北京建设：借助国内网购电商，促进物流地产业务增长

新浪港股讯 6月1日消息 《赢板块》2017年港股盛世投资峰会正在深圳隆重举办，北京建设执行董事，首席财务官尹利湛推介发言时称，北京建设还是会借助国内的网购的电商的快速增长，加快我们的物流地产的业务增长。北京建设有不同领域的投资，所以基本上我们是一个重资产地产板块，是有稳定的收入，随着我们业务的慢慢扩大，平台通过不同手段增长我们的业务。

　　以下是嘉宾发言实录：

　　北京建设尹利湛：大家好，谢谢今天大家来到这里参加我们集团的一些推介的活动。今天刚好也是我们母公司上市的20周年，我们集团的领导来到香港的联交所参加他们当天开市的仪式。先简单介绍一下，我们北京建设的母公司北京集团，让大家了解我们公司的一些背景资料。刚开始讲的就是我们北控集团，就是我们的母公司，占有我们北京集团的63%的股份，是我们绝对的控股的股东。北控集团相信大家都很了解了，但是也花一点时间向大家介绍一下北控集团，其实北控集团在1997年的时候，大陆刚开始将一些红筹，市政府的一些企业搬到香港，一开始北控集团在香港上市是像一些市政府的企业，高速公路，还有一些机场等等的企业包装作为一个资产包，然后放到香港上市。20年已经过去了，北控集团发展的历史也可以看到，不单是原来的一些企业，还分拆了一些北控燃气，还有北控水务，还有北控环境等等，其实北控集团是我们在国内的一个在香港的上市公。北控置业主要是负责所有北控集团不管是房地产投资板块的北京的有限责任公司，他们就通过我们北京建设在香港成立上市公司的平台。其实一开始在2009年收购北京建设的时候，北控置业是不单是一些住宅，反正就是北控集团项下的一些房地产业务注入到北京建设里面去。但是2009年收购这个上市公司以后，国内的一些宏观调控，对住宅还有商业地产的投资，对外资有限制。所以收购上市公司以后，我们就改为外资公司，所以我们的背景是国企的公司的背景，但是我们还是作为外资公司投到国内的房地产。2009年收购这个上市公司，又碰上宏观调控，不可以注入到北京建设里面去。我们集团的领导就开始去重新思考北京建设的发展将来的一些机遇。刚好在2009年的时候，北京的物流园区重新规划，所以我们认为我们是国企的，还有北控集团背景的公司，参与到北京市政府里面，重新规划他的物流园区。所以我们就有机会参与到现在在通州区的口岸的物流园区。整个过程里面，我们发现在整个物流地产板块里面，我们作为国企背景，有一些比较好的好处去发展物流地产板块，尤其我们跟政府关系，还有我们国企的背景等等，都对于我们投资这个行业有明显的好处。所以在2009年参与规划北京物流园区的时候，也开始研究物流地产业务。在2013年的时候开始收购了第一家在上海的物流园区，原来的物流园区地块里面改为自贸区，是我们物流地产板块里面收购的业务。

　　可以看见在2013年的时候，我们收购了上海的外高桥，还有天津机场，收购的时候已经是盖好，已经有营运收入出租，所以在2013年的时候收购两个项目，成为我们整个往物流地产板块成为主要业务的策论。所以我们定下物流地产板块业务以后，从2013年到2015年、2016年，我们跟天津港合作，收购了天津港一块地，也在整个厦门，也在眉山、在海南，、天津港附近都收购了物流地产。所以大家可以看到，我们现在主要的业务有几个内容，一个就是我们主营的物流地产，其中已经在经营的部分有在天津、上海、厦门、成都、海南，北京这一个通州口岸项目，我们在2015年拿到地，已经在去年9月份开始动工，预计第一期大概是20几万平方米，应该在今年年底，明年第一季度可以投产。明年第一季度投产的这二十几万平方米的土地，在盖完以前，已经完全预租出去了，好像卖房子一样，全都预售出去，所以一开始我们营运的时候，交给我们租客使用的时候就已经可以产生我们的租金收入。另外在物流地产板块里面也在发展一些比较专业的物流业务，好像在天津，还有在青岛的冷链，食品、冻肉仓储的一些物流服务。所以这个是我们在天津和青岛，我们集团在看中国内的一些食品发展、供应链方面的服务的时候，我们在天津跟青岛的比较小的强势。已经在2016年的时候盖好，也已经出租出去，现在出租率可能不是很高，在2015年的时候发生天津爆炸，对我们天津渔港本身环境没有影响，但是我们在2015年第三季度已经盖好了，但是由于爆炸以后，检验批准等等之后，所以在2016年第二季度才能出租，也过了水产的丰收期，所以去年年底的时候，我们的整个原来出租率到去年年底都慢慢提高。所以现在在天津方面渔港的服务大概会到30%左右。但是我们预计这方面的经营额会一步一步的慢慢提升，因为天津渔港地理位置，渔产品进出口在物流方面来说还是比较重要的城市。青岛就是比较小的仓库，大概1万多平方米左右，现在基本上都满租了。

　　另外一方面随着我们的物流地产，跟衢州市政府合作，就是农产品交易中心。其中整个农产品交易中心是比较大的综合的开发区，里面有仓库，也有交易市场。原来衢州市政府在他市中心里面比较老旧的一个交易中心，大概在今年3、4月份的时候已经公开要关掉，关掉以后就鼓励原来的农产品交易商搬到我们新的交易中心来。平台慢慢搭建起来以后，提供物流服务以外，我们还会提供一些农产品交易平台的衍生服务。我们将来主要的收入在农产品交易中心里面，不单是仓库出租、农产品交易店铺的收入，还包括在提供服务的佣金的收入。去年我们也跟在新加坡开发供应链地产的合作伙伴，在太仓、苏州、常熟、嘉兴、宁波收购了大概5、6个地产项目，我们也慢慢从仓储物流地产开发到批发市场，开发到冷库、冷链服务，其他的包括我们原来在北京的，还有广州的光明广场，其实还留在我们集团的其他的一些地产项目。随着我们慢慢的集中，我们的经营方向，在物流地产之后，整个嫁接投资会慢慢处理。今年刚好像北京金都假日酒店卖给了香港的一家上市公司。

　　这个地图就向大家简单介绍一下，我们现有的和已经收购土地的，或者在盖的一些物流地产分布的地理位置。我给大家一个比较初的数字，在北京建设集团的土地储备方面大概达到270万平方米。没有盖的，可以盖的要出租的面积大概会去到210万平方米左右，现在已经投入营运的大概有70多万平方米左右。在地理上面，都是一些比较重要的城市，像北京、上海、天津，还有厦门、海南等等。所以基本上我们的北控集团，我们作为背景，在省市拿到地的方面都有相对来说比较好的存储。

　　这个就是我们另外一个供应地产板块的主要的投资，包括我们在苏州、太仓、常熟、宁波、嘉兴，刚好在今年年初的时候，我们跟天津港合作的天津港自贸区里面拿到17万6千平方米的土地，预计会开发一个34000平方米的仓库。

　　简单的介绍我们北京建设跟同业的竞争者有什么不一样的地方。一开始我花了不少的时间去介绍北控集团，由于整个集团的背景给我们拿地方面有一定的好处，好像北京的市政府最近拍的几个土地在通州口岸的，相对来说是以叫拍挂的底价拿到的，基本上卖地的时候没有什么竞争者去跟我们竞拍土地，假如以土地的价值来说，最近一块在物流用地的园区里面，大概3万多平方米的综合用地，起拍价大概是1亿6200万人民币，当时估计的价值可以去到10个亿人民币左右，我们集团准备拿10个亿拿这块地，但是在没有竞争者的前提下，我们是以这个价格拿到这块地。北京建设本身主要的管理层，也是北控集团派过来作为我们董事局的。按照我们北控集团的管理来管理我们北京建设的发展。这些都是我们现在，还有2017年以后的，我们会陆陆续续投产的一些项目。这个是在柬埔寨项目的，大家有注意到在北京的峰会，习近平在北京举行的峰会，举行峰会的地点也是我们北控集团底下管理的酒店的会议中心，在那里签了一个跟柬埔寨的金边的经济特区的共同开发的协议。在金边的经济特区，我们跟柬埔寨政府合作，会开发大概3100万平方米的土地，现在我们已经拿到1400万，大概14平方公里的土地，准备开发一个经济特区，给一些国企，包括我们已经建筑的有比较大的国企会在金边经济特区里面开办他们的东南亚或者是亚洲的营运中心或者生产中心，我们作为“一带一路”的发展的项目，我们北京建设扮演的角色主要是一级开发，然后将地转卖给一些国企公司，让他们在地方里面建立他们的一些亚洲，或者是东南亚的营运中心。

　　大家都知道在中国在线方面的零售，每年都增加的很快，然后我们仓储的服务，主要的客户有京东、有顺丰等等，都是我们国内的一些网购的快速的增长所带动的对物流仓库的需求。还有物流设施方面，就是美国跟中国大陆的一些比较，中国大陆的数字远远低于美国的标准，所以在长远的发展来说，在物流设施方面，中国大陆的需要还有很大的空间可以增长的。刚才跟大家讲了，不单是我们的客户，也是我们的一些合作伙伴，他们不单只是某一个物流仓库的合作，他也跟我们一直在不同的中国大陆的其他地方布点，觉得他们需要建设一个物流的点的时候，我们可以通过我们跟政府的关系，我们可以去这个地方拿几个物流供地，然后开发，然后租给他们，所以我们整个发展的方向，也担保我们监管物流项目以后，我们也可以见效他们在固定资产方面的投资，利用我们的长处来拿到地，然后投资，租给他们。

　　这些都是我们集团的一些领导，包括我们的主席钱旭先生，也是原来在北控集团的副总。

　　接下来跟大家介绍一下过去几年我们财务方面的数据。从2013年开始，我们开始的收入转型，到我们主要是以经营物流地产，出租仓库作为我们的收入。所以在2013年收购以后，随着我们的一些发展，我们慢慢的收入开始从3500万增长到2016年的31800万，大家都知道这个是重资产的投资，一开始的时候需要大量的投入财力去买地、盖仓库，但是随着盖完以后，出租的收入都相对还比较稳定，所以毛利润一直都是比较高的水平。2013年到2016年，我们的EBITDA的增长还是蛮好的，我们去年已经去到1个亿左右。净利润2013年到2016年，2013年我们转型的时候开始处理一些资产。我们主要给大家介绍一下在刚才总的集团里面的收入还有利润，我们物流占的比还有物流占的数字大概是多少。可以看见原来的3亿里面，已经有177万已经是出租的收入，毛利润已经有1亿6千800万，毛利润率已经去年达到94.7%。慢慢随着我们今年还有其他的物流地产的项目投产以后，2017年的物流业务的收入会越来越增加。

　　我先讲一下总资产，从2013年我们收购物流地产项目以后，我们的总资产通过兼并、收购、拿地，已经从54亿增长到117亿。股东由于我们慢慢的在收购方面不单是通过债务收购，总的权益从2013年34亿增长到36亿左右，过去大部分收购资产的兼并还是通过我们的银行贷款，没有向股票市场或者是向股东来支撑，所以过去我们的发展一直都是通过我们的加入的。虽然说我们的债务都是通过债务来融资，但是我们集团的现金还是比较健康的，2016年底手头上的现金还是有26亿。总的融资，现在包括银行贷款，还有在市场里面做融资的有24亿左右，到期的债务的时间都是比较长期的债务，作为我们重资产投资的规划，所以基本上是两三年投产以后，有持续稳定的收入以后，到了偿还债务的时间，所以在我们短期的债务只有6亿多是在今年到期，有43亿是大概一年以后或者更长的时间才到期的。总债务的杠杆比率，假如以总债务来说，大概是一比一左右，但是净借贷率，比例大概是47%，我们还是可以向市场上面再发债或者融资来加大我们业务的增长。

　　这几点是刚才一直强调的我们集团的将来的发展方向，我们还是会借助国内的网购的电商的快速增长，将我们的物流地产的业务加快增长。还有通过我们集团的关系，和政府的关系拿地，和客户的关系，还有不同领域的投资，所以基本上我们是一个重资产地产板块，基本上我们也不是投机的强卖房地产，是有稳定的收入，随着我们业务的慢慢扩大，平台通过不同手段增长我们的业务。谢谢大家。