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租金收入增加。SOHO 中国 1H16 收入同比上升 85%至人民币 7.27 亿元，其中人民币 7 亿元来自租金收入。收入增长主要是由于两项新项目于 4Q15 竣工，和 2014 年末已竣工项目的表现有所改善所致。租赁的毛利率持平，为78%，在占用率上升后应会回升。
由于公司赎回离岸优先票据，核心利润转负。尽管收入上涨，我们估计的 1H16核心利润为负，主要原因是赎回美元优先票据产生费用和利润收入下跌所致。尽管如此，我们预期 2H16 的利息成本将随着新企业债券的息率下降而下跌。此外，公司预付银团离岸贷款和优先票据后，海外贷款风险下跌至 6%。
未来将有更多特别股息；公司进一步计划出售上海项目。SOHO 就出售外滩8-1 地块另行宣派每股人民币 0.19 元的特别股息。7 月份，公司公布出售 SOHO世纪 广场。由于 SOHO 并无计划降低负债比率或收购新项目，我们预期未来两至三个报告期内将进一步宣派特别股息。此外，管理层提出其他位于上海的三项潜在出售项目，包括虹口 SOHO、凌空 SOHO 和 SOHO 天山广场。我们估计这些资产总值将约为人民币 150 亿元，可支持公司未来数年的‘分派特别股息计划’。
策略损害了长远基本面，但可买入作收息用途。SOHO 世纪广场连同三个项目一并出售，占 LFA（包括 PUD）的 31%。尽管出售项目长远或会降低 SOHO的经常性收入，这可能是出售一线城市优质写字楼获利的好时机，理由是市场热衷于提供稳定收益的资产。公司现价较资产净值折让 56%，FY16E 收益率为 10%。我们将目标价从 3.89 港元上调至 4.46 港元（较资产净值 9.9 港元折让 55%），反映了出售事项的价值和北京和上海商业资产价格近期飙升，但维持‘中性’评级。潜在的催化剂包括出售资产的实际计划和进度，以提升价值。（双双）
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责任编辑：李双双
