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　　花样年(1777,买入)：轻资产、现金流稳定的彩生活，分拆促使花样年价值提升

　　花样年旗下的彩生活全国战略布局已完成

　　花样年旗下的彩生活服务成立于2002年，是一家集物业服务、酒店管理、楼宇智能、资产运营、社区增值服务为一体的科技型、综合型物业服务运营公司。2003年通过了 ISO9001、IS014001 国际质量标准体系认证。2012 年彩生活服务已经将业务发展到24个核心城市，新进入赣州、上饶、南京、宁夏、厦门、北京等6个城市，在西安和上海的物业服务业务也已正式展开，初步形成了覆盖东西南北的全国核心城市战略布局。彩生活服务旗下已经发展为拥有4个一级物业资质企业、3个二级物业资质企业的大型物业服务公司，彩生活小区服务品牌影响力显著扩大，并已由一家纯物业管理公司转变为一家拥有在线线下平台的社区服务营运商。

　　彩生活规模效应逐步体现，盈利增速加快

　　截止到2012 年12 月底，彩生活服务累计管理项目达437个，较去年增长38%，管理面积约5,031万平方米，较去年增长65%。公司通过收购形成规模化经营，并通过设立开元同济和彩虹清洁等公司进行物业的节能改造和物业清洁服务的集成管理以对收购的物业公司进行改造并扭亏为盈。过去三年彩生活的盈利分别为 2千万元、3千万元和5千万元，盈利增速为58%左右。我们预期2013年和2014年的盈利分别为1.1亿元和2亿元，盈利增速上升为100%，预期上市后收购增速的加快，规模效应更加明显。

　　由传统物业服务扩展至增值服务彩生活2.0

　　为应对物业服务人工成本不断上升的挑战以及适应移动互联时代的小区服务要求，公司已在行业领先启动推行基于信息化基础上的彩生活V2.0模式，以进一步提升小区服务的效率、小区管理的复制能力以及将线下业务向在线进行无缝整合的能力，并进一步扩大相对于只是从事基础物业管理的大多数传统物业管理商的业务领先优势。公司在2013年加大在彩生活服务集团管理的小区内的V2.0模式改造计划，并计划在全国进一步建设150 个V2.0模式小区和150个彩空间。按照SOLOMO模式不断优化彩生活网上服务与交易平台，以创新互动智能流动产品作为客户需求联结终端，，使彩生活发展为领先的小区五公里生活半径微商圈的服务整合运营商。

　　目标价为2.01港元，维持买入评级

　　我们预期彩生活于年底分拆上市，按14年2亿元20倍市盈率公开发售，及花样年75%的股权计算，公司潜在增值35亿港元。如未计入彩生活分拆上市的价值提升，按花样年最新的盈利估算，我们给予公司 12 个月 2.01 港元的目标价，相对于其13年3.35港元的每股NAV折让40%，相当于13年7倍的市盈率，上升潜力为50%，维持为买入评级。

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