[提要]“未来3年，SOHO中国将实现重大转型，散售模式逐步转向租售并举，自持物业比例将逐步提高。”7月23日，SOHO中国有限公司(SOHO中国，0410.HK)董事长潘石屹(微博)在上海出席SOHO中山广场签约仪式时说。

　　“未来3年，SOHO中国将实现重大转型，散售模式逐步转向租售并举，自持物业比例将逐步提高。”7月23日，SOHO中国有限公司董事长潘石屹在上海出席SOHO中山广场签约仪式时说。

　　按照潘石屹的规划，北京前门大街项目、北京光华路项目、上海复兴路项目、上海外滩204地块项目将全部自持。对于仍处在官司中的外滩8-1项目，潘石屹表示，自己持有的50%部分一平方米都不销售，百分百持有。SOHO中国5个自持项目累计面积将达64万平方米。

　　潘石屹坦言，资本市场、地方政府、税收、利润等多方面因素都逼迫公司必须转型。“按照原来的路往下走的话，会越走越惨。”“应该是内外因素合力的结果。”长期观察SOHO中国的第一上海证券投行部高级项目经理李兢表示，SOHO中国的转型是由被动变主动的一个过程。目前来看，其现金流比较稳定，资金能够支撑其自持物业。

　　主动or被动？

　　惯于通过收购、包装、转手倒卖获利的SOHO中国，在商业地产领域以散售运作模式为主。这一模式一方面使其获得巨幅利润，保持着稳定的现金流；另一方面，其散售模式也备受诟病。

　　“知名度有，盈利能力也可以，但就是不太受人尊敬。”中国商业地产联盟秘书长王永平(微博)对SOHO中国的模式如此评价，“SOHO中国的散售模式实现了公司的利润最大化，但后期缺少投资运营管理上的培育，对投资商家和经营者而言，投资回报率被压低。”

　　散售模式也曾经让潘石屹尝到“苦果”，北京建外SOHO曾深陷“抗议门”、“停电门”、“失火门”等各种安全事件和物业纠纷，令其苦恼不堪。

　　与万达[简介最新动态]的商业地产运作不同，万达项目一部分是出售，但主体和核心部分是自持，这样就保证万达能和投资者一起成长，并致力于把地段做旺。而投资SOHO中国旗下商铺的投资者则普遍收益不高，商圈也没有很好培养起来。有人士认为，SOHO中国的散售模式造成其“无主题、无品牌、无管理”。

　　对于转型的初衷，潘石屹称，SOHO中国是香港上市企业，此前的经营模式和传统的住宅开发公司一样，得不到国际资本市场的青睐。另外，当地政府也希望开发商能整体持有物业。此外，从公司的效率而言，散售模式所要支付的税金大大高于持有后缴纳的税收。

　　“实际上，SOHO中国加大自持比例的转型，早在2009年就提出来了，只是现在有了一个更清晰的路径，比如与盈石合作，由盈石帮助做商业管理。”李兢说。今年5月，SOHO中国引进盈石资产管理公司(下称“盈石资产”)帮助其进行商业管理，夯实了其转型的步伐。

　　李兢认为，SOHO中国的转型，一方面是资本市场的要求和政府的要求，但也与其自身诉求相关。“SOHO中国主要是在核心城市的核心地段做商业，这类资源会越来越稀缺，如果全都卖掉，未来收益怎么保证？这是SOHO中国必须考虑的问题。”

　　转型支撑

　　创建以来，SOHO中国的强项在设计和销售上，但商业运营管理是其软肋。为补齐短板，今年SOHO中国与盈石资产签订了合作协议，并成立合资公司“盈石搜候(上海)有限公司”，负责SOHO中国自持物业的商业运营。

　　“盈石资产主要是帮助SOHO中国进行自持项目的商业管理，至于未来是否会进行资金方面的合作尚不确定。”7月26日，盈石资产副总裁许大金(微博)对记者表示。

　　在潘石屹看来，SOHO中国缺乏将建筑面积变成一单单生意的能力，而这恰好是盈石资产的强项。“双方的合作，有助于SOHO中国建立自己的专业招商[简介最新动态]和运营管理团队、提高租户质量及物业收益。”

　　除了基于要补齐商业管理短板的考虑外，支持SOHO中国转型的，还有其稳定的现金流。“我们从上市以来账面上就一直有100多亿元的现金。另外，持有的物业抵押到银行去，哪怕能够抵押到一半的钱，公司投一半的钱，这样未来租金收入和物业增值，要比银行的利息高得多。”潘石屹认为，自持64万平方米的物业，对SOHO中国而言不成问题。

　　接受记者采访的多位分析人士亦表示，SOHO中国的资产负债率一直比较低，账面现金流稳定，且自持物业可以进行抵押贷款。另外，虽然目前商业地产租金回报率不高，但地产累计增值收益可以赚回来。

　　正略钧策管理咨询顾问赵丽燕向记者算了一笔账：若不包括尚有争议的外滩8-1项目，SOHO中国其他4个自持项目面积大概为43万平方米，以均价5.5万元/平方米计算，4个项目若销售可以产生236亿元左右的收入。

　　张欣(微博)色彩

　　按照潘石屹所描绘的转型规划，3年之后的SOHO中国，从资产结构到盈利占比，跟以前的SOHO中国完全不一样。

　　不过，赵丽燕认为，SOHO中国未来主要的现金流仍然要靠销售，因为持有的物业即使以8%的投资回报计算，也仅能提供不到20亿元的年收入，其转型之路仍任重道远。

　　对于SOHO中国的转型之路，接受记者采访的多位人士认为，自持模式是商业地产未来的发展趋势。在土地有限的情况下，土地价值会越来越大，供应会越来越少，拿地的成本也就越来越高，这在一定程度上逼迫开发商必须加大自持比例。

　　就SOHO中国而言，其转型除了诸多内外因素合力之外，亦带有很多张欣的色彩。有人士评价，潘石屹和张欣对于地产运作的理念大为不同。近几年，潘石屹逐渐淡出SOHO中国，其妻子张欣主要负责对外运营和管理，“张欣的国际投行背景，使其更擅长资本运作，而自持的战略转型带有明显的张欣手笔”。

　　“以往老潘散售的做法不太入流。国际上，商业地产运作的主流做法是自持，张欣的国际工作经验和背景，使其更易接受先进的思路和先进的管理方法，引进盈石资产便是一个例子。”一位不愿具名的证券分析师对记者表示。

　　“张欣是投行出身，她更清楚国际投资者想要什么。转型自持符合投资者诉求。”赵丽燕说。