港元，仅次于工行，成为历年来在香港上市的内地房企中吸引资金最庞大的一个。投资者的积极认购，除了因有富力地产、雅居乐地产等股价翻了几番的先例之外，碧桂园主席杨国强一句“公司现时土地成本占楼宇售价10%以下”更使投资者对它未来的强劲业绩增长充满了信心。

　　会否为巨额增值税埋单？

　　“碧桂园的单位土地成本占平均售价的百分比始终低于10%。基于其快速资产周转及强劲的资金流，使公司具备支付绝大部分土地出让金的能力，至2007年1月31日，碧桂园土地储备的建筑面积约1900万平方米，其中97%的土地已经获得土地使用证，另外3%正在办理中。”

　　这是碧桂园投资者推介会上的一段说明文字，而这并非虚言。根据坊间传闻，碧桂园因具有品牌优势，因此在它前期介入众多未发达地区的开发时，往往受到当地政府的欢迎从而获得大规模的廉价土地。有未经证实的消息指出，碧桂园的万亩大盘如增城凤凰城及清远的碧桂园假日半岛首期地价只有3万元/亩左右，目前在售的华南碧桂园地价约6万元/亩。

　　虽然碧桂园从未对这类传闻加以回应，但若传闻属实，以占地2000亩的华南碧桂园为例，其地价投入约1200万元，根据广州目前的建筑成本计算，多层洋房约为1000元/平方米左右，别墅则更为便宜，约为500~800元（以上均为毛坯建筑成本），华南碧桂园即使加上其他各类杂费，总成本大致为1500元/平方米左右。按照规划的2.51的容积率，华南碧桂园总建筑面积超过300万平方米，其已开发面积达200万平方米，即目前已投入的总成本大致在30亿元左右。

　　根据往年碧桂园集团的自报数据，2002年碧桂园的销售额为8亿元，2005年超过10亿元，2006年为15亿元。而碧桂园的招股书显示华南碧桂园1~7期已竣工但未售出的物业截至2007年1月资本值为4.9亿元，同时还有不少地块尚未开发。

　　也就是说，据不完全统计，华南碧桂园从2000年开始销售至今，有据可查的销售额及存货价值近38亿元。业内人士估算华南碧桂园从2001~2006年总销售额约超过50亿元，加上碧桂园自己的统计的存货价值4.9亿元，即这200万平方米的已开发面积，总价值在55亿元左右，与其成本相比有25亿元的落差。

　　如果按照碧桂园承销商瑞士银行认为碧桂园集团今后将保持毛利率40%左右的水平这一说法，则可推算出华南碧桂园余下的800亩土地，在继续投入约15亿元的成本的基础上，还将为它带来约6亿元的利润。

　　如果按照新的土地增值税计征方法，华南碧桂园的已开发部分增值额超过扣除金额50%，可征收增值部分40%，这一支出可能达到10亿元！后期未开发部分在结算后未超过扣除金额的50%，则将被计征纯利的30%左右增值税，这一部分支出则只有1.8亿元左右。

　　而碧桂园现有的1900万平方米土地储备，其中绝大部分是类似华南碧桂园这样的低价土地，按照碧桂园的地价只占总成本10%的估算，其将被征收的土地增值税率将在增值额的40%~60%之间。按照碧桂园2006年销售额79亿元的业绩，毛利率约26亿元的水平，碧桂园仅2006年所需缴纳的土地增值税可能达到8亿~12亿元。

　　换言之，在土地增值税开征后，碧桂园以往所奉行的低价拿地策略，将面临高额的税收补缴代价。

　　海外上市与低价拿地

　　广东税务部门的工作人员对《第一财经日报》透露，土地增值税开征后，外资企业在此前获得增值额不需要补缴，但是在新规实施后所获得的增值部分则需要按规定缴税。碧桂园在2006年为了赴香港上市，已经完成了从内资到外资的性质更改，类似这种情况，此前它所获得的增值部分可能无须补缴。“比如说，像华南碧桂园这类项目，它已经卖掉的部分，就不会被计征了。所以房地产企业在做大之后，出于应对宏观调控的考虑，更喜欢走境外上市而非A股上市的途径。”但该人士表示，房地产公司在上市后，财务状况进一步透明化，也有利于今后土地增值税的盘查及计征。

　　不过，即使碧桂园可以通过境外上市这一途径降低因前期土地增值而增加的税收成本。但是在未来，习惯于低价拿地的碧桂园除了将面临后续项目税收开支的直线上升，还需要面对更多的社会压力。

　　日前《中国经济时报》一篇《广东贫困县填湖建别墅，征地补偿每平方米不足10元》的报道，开始让碧桂园的低价圈地面临尴尬。该报道称，“2005年夏天，阳东县东城镇领导以招商引资为由，把以燕山湖公园为中心的几平方公里的山山水水廉价出卖给碧桂园开发商。”而当地农民之前所获得的征地补偿款仅每亩10元。

　　报道还引述了阳东国土局纪检组书记林达文的说法，指项目属阳东县重点建设项目，不存在违规情况；碧桂园发言人也回应说，该土地是集团透过挂牌出让途径而获得。

　　随后，《第一财经日报》电话采访了阳东县国土局，国土局办公室的工作人员表示，这一项目是当地招商引资的具体操作项目。虽然项目已有备案，但是具体细节他们办公室因为并非实际操作人，所以并不清楚。而且他们表示，农民的征地补偿款由当地政府具体协商。而且补偿款并不等于是碧桂园的拿地成本。同时记者发现，在阳东县的招商引资的项目推介种，阳东碧桂园虽然排名第一，但是其具体内容已经被删除。

　　而在碧桂园的招股说明书之中，碧桂园目前正这些加大对一些广东的三线城市如阳江、五邑、台山、韶关、惠州、高要、肇庆等地的拓展，在这些地区碧桂园同样是通过招商引资方式，以低廉的地价拿下众多山水围绕的大面积地块，规模动辄数千亩。此外，从2006年12月底到2007年1月，碧桂园在天津、满洲里、沈阳、泰州、

　　尽管政府对农民的征地补偿与开发商没有直接关联，但是只要有地方政府以低廉的地价作为招商引资的条件，那么涉足其间的开发商便无法回避地卷入类似的纷争之中。而当低价出让土地损害被征地农民的利益事件被曝光后，这些乡镇政府又能否顶着压力，继续履行碧桂园与他们的土地协议，也许也是未知之数。