虽然总体来看，2017年上半年绿城中国（03900）业绩有小幅增长，不过眼尖的媒体还是指出，如果抛开公司出售附属公司获得的16.26亿元人民币的净收益（单位下同），其实上半年公司的毛利率可能不超过20%。对于这一质疑，绿城中国执行董事兼行政总裁曹舟南未有回避，而是开诚布公地解释称，现在公司的毛利率反映的是2014年甚至更早的项目结转的情况，而预计到年底，2015年下半年开始的项目就会开始真正反映公司这几年发展的价值。
而对于日益火热的长租公寓市场，曹舟南表示，公司目前正在和相关政府磋商，相信在这个几万亿的市场里面，绿城能够参与建设分一杯羹。
8月28日，绿城中国在香港召开中期业绩发布会。数据显示，2017年上半年，绿城中国的净利润为12.7亿元人民币（单位下同），同比增长56.2％；股东应占利润约12.29亿元，同比增加103.5%。
智通财经APP了解到，2017年下半年，绿城中国将有110个投资项目子售。另外，上半年公司存量货源可售金额约474亿元，下半年预计新增可售货源金额约372亿元（未含2017年下半年新获取项目将于当年实现推盘的可售货源）。下半年，一二线城市可售货源约239万平方米，可售金额约603亿元，占下半年可售金额的71%。
截至2017年6月30日，绿城中国累计已售未结转额约1212亿元，其中权益金额为616亿元，这为公司未来利润打下铺垫。
另外，在财务方面，截至6月30日，该公司的净资产负债率为57.9%，较2016年12月31日的58.1%略有下降。
只得一提的是，绿城中国目前取得金额机构授信超过1700亿元，截至2017年6月30日尚有可使用额度约1270亿元。
以下为智通财经APP整理的业绩会现场问答实录。
问：根据财报显示，出售附属公司的净利润是16.26亿元人民币，除掉这部分净利，今年房产开发这块是否是亏损的，为什么会亏损?
答：我们有一次性出售项目，导致有16亿的收入，除了这块，税前我门的总利润是20亿，所以也不至于说我们的其他项目是亏损的，没赚那么多是一个情况。主要是我门项目结账的一个问题，我们为了保持产品质量，在三四线城市，我们的产品质量还是跟一二线一样，所以，我四三思线城市项目的毛利率一向以来都是非常低，销售这块虽然上来了，但是价格却没有上来，所以我们在三四线城市的毛利率都是在在十到十几这个水平，而一二线城市可以维持到三十、四十。
这一期结转的项目里面也有两三个项目是亏损的，所以影响到整个的利润情况。我相信未来高毛利率时代肯定是过去了，因为现在地价也很贵，再加上政府限价的促使。
我们的财务真实把公司的东西反映出来，没有说忽然到哪一年有很大的亏损。
问：雄安方面，管理层在介绍有提到会有介入，能否具体介绍下介入雄安的方式，现在有没有一些实质性的动作？
答：从国家提出这个战略以来，中交集团包括绿城中国，非常积极介入，目前雄安新区的规划还没有正式出台。但是在规划出台的过程中，我门跟雄安新区管委会进行若干次的对接，雄安新区非常明确提出了欢迎绿城参与建设，包括如下几个方面。
第一个就是保障房的建设，希望我们全面介入，包括公租房。 绿城在保障房，公租房这方面的建设，尤其在浙江，取得了非常好的社会效果。
第二个在特色小镇建设方面，绿城中国这两年也取得进步，下一阶段，雄安新区也有这方面的需求，也非常希望绿城参与特色小镇的建设。
第三个层面，旧城改造，雄安新区包括三个县城的整体改造，也非常希望绿城办演主力军的角色。甚至提出来，有这个设想：能不能承担一个县城的城市改造，我门也在做相关具体的准备工作。
第四，关于城市产业投资方面，我们可能携手中交参与这方面的投资建设。这是雄安新区在下一步推进建设过程当中，我们初步勾画参与几方面的建设。现在中交已经成立了专门的工作组，绿城中国也成立了相应的领导小组，正在积极跟进雄安新区的工作。一旦雄安新区整体规划落地，我们下一步参与雄安新区的建设步伐会加快。
问：毛利率方面，报表里的毛利率只有27.5%。如果除了出售项目的利润，毛利率可能不超过20%，真实的毛利率并不是很好，这个真实的原因是？全年毛利率是什么水平？
曹舟南：去年8月，当时我说中国内地房地产市场已经疯了，面粉普遍比面包贵得多，个人判断，我说内地房地产市场几近要崩盘了。 我现在非常担忧去年4月到去年9月底，内房企拿的地不知道怎么办。因为现在内地的房价，不但限贷、限购，而且限价、限售。所有备案价和预售证都被当地政府限制。我 当时就讲一句话，抛开有质量的增长，规模越大，死得越快，不幸言中。此时此刻，我个人坐这里还是非常淡定，这几年绿城中国拿的土地我心里非常有底，今天报表里披露的现金只有367亿，坦诚告诉大家，我今天账上的现金有580几亿接近600亿。中国内地房地产市场已经兵临城下。严格来讲，今年上半年绿城中国反映的问题，还是2014年底结转的项目。所以毛利润问题，估计到年底，2015年下半年开始的项目就开始真正反映公司这几年发展的价值，项目的价值开始反映出来。
现在坦诚讲，今年上半年中报反映的还是2014年的项目，甚至更早的项目。
至于绿城出售物业，大家要有心理准备。绿城相较于其他内房企来看，持有物业比例相对来说比较高，比如说酒店，商业，随着内地房地产市场的变化，我希望这块资产逐渐出清。现在来看，持有物业的比例会带来负担，比如说，酒店本身的经营很难覆盖基本的财务费用，未来绿城中国在有条件的情况下，会逐步撤出持有物业，这是一个常态，这个是战略。甚至未来某些项目的毛利率满足不了基本经营需求，也存在被出售的可能性。
下一步，我总体提高所有项目的权益，要把负债逐步缩表。近三年时间，绿城中国的负债明显下降，财务费降低，但是我下一步动的是资产结构，我一定要把公司做到非常结实。目前中国房地产市场兵临城下，绿城哪怕是到2020年也是非常安全，绿城有600亿现金还在账上。
房地产的地投资过头了，我认为到明年，近一点到今年年底，稍微乐观点，到明年年初房价一定是往下走，这是没有办法的，这个是国家的战略，要控制房价，房子是用来住的不是用来炒的，必须控制房价。
问：今天的股价波动是对公司业绩的一个表态，这方面公司是怎么看的？
曹舟南：绿城中国这么稳健的公司，从投资角度讲，今天买肯定赚大钱。股价问题，个别投资人可能对绿城中国研究不够。
毛利率问题，从2015年以后买的地，绿城中国这批项目的毛利率我认为是非常高的，现在还在反映2015年以前的，没有出售持有物业保持毛利率的意思。
问：绿城中国的土地储备现在有5000多万平方米，在上半年销售排行榜中，绿城已经在13位了。在排行前20位的房企中，有5000万平米土地储备的房企非常多，排在前面的两三位已经有上亿平方米的土地储备了，下半年是否会增加土地储备，面对现在房地产行业的发展，有什么应对方式？
曹舟南：投资这块，土地储备投资时间不超过两年。因为我认为最困难的两年已经到来，也就是2018年的五月份到2020年的五月份，甚至到2020年底，是中国内地房地产市场最棘手、最复杂、最难受的时候。所以在土地储备方面，我保证有千亿以上两年的销售量就够，因为后面会出现很多机会。去年下半年我就提出来，反周期投资，为什么现在账上有这么大的现金流，到房价地价往下走的时候，如到2020年5月份或者下半年，到那个时候我可以拿出上千亿的现金进行布局，
问：最近比较火的一个政策就是租购同权，房企参与的一个就是长租公寓，以及地方政府推出来的一个百分百自持的租购同权的地块都是给了国企，不知道绿城在这个层面上有没有一些介入的相反，是怎么看这个市场的？
曹舟南：未来长租房的土地来源有两种，一种是地方政府在招拍挂的时候，有部分的土地，就建立自持的。自持的更多用于长期租赁，这部分比重占35%左右，还有一部分，就是整块地在招拍挂的时候就明确了，就是做持有物业，长租房。
现在地方政府都是跟国有投资公司合作，这个地价太便宜了， 但是这个地无法给混合所有制企业和民营企业。绿城中国第一大股东还是央企，中交集团，但是都没办法，因为央企比重还偏低。未来长租公寓土地来源35%来自商品房土地招拍挂的自持物业，65%在整块地推出的时候就明确的做长租公寓，这65%只能给国有投资公司来做。
中国大陆做长租物业的回报在2％，绿城中国上半年的平均融资成本在5.6%，很难覆盖我的财务成本。所以这块物业从经营角度讲，比较难以布局。
反过来讲，这么大比例的租赁物业市场，如果不请最有品质的开发公司去做，一旦产生规模化的长租物业以后，品质一塌糊涂怎么办，如果不让绿城中国这样的品质开发商参与租赁建设，我认为会造成极大的浪费，这也是我比较担忧的问题。
（发展长租公寓这块）这也是国家对房地产行业的重大战略转变，我相信在这么重大的战略转变里面，绿城中国一定会参与这块建设。我们一定要做最好的长租房，最好的租赁物业提供给租赁的消费者。这是绿城的社会责任。
所以，我们和政府正在磋商，希望在这个几万亿的市场里面，绿城也要参与建设。我相信绿城这块会和各级政府有合作。
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